В правовом отношении 2003 год можно назвать годом Верховного Совета Украины. Год прошедший ознаменовался принятием целого ряда важнейших законодательных актов в различных сферах правового регулирования. Не стало исключением и регулирование ипотеки — парламент принял целую серию соответствующих актов. Это законы Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». К сожалению, с действием или вступлением в силу этих актов с ипотекой на Украине еще далеко не все гладко. Об этих «шероховатостях» и пойдет речь ниже.

Разберемся с понятиями

Сначала дадим четкое определение тем терминам, которыми будем пользоваться в дальнейшем.

Под ипотекой понимается вид обеспечения исполнения обязательств недвижимым имуществом, остающимся во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном законодательством.

Схема достаточно проста. Ипотека — это фактически залог недвижимого имущества. Ипотекодатель — должник по обязательству, обеспеченному этим недвижимым имуществом (или же имущественный поручитель), ипотекодержатель — соответственно кредитор. Должник не исполнил свое обязательство, кредитор за счет заложенного недвижимого имущества удовлетворяет свои требования первым среди других кредиторов, если таковые имеются. Во время действия ипотеки должник не имеет права распоряжаться заложенным недвижимым имуществом, кроме случаев наличия согласия на это ипотекодержателя. Под недвижимым имуществом в Законе Украины «Об ипотеке» (Закон об ипотеке) понимаются земельные участки, а также объекты, размещенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с таким участком, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Правовой режим недвижимого имущества распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Основным обязательством, согласно Закону об ипотеке, является обязательство должника по договорам займа, кредита, купли-продажи, лизинга, а также обязательство, возникающее из других оснований и обеспеченное ипотекой. То есть законодательство практически не устанавливает ограничений для вида обязательств, которые могут обеспечиваться ипотекой.

Ипотека возникает на основании договора, решения суда или закона. Ко всем этим основаниям возникновения ипотеки применяются правила ипотеки по договору, если другое не установлено законодательством.

Этих определений достаточно для рассмотрения первой законодательной проблемы, которая может влиять на нормальное функционирование ипотеки на Украине.

Принудительная реализация имущества государственных предприятий

29 ноября 2001 года Верховный Совет Украины принял весьма дискуссионный Закон Украины «О введении моратория на принудительную реализацию имущества» (Закон о моратории). Этот нормативный акт направлен на обеспечение экономической безопасности государства, недопущение разрушения целостных имущественных комплексов государственных предприятий, защиту интересов государства во время реализации имущества хозяйственных обществ, в уставных фондах которых часть государства составляет не менее 25 %. Закон содержит две статьи и Переходные положения. Он устанавливает мораторий на принудительную реализацию имущества государственных предприятий и хозяйственных обществ при условии существования вышеупомянутых 25 %.

Предполагается, что мораторий имеет временный характер. Он действует лишь до усовершенствования определенного законами Украины механизма принудительной реализации имущества. Под принудительной реализацией имущества таких предприятий понимается отчуждение объектов недвижимого имущества и других основных средств производства, обеспечивающих ведение хозяйственной деятельности этими предприятиями, а также акций (долей, паев), принадлежащих государству в имуществе других хозяйственных обществ и переданных в уставные фонды этих предприятий, если такое отчуждение осуществляется путем обращения взыскания на имущество должника по решениям, подлежащим исполнению Государственной исполнительной службой, а также в процессе банкротства в определенных случаях. Этот Закон вызвал в свое время горячие споры, однако по представлению 47 народных депутатов Украины Конституционный Суд 10 июня 2003 года признал Закон отвечающим Конституции.

Основания для реализации предмета ипотеки

Давайте проследим цепочку ипотеки с государственными предприятиями. Сначала обратимся к Закону об ипотеке, в частности к разделу 5, регулирующему удовлетворение требований ипотекодержателя за счет ипотеки. Статья 33 гласит, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Часть 2 статьи 33 Закона об ипотеке указывает, что право кредитора на обращение взыскания на предмет ипотеки возникает также в случае возбуждения производства по делу о восстановлении платежеспособности или признании банкротом ипотекодателя, или при ликвидации юридического лица — ипотекодателя. Причем это право возникает вне зависимости от наступления срока исполнения основного обязательства, если только ипотекодержатель и правопреемник ипотекодателя не договорятся о другом. Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки возникает также в случае нарушения ипотекодателем обязательств, установленных ипотечным договором. В таком случае ипотекодержатель имеет сначала только право требовать досрочного выполнения основного обязательства. Если же должник этого не исполняет, ипотекодержатель имеет право на реализацию предмета ипотеки и удовлетворение своих требований.

Итак, мы имеем основания для возникновения права на реализацию предмета ипотеки. Эта реализация осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя. Обращение взыскания на предмет ипотеки, принадлежащий государственному или коммунальному предприятию либо предприятию, более чем 50 % акций (долей, паев) которого пребывает в государственной собственности, осуществляется на основании решения суда. То есть никакой исполнительной надписи нотариуса или договора об удовлетворении требований ипотекодержателя здесь уже быть не может.

Реализация предмета ипотеки государственных предприятий

Мы рассмотрели основания для реализации предмета ипотеки, теперь охарактеризуем две возможные ситуации при такой реализации. Первая: предмет ипотеки принадлежит предприятию, собственность государства в уставном фонде которого меньше 50 %, но больше 25 %. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения этим предприятием основного обязательства у кредитора возникает право на реализацию предмета ипотеки. Но реализовать это право он не сможет в силу положений Закона о моратории, поскольку, согласно статье 3 Закона Украины «Об исполнительном производстве» от 21 апреля 1999 года, Государственная исполнительная служба исполняет и решения судов, и исполнительные надписи нотариусов. А исполнить их она не сможет, поскольку Закон о моратории это делать запрещает.

Существует еще договор об удовлетворении требований ипотекодержателя. Что о нем говорит Закон об ипотеке? Этот договор обеспечивает возможность внесудебного урегулирования отношений между ипотекодателем и ипотекодержателем. Такое урегулирование возможно на основании оговорки в ипотечном договоре или же на основании отдельного договора. Оговорка в договоре также считается договором о внесудебном удовлетворении требований ипотекодержателя. Но если нет оговорки в договоре, вряд ли государственное предприятие захочет заключать отдельный договор. Ведь Государственная исполнительная служба просто не сможет реализовать государственное имущество.

Складывается ситуация, в которой предприятие просто не сможет выполнить свои обязательства. И ипотека — не выход. Когда должником является предприятие, часть государства в уставном фонде которого больше 50 %, без сомнений, реализация предмета ипотеки становится попросту невозможной по причине обязательного решения суда.

То есть при заключении гражданско-правового договора с государственным предприятием, обеспеченного ипотекой, в ипотечном договоре просто необходима оговорка относительно иного способа реализации предмета ипотеки.

На практике же такого рода договоры с государственными предприятиями вряд ли кто-то захочет заключать. Зачем заключать договор, который твой контрагент (государственное предприятие) сможет уверенно не исполнять без каких-либо негативных последствий для себя?!

Ситуация такова. Закон о моратории не только гарантировал государству его право собственности специфическим способом, но и закрыл для государственных предприятий гражданско-правовую деятельность во многих сферах, в том числе и в сфере ипотеки.

Субъекты обращения взыскания на ипотеку

Положения законов об ипотеке и «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (Закон об ипотечном кредитовании) содержат коллизию. Статья 33 Закона об ипотеке четко определяет, на основании чего осуществляется реализация предмета ипотеки. Эти основания мы уже рассмотрели выше и определили, что субъектом реализации предмета ипотеки являются либо органы Государственной исполнительной службы, либо сами стороны согласовывают порядок передачи предмета ипотеки в собственность ипотекодержателя. Закон об ипотечном кредитовании наделяет этими полномочиями еще одного субъекта — управляющего ипотекой. Это прямо указано в части 4 статьи 37 Закона об ипотечном кредитовании: «В случае неисполнения должником основного обязательства управляющий ипотекой осуществляет меры относительно принудительного взыскания платежей по этому обязательству и обращает взыскание на предмет ипотеки». Управляющим ипотекой является банк, осуществляющий обслуживание ипотечных активов. Итак, Закон об ипотеке не устанавливает полномочия каких-либо субъектов, кроме вышеназванных, в реализации ипотеки. Закон об ипотечном кредитовании это делает. Кроме этого, часть 2 статьи 2 Закона об ипотечном кредитовании прямо наделяет полномочиями по отчуждению предмета ипотеки органы Государственной исполнительной службы.

Как поступать в этой запутанной ситуации? В любом случае сторонам договора ипотеки никто не запрещает обратиться в суд или к нотариусу за исполнительной надписью. А то, что банк может обратить взыскание на предмет ипотеки, дает дополнительные права ипотекодержателю. Вряд ли кто-то будет оспаривать права управляющего ипотекой, поскольку они прямо прописаны в специальном ипотечном законе. А банк все равно сможет обратить взыскание на предмет ипотеки лишь на основании документов, о которых говорит Закон об ипотеке.

Кроме того, банк будет управляющим ипотекой лишь в случае ипотечного кредитования. Согласно Закону об ипотечном кредитовании, это правоотношения, возникающие на основе договора об ипотечном кредите между кредитодателем и должником по поводу предоставления средств в пользование с установлением ипотеки. На практике нередко такие правоотношения возникают при покупке недвижимого имущества под залог этой же недвижимости, приобретенной за средства, предоставленные в пользование. В таких правоотношениях наличествует управляющий ипотекой, наделенный правами по обращению взыскания на предмет ипотеки. Если ипотекой обеспечено другое обязательство, следует руководствоваться Законом об ипотеке.

Обратить взыскание на предмет ипотеки согласно Закону об ипотеке в случае ипотечного кредитования, без сомнения, тоже можно. Об этом свидетельствует определение ипотеки и основного обязательства, в которое входит и кредит.