О нюансах расторжения договора ипотеки, предметом которого является недвижимое имущество — памятник архитектуры — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №29 (969) » О нюансах расторжения договора ипотеки, предметом которого является недвижимое имущество — памятник архитектуры

О нюансах расторжения договора ипотеки, предметом которого является недвижимое имущество — памятник архитектуры

С учетом общих положений Закона Украины «Об ипотеке» и характера правоотношений сторон по договору ипотеки, который включает в себя договоренность ипотекодержателя и ипотекодателя, направленную на установление, изменение, прекращение именно ипотечных прав и обязанностей, можно прийти к выводу, что поскольку имущество, выступающее предметом ипотеки, остается во владении и пользовании ипотекодателя — собственника памятника архитектуры, то согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия не требуется. Сам по себе факт отсутствия такого согласования с соответствующим органом не является безусловным подтверждением наличия оснований для признания договора недействительным

 

1 июня 2016 года Судебная палата по хозяйственным делам и Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление публичного акционерного общества акционерного банка «У» (ПАО АБ «У») о пересмотре Верховным Судом Украины постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 9 февраля 2016 года по делу № 920/1771/14 по иску частного предприятия «С» (ЧП «С») к обществу с ограниченной ответственностью «Э» (ООО «Э»), ПАО АБ «У» о признании договора ипотеки недействительным, установили следующее.

Субъект права на обращение в Верховный Суд Украины поднимает вопрос о пересмотре постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 9 февраля 2016 года на основании, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 11116 Хозяйственного процессуального кодекса (ХПК) Украины, и просит отменить все вынесенные по делу судебные решения и принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В заявлении о пересмотре постановления ПАО АБ «У» ссылается на неодинаковое применение судом кассационной инстанции положений статей 203, 215 Гражданского кодекса (ГК) Украины, Закона Украины «Об ипотеке», Закона Украины «Об охране культурного наследия», вследствие чего, по мнению заявителя, приняты разные по содержанию судебные решения в подобных правоотношениях.

В обоснование заявления ПАО АБ «У» предоставило копии постановлений Высшего хозяйственного суда Украины от 11 ноября 2008 года по делу № 2­1/3110­2007(2­1/4280­08), от 16 июля 2014 года по делу № 5011­7/14930­2012, копию решения Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 5 декабря 2012 года по делу № 6­21066св12, в которых, по мнению заявителя, по­другому применены одни и те же нормы права.

ООО «Э» не воспользовалось правом на участие его представителя в судебном заседании.

Заслушав судью­докладчика, пояснения представителей ПАО АБ «У» и ЧП «С», проверив изложенные субъектом обращения обстоятельства, Судебная палата по хозяйственным делам и Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины считают, что заявление подлежит удовлетворению на таких основаниях.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций в рамках предоставленных им процессуальным законом полномочий, предметом иска по рассматриваемому делу является требование ЧП «С» о признании недействительным договора ипотеки № * без оформления закладной, заключенного 12 марта 2008 года между ПАО АБ «У» и ООО «Э».

Исковые требования обоснованы тем, что 12 марта 2008 года между ЧП «С» (заемщиком) и ПАО АБ «У» заключен кредитный договор № **, по условиям которого банк открыл заемщику невозобновляемую отзывную кредитную линию с общим лимитом 4 500 000,00 грн, а 14 ноября 2011 года между теми же сторонами заключен дополнительный договор к кредитному договору, который изложен в новой редакции.

В обеспечение всех требований банка, вытекающих из указанного кредитного договора между ПАО АБ «У» (ипотекодержателем) и ООО «Э» (ипотекодателем) 12 марта 2008 года заключен договор ипотеки № * без оформления закладной, а 12 августа 2011 года между теми же сторонами заключен договор о внесении изменений к этому договору, который изложен в новой редакции.

Предметом ипотеки по договору является недвижимое имущество: нежилое здание — здание ресторана под литерой «А­2», общей площадью 1 418,2 м2, летнее кафе­беседка под литерой «Б (1­5)», которые расположены по адресу*** и принадлежат ипотекодателю согласно свидетельству о праве собственности на недвижимое имущество, выданному исполнительным комитетом Роменского городского совета 30 октября 2007 года на основании решения от 24 октября 2007 года № **** и зарегистрированному ДКП Роменским МБТИ 1 ноября 2007 года в реестре прав собственности на недвижимое имущество; земельный участок площадью 0,1422 га, расположенный по тому же адресу и принадлежащий ипотекодателю на праве собственности на основании государственного акта о праве собственности на земельный участок. Этот договор удостоверен частным нотариусом Роменского городского нотариального округа 12 марта 2008 года и зарегистрирован в реестре под № *****.

Из уведомления отдела градостроительства и архитектуры исполнительного комитета Роменского городского совета от 20 октября 2014 года истцу стало известно, что здание по адресу * включено в реестр памятников архитектуры местного значения на основании решения Сумского облисполкома от 22 февраля 1984 года № 45 под № ******.

Истец указал, что оспариваемый договор ипотеки был заключен между ответчиками без согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия, чем нарушены требования статьи 319 ГК Украины, статьи 18 Закона Украины «Об охране культурного наследия», статьи 6 Закона Украины «Об ипотеке». Также истец отметил, что вопреки положениям статьи 19 Закона Украины «Об охране культурного наследия» и Методике денежной оценки памятников, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 26 сентября 2002 года № 1447 (Методика), оспариваемый договор заключен без определения стоимости памятника архитектуры, передаваемого в ипотеку, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Ссылаясь на то, что договор ипотеки заключен с нарушением требований частей 1, 2 статьи 203 ГК Украины, ЧП «С» просило признать его недействительным на основаниях, предусмотренных частью 1 статьи 215 ГК Украины.

Дело рассматривалось судами неоднократно.

Последним решением Хозяйственного суда Сумской области от 6 августа 2015 года, оставленным без изменений постановлением Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 26 октября 2015 года, исковые требования ЧП «С» удовлетворены.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 9 февраля 2016 года указанные судебные решения оставлены без изменений.

При этом суд кассационной инстанции ссылался на положения части 1 статьи 18, статьи 19 Закона Украины «Об охране культурного наследия», части 1 статьи 6 Закона Украины «Об ипотеке», пунктов 2, 3 Методики и согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку оспариваемый договор ипотеки заключен без согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия, сторонами этого договора не был соблюден порядок определения стоимости предмета ипотеки, который является памятником архитектуры местного значения, поэтому этот договор заключен с несоблюдением требований законодательства, что является основанием для признания его недействительным в соответствии со статьями 203, 215 ГК Украины.

Также суд кассационной инстанции согласился с выводами предыдущих судебных инстанций о доказанности истцом как заемщиком факта нарушения его прав и законных интересов заключением оспариваемого ипотечного договора, учитывая, что по условиям кредитного договора на истца возложена обязанность по заключению договора страхования предмета ипотеки, своевременной уплате всех страховых платежей и другие обязательства.

В предоставленных для сравнения постановлениях Высшего хозяйственного суда Украины от 11 ноября 2008 года по делу № 2­1/3110­2007(2­1/4280­08), от 16 июля 2014 года по делу № 5011­7/14930­2012 суд кассационной инстанции, по мнению заявителя, по­другому применил одни и те же нормы права, отметив, что в случае продажи памятника архитектуры местного значения без получения согласия органа охраны культурного наследия единственным лицом, которое может предъявить иск о признании договора недействительным на соответствующих основаниях, является именно этот орган. Вместе с тем в случае продажи памятника собственник или уполномоченный им орган обязан в письменной форме уведомить об этом соответствующий орган охраны культурного наследия с целью предоставления этому органу преимущественного права на приобретение объекта охраны. В деле № 5011­7/14930­2012 суд кассационной инстанции отметил, что отсутствие согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия не свидетельствует о незаконности самого договора, а законодательство, действующее на момент заключения оспариваемого договора аренды нежилых помещений, не требовало наличия такого согласования как обязательного элемента формы или содержания такого договора.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным ипотечного договора по делу № 6­21066св12, Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел, применив к спорным правоотношениям положения статей 13, 14, 18 Закона Украины «Об охране культурного наследия», исходил из того, что в соответствии с указанными нормами памятники архитектуры без согласия соответствующего органа охраны культурного наследия запрещается передавать в пользование, владение или управление. Как следует из положений Закона Украины «Об ипотеке», договор ипотеки не является договором о передаче предмета ипотеки во владение, пользование или управление другому лицу, поэтому при заключении договоров ипотеки относительно памятников архитектуры не требуется согласование с соответствующим органом охраны культурного наследия. Тот факт, что спорный объект признан памятником архитектуры, может быть учтен в случае обращения взыскания на указанный объект при нарушении обязательств по кредитному договору.

Обеспечивая единство судебной практики в применении норм материального права, о которых говорится в заявлении, Верховный Суд Украины исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 16 ГК Украины признание сделки недействительной является одним из предусмотренных законом способов защиты гражданских прав и интересов, и общие требования относительно недействительности сделки предусмотрены статьей 215 ГК Украины.

Так, согласно части 1 статьи 215 ГК Украины, основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями 1–3, 5 и 6 статьи 203 этого Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Закона Украины «Об охране культурного наследия» объекты культурного наследия, являющиеся памятниками (за исключением памятников, отчуждение или передача которых ограничиваются законодательными актами Украины) могут быть отчуждены, а также переданы владельцем или уполномоченным им органом во владение, пользование или управление другому юридическому или физическому лицу при наличии согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия.

Следовательно, собственник объекта культурного наследия может реализовать свое субъективное право на такое имущество (за исключением памятников, отчуждение или передача которых ограничиваются законодательными актами Украины) как путем его отчуждения, так и посредством передачи его во владение, пользование или управление другому юридическому или физическому лицу при наличии согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия.

В рассматриваемом деле ответчик — ООО «Э» — как собственник недвижимого имущества, которое является памятником архитектуры местного значения, осуществил свое право на этот объект путем передачи его в ипотеку в обеспечение всех требований ПАО АБ «У», вытекающих из кредитного договора, заключенного между банком и истцом по делу как заемщиком.

Исходя из правового определения понятия ипотеки, изложенного в Законе Украины «Об ипотеке», ипотека — это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, а ипотекодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

Как следует из статьи 9 Закона Украины «Об ипотеке», ипотекодатель ограничивается в распоряжении предметом ипотеки, однако имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

С учетом общих положений этого Закона и характера правоотношений сторон по договору ипотеки, который включает в себя договоренность ипотекодержателя и ипотекодателя, направленную на установление, изменение, прекращение именно ипотечных прав и обязанностей, можно прийти к выводу, что поскольку имущество, выступающее предметом ипотеки, остается во владении и пользовании ипотекодателя — собственника памятника архитектуры, то согласования с соответствующим органом охраны культурного наследия не требуется. Сам по себе факт отсутствия такого согласования с соответствующим органом не является безусловным подтверждением наличия оснований для признания договора недействительным.

Тем не менее при решении вопроса обращения взыскания на указанное имущество в случае нарушения должником обязательств по кредитному договору тот факт, что предмет ипотеки является объектом культурного наследия, должен учитываться на основании положений статьи 20 Закона Украины «Об охране культурного наследия», предусматривающих право приоритетного приобретения памятника местного значения соответствующим органом охраны культурного наследия. При этом нереализация этим органом такого права с учетом соблюдения предусмотренной законом процедуры уведомления последнего не является основанием для запрета отчуждения объекта культурного наследия.

Кроме того, предположение о вероятном несоблюдении процедуры согласования с соответствующим органом при заключении оспариваемого договора дает основания для вывода о том, что заинтересованным лицом, которое имеет право поднимать вопрос о признании такого договора недействительным на основаниях, изложенных в исковом заявлении по рассматриваемому делу, является соответствующий орган охраны культурного наследия, а не истец как должник по кредитному договору.

Других обстоятельств, которые стали бы основанием для признания оспариваемого договора недействительным, судами предыдущих инстанций при разрешении данного дела установлено не было.

При таких обстоятельствах вывод хозяйственных судов о заключении оспариваемой сделки с несоблюдением требований законодательства, а следовательно, и о наличии оснований для удовлетворения исковых требований является необоснованным, противоречит фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

Поскольку суды всех инстанций неправильно применили нормы материального права, что привело к неправильному решению спора по пересматриваемому делу, заявление ПАО АБ «У» подлежит удовлетворению, все вынесенные по делу судебные решения — отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ЧП «С».

Вместе с тем, согласно части 6 статьи 49 ХПК Украины, в случае изменения судебного решения без направления дела на новое рассмотрение или принятия нового решения Верховный Суд Украины изменяет и распределение судебных расходов, поэтому обязанность по уплате судебного сбора возлагается на истца.

Руководствуясь статьями 49, 11114, 11123, 11124, 11125 ХПК Украины, Судебная палата по хозяйственным делам и Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановили:

— заявление ПАО АБ «У» удовлетворить;

— постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 9 февраля 2016 года, постановление Харьковского апелляционного хозяйственного суда от 26 октября 2015 года и решение Хозяйственного суда Сумской области от 6 августа 2015 года отменить и принять новое решение;

— в удовлетворении исковых требований ЧП «С» к ООО «Э», ПАО АБ «У» о признании договора ипотеки недействительным отказать;

— взыскать с ЧП «С» в пользу ПАО АБ «У» 4054,00 грн расходов по уплате судебного сбора за подачу апелляционной, кассационной жалоб и заявления о пересмотре Верховным Судом Украины судебных решений;

— выдачу соответствующего приказа поручить Хозяйственному суду Сумской области.

Постановление является окончательным и может быть обжаловано только на основаниях, предусмотренных пунктом 4 части 1 статьи 11116 ХПК Украины.

 

(Постановление Верховного Суда Украины от 1 июня 2016 года. Дело № 3­449гс16. Председательствующий — Потыльчак А.И. Судьи — Барбара В.П., Бердник И.С., Гуменюк В.И., Емец А.А., Жайворонок Т.Е., Колесник П.И., Лященко Н.П., Охримчук Л.И., Романюк Я.М., Симоненко В.Н., Шицкий И.Б., Ярема А.Г.)

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

VOX POPULI

Судебная практика

Штрафной набросок

Акцент

Движение по округу

Государство и юристы

Путевой очерк

Реанимационный пикет

У всех на устав

Деловая практика

Заглянуть за Horizоnt

Новости юридических фирм

Частная практика

Юристы Interlegal содействовали освобождению судна в Ливии

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» консультирует группу компаний AWAS по вопросам отчуждения и аренды воздушных судов

Asters выступила консультантом МФК по финансированию компании «Надежда» на сумму 15 млн долларов США

В «Сквайр Паттон Боггс — Салком» обсудили особенности арбитражной практики на Ближнем Востоке

Юристы ILF сопровождали сделку банка с ІВМ

Отрасли практики

Оздоровительный пассаж

Размещение ущерба

Техническая поддержка

Товарный замысел

Самое важное

Почта для размышлений

Полезная формация

Системные роли

Упрямое действие

Средства защиты

Судебная практика

Судебные решения

О порядке взыскания налогового долга в случае ликвидации платежеспособного юридического лица

Судебная практика

Архиценность

Судебная практика

Судебные решения

О нюансах расторжения договора ипотеки, предметом которого является недвижимое имущество — памятник архитектуры

Судебная практика

Вернуть сразу

До суда

Экспертный потенциал

Судебная практика

Судебные решения

Отсутствие госрегистрации договоров аренды земли исключает нарушение прав арендаторов вследствие заключения договоров аренды с новыми арендаторами

Судебная практика

Страховая плаха

Корпоративные правила

Отстраненное достояние

Судебная практика

Судебные решения

Обязательные требования для проведения фискальными органами документальной внеплановой невыездной проверки

Тема номера

Чрезвычайный пошел

Особое получение

Разыграть Хартию

Морской — в бой

Частная практика

Персональный расчет

Веер перемен

Інші новини

PRAVO.UA