Использование земель обороны на паевых началах в жилой застройке действующим законодательством не предусмотрено

28 сентября 2006 года Высший хозяйственный суд Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы кассационного представления первого заместителя военного прокурора Военно-Морских Сил Украины на постановление от 17 мая 2006 года Севастопольского апелляционного хозяйственного суда по делу Хозяйственного суда Автономной Республики Крым по иску военного прокурора Военно-Морских Сил Украины в интересах государства в лице Министерства обороны Украины к Обществу с ограниченной ответственностью «К», Крымскому управлению капитального строительства Министерства обороны Украины, 3-и лица на стороне истца: Севастопольская квартирно-эксплуатационная морская часть; воинская часть *, — о признании недействительным договора, установил следующее.

Решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 марта 2006 года иск удовлетворено; признано недействительным договор № 7 о строительстве жилья для военнослужащих Вооруженных Сил Украины и членов их семей путем долевого участия сторон от 3 февраля 2005 года, заключенный между Министерством обороны Украины и обществом с ограниченной ответственностью «К»; взыскано с ответчика-1 в доход Государственного бюджета Украины 42,50 грн государственной пошлины, взыскано с ответчика-1 в пользу ГП «С» 59 грн, связанных с информационно-техническим обеспечением судебного процесса; взыскано с ответчика-2 в доход Государственного бюджета Украины 42,50 грн государственной пошлины, взыскано с ответчика-2 в пользу ГП «С» 59 грн, связанных с информационно-техническим обеспечением судебного процесса.

Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2006 года решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 марта 2006 года отменено; принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований военного прокурора ВМС Украины к ответчикам отказано.

В кассационном представлении первый заместитель военного прокурора ВМС Украины просит отменить постановление Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2006 года, а решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 марта 2006 года оставить в силе, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, а именно: статей 237, 241, 248 ГК Украины, пункта 3 Положения об инвестировании строительства и приобретении жилья для военнослужащих Вооруженных Сил Украины и членов их семей (Положение об инвестировании), статей 1, 4 Закона Украины «Об использовании земель обороны», части 2 статьи 20, пункта «б» статьи 21, статьи 77 Земельного кодекса Украины, статей 35, 105 ХПК Украины.

Отзыв на кассационное представление ответчики не направляли.

Заслушав пояснение на кассационное представление представителя прокуратуры, поддержавшего изложенные в нем доводы, возражения на кассационное представление представителя ответчика-2, проверив полноту установления обстоятельств дела и правильность их юридической оценки в решении местного хозяйственного суда и в постановлении апелляционного хозяйственного суда, коллегия судей Высшего хозяйственного суда Украины пришла к заключению, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению на следующих основаниях.

Судами установлено, что 3 февраля 2005 года Министерством обороны Украины в лице начальника Крымского УКБ (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «К» в лице директора (пайщик) был заключен договор № 7 о строительстве жилья для военнослужащих Вооруженных Сил Украины и членов их семей путем долевого участия сторон (договор).

Предметом договора является финансирование обществом в полном объеме строительства в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документацией жилого многоэтажного комплекса по адресу: *, нижняя площадка — 30 км автодороги Танковое-Оборонительное (площадь земельного участка — 4,0 га) и верхняя площадка — 31 км автодороги Танковое-Оборонительное (площадь земельного участка — 2,0 га).

Объектом строительства является комплекс жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями социально-бытового, офисного назначения.

Согласно разделу 4 договора, истец за счет средств общества обязан выполнять функции заказчика строительства объектов в соответствии с настоящим договором и действующим законодательством, выполнить вместе с ответчиком все необходимые действия для отвода земельных участков органом местного самоуправления. Ответчик обязался в полном объеме профинансировать проектирование и строительство «Объекта», заключить договоры с генподрядчиком и подрядными организациями во исполнение строительно-монтажных работ, заключить договоры со специализированными предприятиями во исполнение работ и предоставление услуг, связанных со строительством объектов, и провести расчеты по заключенным договорам.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что после введения жилого комплекса в эксплуатацию истец получает 10 % от общей площади квартир «Объекта», а ответчику распределяется 90 % общей площади квартир здания «Объекта» и 100 % нежилых встроенных помещений социально-бытового, торгового и административного назначения, подземный паркинг, инженерные сети «Объекта».

Ориентировочный срок введения «Объекта» в эксплуатацию, согласно пунк­ту 5.1 договора, — 52 месяца со дня подписания настоящего договора. Фактический срок строительства определяется графиком, который будет составлен и подписан сторонами на протяжении 30 дней после разработки и утверждения проектно-сметной документации на строительство «Объекта» или его части и будет неотъемлемой частью настоящего договора.

На основании тщательной правовой оценки условий заключенного между ответчиками договора № 7 о строительстве жилья для военнослужащих последний правомерно признано судом первой инстанции недействительным, поскольку он заключен ответчиками с нарушением требований статей 20, 77 Земельного кодекса Украины и пункта 3 Положения об инвестировании, что не было опроверг­нуто ответчиком-1.

При этом местным судом учтено, что подпунктом «д» пункта 4.1 договора ­предусмотрена обязанность заказчика (ответчика-2) передать генподрядчику (пайщику) земельный участок общей площадью 6,0 га, расположенный на территории военного городка **, нижняя площадка — 30 км автодороги Танковое-Оборонительное (площадь земельного участка — 4,0 га) и верхняя площадка — 31 км автодороги Танковое-Оборонительное (площадь земельного участка — 2,0 га), оформить землеотвод и выделение в натуре земельного участка, который, согласно статье 77 Земельного кодекса Украины, относится к землям обороны.

Заключения суда апелляционной инстанции о недоказанности вхождения указанного земельного участка в состав земель обороны опровергаются фактом размещения на ней воинской части *, пребыванием участка на учете Севастопольской КЕЧ морской и теми обстоятельствами, что, согласно статье 77 Земельного кодекса Украины, землями обороны признаются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности воинских частей, учреждений, военно-учебных учреждений, предприятий и организаций Вооруженных Сил Украины, других воинских формирований, образованных согласно законодательству Украины. Целевое назначение земель обороны и выполнение ими специфических социально-экономических функций обуславливает их пребывание только в государственной и коммунальной собственности (часть 3 статьи 84 Земельного кодекса Украины). В частную собственность земли обороны передаваться ни в коем случае не могут (часть 4 статьи 84 Земельного кодекса Украины).

Кроме того, пунктом 3.5 договора предусмотрено, что заказчик передает земельный участок определенному пайщиком генподрядчику под застройку объекта после оформления заказчиком землеустроительной документации и документации на право пользования земельным участком, целевым назначением которого является строительство объекта. Таким образом, пунктами 3.5, 4.1 договора опровергаются ошибочные заключения апелляционного суда о том, что условия договора не содержат обязанности сторон по внесению любого имущества, в том числе земельного участка, истцом для дальнейшего выполнения сделки.

При принятии обжалованного постановления судом также не опровергнуты заключения суда первой инстанции о заключении оспариваемого договора вопреки требованиям статьи 20 Земельного кодекса Украины, а именно: при условии отсутствия принятия компетентным органом местного само­управления решения об изменении целевого назначения земель (из категории земель обороны в категорию земель жилой застройки). Причем следует отметить, что, согласно статье 21 этого Кодекса, нарушения порядка изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительными сделок относительно земельных участков.

Вместе с тем кассационная инстанция считает необходимым дополнительно указать следующее.

В случае передачи пайщику или генподрядчику земельного участка под застройку с оформлением соответствующих правоустанавливающих документов на право пользования земельным участком, как это предусмотрено пунктами 3.5, 4.1 договора, этот земельный участок, который, согласно статье 14 Закона Украины «О Вооруженных Силах Украины», является государственной собственностью и закрепленным за воинской частью * на правах оперативного управления, может выбыть из государственной собственнос­ти. Однако такое выполнение договора противоречит статье 4 Закона Украины «Об использовании земель обороны», которая отмечает, что воинские части по согласованию с органами местного самоуправления или местными органами исполнительной власти и в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины, могут разрешать физическим и юридическим лицам выращивать сельскохозяйственные культуры, выпасать скот и заготовлять сено на землях, предоставленных им в постоянное пользование. Данная статья устанавливает исчерпывающий перечень случаев использования земель обороны в хозяйственных целях, а потому использование земель обороны на паевых началах в жилой застройке действующим законодательством не преду­смотрено.

Вместе с тем апелляционным хозяйственным судом не опровергнуто заключение суда первой инстанции о нарушении при заключении оспариваемого договора пункта 3 Положения об инвестировании, которым установлено предельную долю жилья, которая может передаваться в собственность инвестора (первого ответчика), в размере 50 % от общей площади построенного на инвес­тиционные средства жилья, а также построенных за средства инвестора сооружений социально-бытового и торгового назначения, в то время как согласно пункту 3.1.2 договора доля жилья ООО «К» (инвестора) определена в 90 %, а по нежилым помещениям — 100 %, что значительно превышает установленные инвестиционным законодательством ­ограничения.

Что касается помещенных в обжалованном постановлении заключений суда об одобрении гр-ном В. на основании нотариально удостоверенной довереннос­ти от 17 августа 2004 года, реестровый № ****, оспариваемого договора, заключенного от лица Министерства обороны Украины начальником Крымского УКБ Минобороны Украины гр-ном И., то кассационная инстанция признает такие заключения суда апелляционной инстанции ошибочными, учитывая достоверно установленные судом первой инстанции фактические обстоятельства наличия у гр-на И. полномочий на заключение хозяйственных договоров именно от лица Крымского УКБ Минобороны Украины, а не Министерства обороны Украины (стороны по договору от 3 февраля 2005 года).

Не применяя правовые последствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 216 ГК Украины, суд первой инстанции констатировал невыполнение договора сторонами, что свидетельствует об отсутствии одобрения оспариваемой сделки истцом путем принятия ее к выполнению (часть 1 статьи 241 ГК Украины).

Учитывая то, что основанием отмены решения от 21 марта 2006 года судом апелляционной инстанции стало неправильное применение последним статьи 241 ГК Украины, пункта 3 Положения об инвестировании строительства и приобретении жилья для военнослужащих Вооруженных Сил Украины и членов их семей, утвержденного Указом Президента Украины от 1 июля 1993 года № 240/93, и ошибочное неприменение статей 20, 21, 77, 84 Земельного кодекса Украины, статьи 4 Закона Украины «Об использовании земель обороны», а судом первой инстанции с достоверностью установлено несоответствие оспариваемого договора ­действующему земельному и гражданскому законодательству и его заключение лицом без необходимого объема гражданской дееспособности, и эти обстоятельства не опровергнуты апелляционным хозяйственным судом, первоначальное решение об удовлетворении иска является правомерным и подлежит оставлению без изменений, а постановление апелляционной инстанции — отмене.

Руководствуясь статьями 111⁵, 111⁷, пунктом 6 части 1 статьи 111⁹, частью 1 статьи 111¹⁰, статьей 111¹¹ Хозяйственного процессуального кодекса Украины, Высший хозяйственный суд Украины постановил:

— кассационное представление первого заместителя военного прокурора ВМС Украины от 14 июня 2006 года на постановление Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2006 года удовлетворить;

— постановление Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 17 мая 2006 года отменить, решение Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 марта 2006 года оставить без изменений.

(Постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 28 сентября 2006 года. Дело № 2-13/4237-2006. Председательствующий — Грейц К.В. Судьи — Бакулина С.В., Глос О.И.)