Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), в части отчуждения указанных участков и земельных долей (паев), а также в части передачи прав на отчуждение указанных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения)

17 ноября 2010 года коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмот­рев в судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Э» (ООО «Э») к гр‑ну В, гр‑ке К. и частному нотариусу Белоцерковского районного нотариального округа гр-ну Р. — о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, по встречному иску гр-на В. к ООО «Э» и гр-ке К. — о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным, установила следующее.

В октябре 2008 года ООО «Э» обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что гр-ке К. на правах собственности принадлежал земельный участок площадью 1,0000 га, который находится на территории Терезинского сельского совета Белоцерковского района Киевской области с целевым назначением — для ведения личного ­крестьянского ­хозяйства. 5 января 2004 года гр-ка К. с ООО «Э» заключила договор аренды земельного участка сроком на 5 лет. Согласно Закону Украины «Об аренде земли», общество имеет преимущественное право на приобретение этого земельного участка в собственность в случае его продажи. В нарушение указанных требований закона 6 сентября 2006 года гр-ка К. продала земельный участок гр‑ну В. за 14 100 грн. Договор заключен во время действия моратория на отчуждение земель такого назначения, следовательно, заключенный между гр-кой К. и гр-ном В. договор и выданный гр-ну В. государственный акт на право собственности на земельный участок являются недействительными.

Позже истец изменил исковые требования, ссылался на то, что ООО «Э» надлежащим образом выполняло условия указанного договора аренды земельного участка, согласно закону имеет преимущественное право на приобретение этого участка и готово передать гр-ну В. 14 100 грн, которые он уплатил гр-ке К. при покупке земли. Указанная сумма внесена обществом на депозитный счет суда. Просил перевести на ООО «Э» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 1,0000 га для ведения личного крестьянского хозяйства на территории Терезинского поселкового совета, заключенному 6 сентября 2006 года между гр-кой К. и гр-ном В.; признать за ООО «Э» право собственности на указанный земельный участок; прекратить право собственности гр-на В. на этот земельный участок и признать недействительным государственный акт на право собственности на земельный участок, выданный 18 декабря 2006 года гр-ну В.; взыскать в его пользу средства в сумме 14 100 грн, которые находятся на депозитном счете суда, и обязать частного нотариуса Белоцерковского районного нотариального округа гр-на Р. внести изменения в Государственный реестр сделок относительно покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года.

Суд к участию в деле как ответчика привлек частного нотариуса гр-на Р.

Гр-н В. обратился в суд со встречным иском к ООО «Э», гр-ке К., просил признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный 5 января 2004 года между ООО «Э» и гр-кой К., ссылаясь на то, что такой договор не содержит всех предусмотренных Законом Украины «Об аренде земли» существенных условий, стороны не соблюли порядок заключения договора, его условия противоречат действующему законодательству.

Решением Белоцерковского горрайонного суда Киевской области от 16 февраля 2009 года исковые требования ООО «Э» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи удовлетворены: переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка площадью 1,0000 га для ведения личного крестьянского хозяйства, расположенного в пределах Терезинского сельского совета Белоцерковского района Киевской области, заключенному 6 сентября 2006 года между гр-кой К. и гр-ном В. и зарегистрированному в Государственном реестре сделок под № *, удостоверенному частным нотариусом под реестровым № ** на ООО «Э»; признано право собственности ООО «Э» на земельный участок площадью 1,0000 га, кадастровый номер ***, для ведения личного крестьянского хозяйства; прекращено право собственности гр-на В. на земельный участок площадью 1,0000 га, кадастровый номер ***, расположенный в пределах Терезинского сельского совета Белоцерковского района Киевской области, право ­собственности на который удостоверено Государственным актом на право собственности на земельный участок серии ****№*****, выданным 18 декабря 2006 года; признан недействительным Государственный акт на право собственности на земельный участок серии ****№*****, удостоверяющий право собствен­ности гр-на В. на земельный участок площадью 1,0000 га, выданный 18 декабря 2006 года на основании договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года № ****** и зарегистрированный в Книге записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли под № *******; присуждены гр-ну В. денежные средства в размере 14 100 грн, которые находятся на депозитном счете Белоцерковского горрайонного суда Киевской области; обязано частного нотариуса отменить запись о регистрации договора о расторжении договора купли-продажи, заключенного 6 февраля 2009 года между гр-ном В. и гр-кой К., удостоверенного 6 февраля 2009 года частным нотариусом Белоцерковского районного нотариального округа Киевской области гр-ном Р. и зарегистрированного в реестре под № ********, и внести изменения в Государственный реестр сделок относительно покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года, зарегистрированного 6 сентября 2006 года в Государственном реестре сделок под № *, а именно: вместо гр-на В. зарегистрировать ООО «Э».

В удовлетворении требований по встречному иску гр-на В. отказано.

Решением Апелляционного суда Киевской области от 3 июня 2009 года решение Белоцерковского горрайонного суда Киевской области от 16 февраля 2009 года в час­ти удовлетворения исковых требований ­ООО «Э» отменено и принято в этой части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменений.

В кассационной жалобе ООО «Э» поднимаются вопросы об отмене решения суда апелляционной инстанции и оставлении без изменений решения суда первой инстанции в связи с нарушением апелляционным судом норм материального и процессуального ­права.

Кассационная жалоба подлежит удовлетворению частично на таких основаниях.

Удовлетворяя исковые требования ­ООО «Э», суд первой инстанции исходил из того, что заключенным между гр‑кой К. и гр‑ном В. договором купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2009 года нарушено гарантированное законом преимущественное право ООО «Э» на приобретение в собственность этого земельного участка, и такое право общества подлежит защите путем перевода на ООО «Э» прав и обязанностей покупателя по этому договору.

Возражая против иска ООО «Э», представитель гр-на В. предоставил суду договор от 6 февраля 2009 года, заключенный между гр-кой К. и гр‑ном В., о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года.

В свою очередь ООО «Э» ссылалось на ничтожность договора от 6 февраля 2009 года, отмечая, что с учетом положений статей 599, 651, 653 Гражданского кодекса (ГК) Украины такой договор является ничтожным на основании части 2 статьи 215 ГК Украины, поскольку договор купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года был выполнен сторонами в полном объеме, а затем их обязательства по такой сделке прекратились выполнением и, соответственно, договор купли-продажи не может быть расторгнут.

Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ООО «Э» и отказывая обществу в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд исходил из того, что 6 февраля 2009 года гр-н В. и гр-ка К. пришли к взаимному согласию о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года, оформили и удостоверили нотариально расторжение договора, вернули друг другу все полученное по договору, следовательно, отсутствуют правовые основания для перевода на ООО «Э» прав и обязанностей покупателя по договору от 6 сентября 2006 года, который уже расторгнут.

С такими выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя.

Судом первой инстанции установлено, что гр-ка К. из земель запаса в порядке приватизации получила в частную собственность земельный участок площадью 1,0000 га на территории Терезинского сельского совета с целевым назначением — для ведения личного крестьянского хозяйства; 5 января 2004 года она заключила с ­ООО «Э» договор аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет; ООО «Э» на протяжении всего времени действия договора надлежащим образом исполняло свои обязанности; договор аренды соответствует требованиям Закона Украины «Об аренде земли» и не был расторгнут сторонами, на время рассмотрения судом дела был пролонгирован. Гр-ка К. не уведомила ООО «Э» о своем намерении продать арендованный обществом земельный участок, вместо того 6 сентября 2006 года через своего представителя продала участок третьему лицу — гр-ну В., получив от покупателя за земельный участок 14 100 грн. 6 февраля 2009 года между гр-кой К. и гр-ном В. заключен и нотариально удостоверен договор о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года.

Согласно части 1 статьи 9 Закона Украины «Об аренде земли», арендатор, который, в соответствии с законом, может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи этого земельного участка, при условии, что платит цену, по которой он продается, а в случае продажи на аукционе — если его предложение является равным с наибольшим из предложенных участниками аукциона.

В соответствии с частью 2 статьи 9 этого Закона в редакции, которая была действующей на время продажи спорного земельного участка, арендодатель обязан уведомить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу.

Согласно части 2 статьи 215 ГК Украины, недействительной является сделка, если ее недействительность установлена законом (ничтожная сделка). В этом случае признания такой сделки недействительной судом не требуется.

Свой вывод о частичном удовлетворении исковых требований ООО «Э» суд первой инстанции мотивировал тем, что заключенный между гр-кой К. и гр‑ном В. 6 февраля 2009 года договор о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года является ничтожным. Поскольку обязательства сторон по договору купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года прекратились выполнением, проведенным надлежащим образом, гр-ка К. и гр-н В. утратили право на расторжение договора, обязательства по которому уже были прекращены.

Суд первой инстанции в нарушение требований статьи 215 ГК Украины не выяснил и не указал в решении, каким именно законом установлена недействительность такой сделки, ссылку суда при этом на статьи 599, 651, 653 ГК Украины нельзя признать правильной, поскольку нормы указанных статей не содержат положений о недействительности сделки о расторжении договора купли-продажи после его выполнения.

Вместе с тем частью 3 статьи 215 ГК Украины предусмотрена возможность признания сделки недействительной, если ее недействительность прямо не установлена законом, но одна из сторон или другое заинтересованное лицо отрицает ее действительность на основаниях, установленных законом.

Изложенные требования закона судом не учтены.

Удовлетворяя исковые требования о переводе на ООО «Э» прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года, суд не проверил действительность такого договора и отсутствие запрета на его совершение с учетом доводов истца, изложенных им в заявлении о признании настоящего договора недействительным.

Так, по положениям пункта 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины в редакции, которая действовала на момент заключения спорного договора купли-продажи, граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также ­граждане Украины — собственники земельных долей (паев) не вправе до 1 января 2007 года продавать или другим способом отчуждать принадлежащие им земельные участки и земельные доли (паи), кроме передачи их по наследству и при изъятии земель для общественных нужд. Сделки (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), установленного абзацем 1 этого пункта, в части отчуждения указанных участков и земельных долей (паев), а также в части передачи прав на отчуждение указанных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований ООО «Э» и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в нарушение требований статей 303, 316 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины, не указал достаточных мотивов, по которым он считает требования ООО «Э» необоснованными, а исходил лишь из наличия факта расторжения договора купли-продажи земельного участка от 6 сентября 2006 года, который имел место после подачи иска о его оспаривании, и оставил без внимания требования ООО «Э» о признании недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок на имя гр-на В.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные решения в части исковых требований ООО «Э» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основаниях, предусмотренных частью 2 статьи 338 ГПК Украины.

Судебные решения в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску гр-на В. о признании договора аренды земли недействительным фактически не оспариваются, оснований для отмены судебных решений в этой части коллегия судей не усматривает.

Руководствуясь статьями 336, 337 ГПК Украины, коллегия судей постановила:

— кассационную жалобу ООО «Э» удовлетворить частично;

— решение Белоцерковского горрайонного суда Киевской области от 16 февраля 2009 года и решение Апелляционного суда Киевской области от 3 июня 2009 года в части решения иска ООО «Э» о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи земельного участка отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции; в остальной части указанные судебные решения оставить без изменений.

Определение обжалованию не подлежит.

(Определение Верховного Суда Укра­­ины от 17 ноября 2010 года. Дело № 6‑18563св09. Председательствующий — Григорь­ева Л.И. Судьи — Балюк Н.И., Данчук В.Г., Луспеник Д.Д., Охримчук Л.И.)