МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист ЮФ AVELLUM, м. Київ,
	КОШЕЛЬ Руслана — юрист ЮФ AVELLUM, м. Київ

Вересень, крім іншого, ознаменувався прийняттям за основу проєкту Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» № 5091 від 17 лютого 2021 року (законопроєкт № 5091).

Метою законопроєкту № 5091 є вдосконалення механізмів гарантування речових прав на об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ) та майбутні об’єкти нерухомості (МОН). У цій статті ми проаналізували основні потенційні зміни для ключових гравців ринку нерухомості — забудовників та інвесторів.

Зміни для забудовників

Насамперед у законопроєкті № 5091 запропоновано більш гнучке правове регулювання залучення коштів у житлове будівництво. На нашу думку, найголовнішою зміною в правовому регулюванні інвестування в житлове будівництво може стати потенційне вилучення частини 3 статті 4 із Закону України «Про інвестиційну діяльність» № 1560‑XII від 18 вересня 1991 року.

Зазначена стаття прямо передбачає чотири варіанти, виключно через які може відбуватися фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, а саме:

1) фонди фінансування будівництва;

2) фонди операцій з нерухомістю;

3) інститути спільного інвестування;

4) емісія цільових корпоративних облігацій.

Використання інших варіантів залучення коштів фізичних та юридичних осіб у житлове будівництво є формально незаконним.

Однак разом зі встановленням виключних способів залучення фінансування стаття передбачає, що інші способи фінансування житлового будівництва визначаються законами. Широке тлумачення цієї норми дає забудовникам підстави використовувати способи фінансування, не передбачені Законом № 1560‑XII. Прийнятність використання інших способів фінансування опосередковано підтверджує і судова практика (постанова Верховного Суду від 14 січня 2020 року у справі № 910/4528/15‑г).

Натомість запропоновані зміни усунуть ризик неоднозначного тлумачення норм Закону № 1560‑XII та, як наслідок, оскарження договорів між замовником будівництва та інвестором у випадках використання способів фінансування будівництва поза «виключним переліком».

Крім того, законопроєктом № 5091 пропонуються зміни до Законів України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038‑VI від 17 лютого 2011 року та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952‑IV від 1 липня 2004 року, що стосуються можливості здійснення реєстрації речових прав на об’єкт будівництва одночасно з отриманням дозвільних документів на його будівництво.

Згідно із законопроєктом № 5091 у складі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або заяви про видачу дозволу на виконання цих робіт може також міститися заява про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (Реєстр нерухомості) з обов’язковим зазначенням реєстраційних даних земельної ділянки, на якій споруджується об’єкт будівництва. Зазначеними правами можуть бути спеціальне майнове право на об’єкт будівництва або спеціальне майнове право на всі майбутні об’єкти нерухомості у складі подільного об’єкта незавершеного будівництва.

Водночас законопроєктом № 5091 запропоновано запровадити поняття девелопера будівництва — це юридична особа або фізична особа — підприємець, яка на підставі договору із замовником будівництва забезпечує його організацію та фінансування (зокрема шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб) і здобуває право першого відчуження, передання в довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань щодо майбутніх об’єктів нерухомості, визначених договором.

Так, девелопер будівництва здобуде право відразу під час подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт або заяви про видачу дозволу на виконання цих робіт зареєструвати спеціальне майнове право на майбутні об’єкти нерухомості за собою. Для цього відповідна заява підписується замовником та девелопером будівництва.

Отже, первинна реєстрація спеціального майнового права буде здійснюватися не лише державним реєстратором за паперовою чи електронною заявою, а й автоматично, якщо забудовник подав заяву про таку реєстрацію в складі повідомлення про початок виконання будівельних робіт чи заяви про видачу дозволу на виконання цих робіт. При цьому спеціальне майнове право змінюватиметься на право власності виключно автоматично в день отримання Реєстром нерухомості відомостей про прийняття ОНБ в експлуатацію.

Водночас у законопроєкті № 5091 не деталізуються положення щодо функціонування механізмів автоматичної реєстрації та інструментів контролю за нею.

Зміни для покупців житлової та нежитлової нерухомості

Законопроєктом № 5091 разом із поняттям ОНБ запропоновано впровадити поняття МОН як його складової частини, яка після прийняття ОНБ в експлуатацію стає самостійним об’єктом нерухомого майна — квартирою, гаражем, машиномісцем.

Спеціальні права на МОН буде відображено в Реєстрі нерухомості ще до початку залучення фінансування після отримання забудовником прав на виконання будівельних робіт. Це дасть змогу покупцеві житлової та нежитлової нерухомості (інвестору) перевірити наявність права продавця на МОН і наявність обтяжень на такий об’єкт.

Нині найчастіше інвестори придбавають майнові права на об’єкти нерухомості. Ці права не реєструються в Реєстрі нерухомості, а інформація про обтяження майнових прав вноситься до Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Таким чином, інвесторові складно перевірити наявність майнових прав продавця на майбутню квартиру та їх обтяжень, що, зокрема, може створювати ризики декількох перепродажів цих прав. Законопроєкт № 5091 спрямований на усунення зазначеної проблеми.

Додатково після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію спеціальне майнове право автоматично змінюватиметься на право власності на квартиру. Тож інвестору не доведеться вчиняти дії для реєстрації свого права, оскільки воно виникатиме та відображатиметься в Реєстрі нерухомості з моменту сплати за договором купівлі‑продажу МОН.

Заслуговує на увагу і питання отримання інвестором кредиту під іпотеку МОН. Сьогодні інвестор може стикатися з труднощами, якщо бажає отримати кредит із забезпеченням у вигляді іпотеки (застави) майнових прав. Через відсутність прозорої системи перевірки титулу забудовника та/або інвестора на майнові права банки часто відмовляють у видачі кредитів із таким видом забезпечення.

Оскільки законопроєктом № 5091 передбачено реєстрацію прав на МОН, з огляду на описані вище переваги це може сприяти підвищенню довіри банків до такого виду забезпечення кредиту інвестором.

Водночас дієвість цієї зміни на практиці зможуть показати коефіцієнти ліквідності забезпечення, що свідчитимуть про рівень ризикованості видачі подібних кредитів для банків.

Створює можливості

Законопроєкт № 5091 наразі перебуває на початковому етапі розгляду, через що складно спрогнозувати, які з його теперішніх положень буде висвітлено в його фінальному тексті. Однак уже зараз можна зробити висновок, що законопроєкт № 5091 більше спрямований на захист прав інвесторів.

Так, він містить нові інструменти гарантування речових прав, а також передбачає низку механізмів впливу інвесторів на процес будівництва, зокрема щодо можливості внесення певних змін до проєктної документації виключно за згодою всіх власників спеціальних майнових прав. Деякі з цих механізмів впливу будуть обтяжливими для забудовника.

Водночас законопроєкт № 5091 у разі його ухвалення розширить можливості забудовників у використанні способів залучення фінансування в житлове будівництво, а також спростить адміністративні процедури реєстрації прав на об’єкти будівництва.