Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №27 (602) » Об аспектах пролонгации договора аренды

Об аспектах пролонгации договора аренды

Уплата ответчиком средств за пользование спорным имуществом по истечении срока действия договора аренды не является основанием считать договор автоматически пролонгированным при наличии возражений арендодателя относительно его продления

28 апреля 2009 года Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, рассмотрев кассационное представление Генерального прокурора Украины и кассационную жалобу открытого акционерного общества «У» кооперативное предприятие ГАК «У» (ОАО «У») на постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 3 февраля 2009 года, установила следующее.

В мае 2008 года ОАО «У» обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с иском к закрытому акционерному обществу «Б» (ЗАО «Б») — об обязательстве освободить помещение и возвратить недвижимое имущество по адресу * в г. Киеве, общей площадью 5 115 м2.

Исковые требования обосновывались ссылками на то, что 4 апреля 1997 года между Украинским научно-исследовательским институтом специальных видов печати, правопреемником которого является ОАО «У», и акционерным обществом «Издательство «Б», правопреемником которого является ЗАО «Б», был заключен договор аренды имущества государственного предприятия № ** (договор аренды).

Согласно пункту 1.1 договора аренды, истец передает, а ответчик принимает в срочное платное владение и пользование помещение административно-лабораторного корпуса общей площадью 5 115 м2 по адресу * в г. Киеве. Срок действия договора аренды сторонами предусмотрен до 31 декабря 2007 года. В соответствии с пунктом 8.2 договора аренды, в случае, когда ни одна из сторон за три месяца до истечения срока действия договора не заявит о прекращении договорных отношений, действие договора продлевается на такой же срок и на тех же условиях. Не желая продлевать договор аренды, истец направил ответчику письма от 10 июля 2007 года № *** и от 27 сентября 2007 года № ****, в которых сообщил ЗАО «Б», что не намерен продлевать договор аренды. Согласно условиям пункта 5.1.9 указанного договора, в случае истечения срока действия договора ответчик обязан возвратить помещение истцу на протяжении 5 дней с момента получения уведомления, то есть не позднее 1 января 2008 года.

Ссылаясь на нарушение ответчиком статьи 526 Гражданского кодекса (ГК) Украины, ОАО «У» указало на то, что ответчик не возвратил спорные помещения и продолжает ими неправомерно пользоваться.

При этом истец сослался на статьи 16, 785 ГК Украины и часть 1 статьи 27 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества».

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что не получал от истца уведомления о прекращении договора аренды и что им перечисляются арендные платежи за пользование спорным помещением.

Решением Хозяйственного суда г. ­Киева от 8 сентября 2008 года исковые требования удовлетворены. Решение мотивировано ссылкой на пункт 9.1 договора аренды, которым стороны обусловили, что в случае истечения срока действия договора или его досрочного расторжения арендатор обязан возвратить помещение арендодателю или по его указанию соответствующему государственному предприятию на протяжении 5 дней с момента получения уведомления в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению (с учетом амортизации) в порядке, предусмотренном этим договором. Помещения считаются возвращенными арендодателю с момента подписания сторонами акта возврата помещений, который составляется в двух экземплярах (пункт 2.3 договора). Обосновывая принятие решения, суд сослался на содержание части 2 статьи 291 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины и статью 785 ГК Украины.

Также суд указал, что, согласно пункту 3.8 договора, арендные платежи уплачиваются арендатором не позднее 15 числа текущего месяца. Расчеты между сторонами проводятся путем перечисления арендатором средств на расчетный счет арендодателя на основании платежных требований-доверенностей последнего, которые присылаются арендатору заказными письмами или вручаются под роспись на протяжении 10 дней с начала текущего месяца (пункт 3.6 договора).

Ссылаясь на статью 33 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины, суд указал, что ответчик доказательств выставления истцом платежных требований-доверенностей на оплату арендных платежей суду не предоставил.

Кроме того, действующим законодательством Украины не предусмотрено продление договора аренды в связи с перечислением арендатором арендодателю платежей за пользование арендованным помещением.

Постановлением Киевского апелляционного хозяйственного суда от 28 октября 2008 года указанное решение оставлено без изменений на тех же основаниях.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 3 февраля 2009 года указанные решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанции отменены, а дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление мотивировано тем, что хозяйственными судами предыдущих судебных инстанций надлежащим образом не проверены доказательства, которые содержатся в материалах дела, и не выяснены все обстоятельства, имеющие значение для решения спора, а именно: не проверено возражение ответчика относительно получения им уведомлений об отсутствии у истца намерения продлевать действие договора аренды с требованием о возврате помещения; не проверено, действительно ли представленные истцом копии соответствующих уведомлений содержат оттиск штемпеля с номером и датой, однако без указания того, какой именно организации принадлежит этот штемпель и кто принял корреспонденцию; не предоставлена оценка доказательствам ответчика о перечислении им сумм арендных платежей и по истечении действия договора аренды и принятии их истцом.

Вместе с тем суд сослался на статьи 764, 778 ГК Украины и предписания статьи 284 ХК Украины.

2 апреля 2009 года коллегией судей Верховного Суда Украины по кассационному представлению Генерального прокурора Украины и кассационной жалобе ОАО «У» открыто производство по пересмотру в кассационном порядке постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 3 февраля 2009 года по данному делу. В кассационном представлении и кассационной жалобе ставится вопрос об отмене обжалованного постановления Высшего хозяйственного суда Украины и оставления в силе решений преды­дущих судебных инстанций по делу в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

Заслушав судью-докладчика, пояснения представителей сторон, рассмотрев доводы кассационного представления и кассационной жалобы, проверив материалы дела, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины считает, что кассационное представление и кассационная жалоба подлежат удовлетворению на следующих основаниях.

Согласно предписаниям статьи 764 ГК Украины, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя на протяжении одного месяца, договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором.

Судами первой и апелляционной инстанций было установлено, и это подтверждено материалами дела, что ОАО «У» письмами от 10 июля 2007 года № *** и от 27 сентября 2007 года № **** уведомило ЗАО «Б» о том, что срок договора аренды заканчивается 31 декабря 2007 года и не будет продлен на такой же срок и на тех же условиях. Указанные письма были отправлены заказными письмами с уведомлением. В материалах дела имеются копии почтовых уведомлений, которые подтверждают получение указанных писем представителем ЗАО «Б» по доверенности.

В письме от 8 января 2008 года № 2/1‑02 истец сообщил ответчику, что договор аренды закончился 31 декабря 2007 года, не является продленным и не будет продлен, а помещения будут использоваться в собственной хозяйственной деятельности истца. Указанное письмо было отправлено заказным письмом с уведомлением.

Также в заявлениях от 11 января 2008 года № *****, от 31 января 2008 года № ****** и в письме от 31 января 2008 года № *******, которые были присланы ценным письмом с уведомлением о вручении, ­ОАО «У» повторно заявляло, что срок договора аренды истек 31 декабря 2007 года, пролонгирован он не будет, помещения будут использоваться в собственной хозяйственной деятельности, а потому требовало освободить незаконно занимаемые помещения.

Пунктом 8.1 договора аренды преду­смот­рено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31 декабря 2007 года.

Согласно части 2 статьи 291 ХК Украины, договор аренды прекращается в случае истечения срока, на который он был заключен.

Частью 1 статьи 785 ГК Украины установлено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Суд кассационной инстанции указал, что хозяйственные суды предыдущих инстанций не в полном объеме выяснили обстоятельства, связанные с наличием или отсутствием возобновления договора аренды на срок, который был установлен им ранее.

Вместе с тем частью 4 статьи 284 ХК Украины, статьей 17 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» предусмотрено, что срок договора аренды определяется по согласованию сторон.

В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды на протяжении одного месяца по истечении срока действия договора он считается продленным на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Из содержания указанных правовых норм следует, что по истечении срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок и на тех же условиях, на какой настоящий договор ­заключался, при условии, если против этого не возражает ни одна из сторон договора.

При этом законодательно не установлено начало срока для заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора.

Таким образом, имеет значение лишь то, истек ли установленный месячный срок, поскольку именно с его истечением связано наступление такого юридически значимого последствия, как продолжение договора аренды на такой же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Вместе с тем стороны договора не ограничены в праве заявить о прекращении или изменении условий договора, как на протяжении одного месяца по истечении срока действия договора, так и в любое время на протяжении всего срока действия указанного договора.

Высшим хозяйственным судом Украины не опровергнуты установленные местным и апелляционным хозяйственными судами обстоятельства относительно надлежащего уведомления арендатора со стороны арендодателя о прекращении действия договора аренды по истечении срока его действия и об отсутствии согласия последнего относительно продолжения договора на новый срок.

Кроме того, согласно пункту 3.8 договора аренды, арендные платежи уплачиваются арендатором не позднее 15 числа текущего месяца; расчеты между сторонами проводятся путем перечисления арендатором средств на расчетный счет арендодателя на основании платежных требований-доверенностей последнего, которые присылаются арендатору заказными письмами или вручаются под расписку на протяжении 10 дней с начала текущего месяца (пункт 3.6 договора аренды).

Указанных требований-доверенностей, которые по договоренности сторон являются основанием для оплаты, ОАО «У» по истечении действия договора аренды ЗАО «Б» не выставляло.

Таким образом, хозяйственные суды первой и апелляционной инстанций при­шли к правильному выводу, что уплата ответчиком средств за пользование спорным имуществом по истечении срока действия договора аренды не является основанием считать настоящий договор автоматически пролонгированным при наличии возражений арендодателя относительно его про­дления.

Согласно предписаниям статьи 1117 ХПК Украины, кассационная инстанция не имеет права устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении хозяйственного суда или отклонены им, решать вопрос о достоверности того или другого доказательства, о преимуществе одних доказательств над другими, собирать новые доказательства или дополнительно проверять доказательства.

Учитывая изложенное, обжалованное постановление Высшего хозяйственного суда Украины подлежит отмене, а незаконно отмененное им постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда — оставлению в силе.

Исходя из положений статей 6, 8 Конституции Украины, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины не считает необходимым направлять дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку это противоречило бы положениям статьи 125 Конституции Украины, статей 2, 39 Закона Украины «О судоустройстве Украины» относительно определения статуса Верховного Суда Украины и его задачи обеспечить законность в осуществлении правосудия, и вызвало бы конституционно недопустимую необходимость отмены законного постановления суда апелляционной инстанции. В связи с этим изложенный в статье 11118 ХПК Украины перечень последствий рассмотрения кассационной жалобы на постановление Высшего хозяйственного суда Украины не является процессуальным препятствием для принятия Судебной палатой по хозяйственным делам Верховного Суда Украины указанного решения.

Руководствуясь статьями 11117 — 11121 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины, постановила:

— кассационное представление Генерального прокурора Украины и кассационную жалобу ОАО «У» удовлетворить;

— постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 3 февраля 2009 года по данному делу отменить, а постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 28 октября 2008 года оставить в силе.

Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит.

(Постановление Верховного Суда Украины от 28 апреля 2009 года. Дело № 36/369. Председательствующий — Барбара В.П. Судьи — Бердник И.С., Гуль В.С., Карпечкин П.Ф., Черногуз Ф.Ф., Шицкий И.Б., Щотка С.А.)

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

Все профессии нужны, все профессии важны

Государственная практика

Практикам надо официальное толкование

ВККС засекретила голосование

За рубежом

ВСУ удовлетворил представление Генпрокурора

Законодательная практика

Законодательное подспорье

ИНТЕРВЬЮ

Опера о докторе

Неделя права

ВХСУ на связи в Интернете

Свой «День» эксперты ждали 96 лет!

Отменить — не отказать

Шахматный ход ГПУ

Новости законотворчества

В админсудах вводится автоматизированная система документооборота

Процессуальные сроки предлагают унифицировать

Парламент поддержал изменения в Закон о выборах Президента Украины

Новости из зала суда

Суд не предоставил русскому языку статус регионального

Передача СГПП «Объединение «Азот» признана незаконной

Суд оставил без изменения решение по спору между «Агрофирмой «Митрофановская» и ОАО «Куцовский элеватор»

ВСУ проверит законность решений по иску Бориса Колесникова к Юрию Луценко

Новости из-за рубежа

Учреждена ассоциация юристов и экономистов по развитию конкуренции

В доменной зоне .EU разрешено регистрировать кириллические имена

Военные суды демобилизуются

Б. Мэдофф приговорен к 150 годам тюрьмы

Новости профессии

Почетный знак от Министерства юстиции Украины

В АМКУ состоялись слушания по проблемам функционирования рынков зерна

Генпрокуратура проверит ГП «Информцентр»

Минюст борется с внутренней коррупцией

Новости юридических фирм

ЮФ Magisters создает Best Friends Network

При поддержке «Астерс» стартовал I Всеукраинский конкурс бизнес-кейсов

АФ EnGarde вошла в авторитетные юридические справочники

Юрист ЮФ «Вронский, Вронская и Партнеры» получила лицензию арбитражного управляющего

АФ «Пукшин и Партнеры» переехала

В Киевском офисе Baker & McKenzie два новых партнера

Партнеры ЮФ «Лавринович и Партнеры» встретились с представителями Международной юридической комиссии

Новый партнер в «Эрнст энд Янг»

Реестр событий

Назад в будущее: в поисках геноцида

Обоюдное давление

Грабли те же — суд другой

Служебная лестница

Назначения

Слушается в суде

Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины рассмотрит следующие дела

Судебные дела недели

ОАО «Фармак» проиграло дело

Судебные решения

Об аспектах пролонгации договора аренды

О правомерности заключения договора ипотеки без разрешения органа опеки и попечительства

Тема номера

Тонкости, заложенные в ипотеке

Затянем-ка суды потуже

Экспертиза для новой недвижимости

Строим дом с советским «ноу-хау»

Частная практика

А преподаватели кто?

Хотели как лучше, а получилось...

Юридический форум

Кризис Форуму не помеха

Не подыгрывайте сталинизму

Другие новости

PRAVO.UA

0
Оставить комментарийx
()
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: