С интересом ознакомился со статьей Михаила Луцкого «Земельные войны» в общем дворе», опубликованной в «ЮП» № 31 (606) от 4 августа 2009 года. Без сомнения, затронутые в статье проблемы использования придомовых территорий являются актуальными и важными в контексте защиты прав и интересов жильцов соответствующих домов. Однако с некоторыми высказанными в статье тезисами согласиться никак нельзя.

Так, автор утверждает, что «на основании пункта 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» законодатель — собственник земли передал земли придомовой территории в платное бессрочное постоянное пользование жителям, приватизировавшим жилье». На основании указанного посыла г-на Луцкого можно сделать вывод о том, что в силу самого только факта приватизации квартиры лицо (лица), получившее ее в собственность, автоматически приобретает право бессрочного постоянного пользования частью придомовой территории как земельным участком.

Однако указанное утверждение противоречит положениям действующего законодательства, в частности: пункту 2 статьи 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (Закон), Земельному кодексу Украины (ЗК) и Закону Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» (Закон о ОСМД).

Напомню, что, согласно указанному пункту 2 статьи 10 Закона «собственники квартир многоквартирных домов и жилой площади в общежитии являются сособственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства и обязаны принимать участие в общих расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории в соответствии со своей частью в имуществе дома или общежитий. Вспомогательные помещения (кладовки, сараи и т.п.) передаются в собственность квартиросъемщиков безвозмездно и отдельно приватизации не подлежат».

Как видим, о каких-либо правах жильцов на придомовую территорию как земельный участок в норме не упоминается. В ней придомовая территория указана только в части определения обязанностей жильцов по ее содержанию, что, однако, не порождает у них никаких прав, в том числе права постоянного пользования.

Более того, согласно части 5 статьи 10 Закона, пользование закрепленной за приватизированным домом придомовой территорией осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных ЗК.

Согласно положениям статьи 125 ЗК, право собственности на земельный учас­ток, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Согласно части 3 статьи 126 ЗК, право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.

В соответствии со статьей 1 Закона об ОСМД придомовая территория — территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома. Исходя из указанного, обязательными условиями возникновения права постоянного пользования на придомовую территорию является регистрация такого права, наличие которого подтверждается соответствующим документом — актом. Одной лишь нормы Закона, которая к тому же не имеет к правам на придомовую территорию никакого отношения, очевидно мало.

Более того, при всем желании приватизировавшие свои квартиры жильцы не могут быть субъектами права постоянного землепользования, так как действующая редакция части 2 статьи 92 ЗК относит к таким субъектам исключительно предприятия, учреждения и организации, принадлежащие к государственной и коммунальной собственности; общественные организации инвалидов Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации; религиозные организации Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, исключительно для строительства и обслуживания культовых и других зданий, необходимых для обеспечения их деятельности.

Следует также отметить, что пунк­ту 2 статьи 10 Закона дано официальное толкование Конституционным Судом Украины в решении от 2 марта 2004 года (дело о правах сособственников на вспомогательные помещения многоквартирных домов). Согласно данному толкованию, указанную норму «нужно понимать так:

1) вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.д.) передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не нуждается в осуществлении дополнительных действий, в частности, создании объединения сособственников многоквартирного дома, вступлении в него;

2) собственник (сособственники) неприватизированных квартир многоквартирного дома является сособственником (сособственниками) вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир;

3) вопрос относительно согласия сособственников вспомогательных помещений на надстройку этажей, обустройство мансард в многоквартирных домах, на совершение других действий относительно вспомогательных помещений (аренда и т.п.) решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности».

Как видим, пункт 2 статьи 10 Закона касается лишь прав на вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и т.д.), техническое оборудование и элементы внешнего благоустройства и не имеет отношения к каким-либо правам на придомовую территорию как земельный участок.

Кроме указанного выше, статья также удивила ссылкой на положения статьи 18 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», которая была исключена из него (то есть утратила силу) Законом от 16 сентября 2008 года.

ЕВСТИГНЕЕВ Андрей — преподаватель кафедры трудового, земельного и экологического права юридического факультета КНУ имени Тараса Шевченко, г. Киев