Заключив договор об инвестировании в недвижимость и управлении имуществом, стороны стали участниками инвестиционного процесса, и правоотношения, возникшие между ними, регулируются специальными законами: Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» и Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», которые устанавливают общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц к управлению в целях финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами и определяют понятия застройщик, управляющий и установщик. При этом суд не обратил внимания на требования статей 12, 18 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Поскольку между сторонами возникли правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, а не из денежных обязательств, то у суда не было оснований для применения положений статьи 625 ГК Украины

17 ноября 2010 года коллегия судей Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-ки Г. к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «З», третье лицо — открытое акционерное общество «Акционерная компания «К», о растор­жении договора, взыскании денежных средств и штрафных санкций, установила следующее.

В марте 2009 года гр-ка Г. обратилась в порядке статей 612, 623—625 Гражданского кодекса (ГК) Украины, статьи 7 Закона Украины «О финансо­во-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческий банк «З» (ООО «КБ «З»), третье лицо — открытое акционерное общество «Акционерная компания «К» (ОАО «АК «К»), о расторжении договора, взыскании денежных средств и штрафных санкций. В обосно­вание своих требований указывала, что заключила с ­ООО «КБ «З» 26 июня 2008 года договор об участии в Фонде финансирования строительства (ФФС) и 24 июля 2008 года — договор об уступке имущественных прав. Согласно договору от 26 июня 2008 года, она взяла на себя обязательства выполнять правила ФФС, передать ответчику средства в доверительное управление с целью получения в собственность объекта инвестирования — квартиры № * в жилом комплексе, расположенном по адресу **, общей площадью 107 м2 и стоимостью 1 284 000 гривен.

Выполняя условия договора, гр-ка Г. 3 июля 2008 года внесла на расчетный счет ФФС 1 284 000 гривен и получила свидетельство об участии в ФФС (вид А), в котором указано, что датой ввода объекта в эксплуатацию является третий квартал 2008 года.

В определенный договором срок ответчик не ввел в эксплуатацию дом и не передал построенный объект инвестирования. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила расторгнуть договор № *** об участии в финансировании строительства от 26 июня 2008 года, взыскать в ее пользу средства в размере 1 284 000 гривен, внесенные в доверительное управление, 138 672 гривны расходов, связанных с инфляцией денежных средств, 27 966,57 грн — 3 % годовых от суммы долга, 223 732,60 грн пени, всего 1 674 371,17 грн, а также 1730 гривен судебных издержек.

После уточнения своих требований гр-ка Г. просила также взыскать в ее пользу 29 532 гривны расходов, связанных с инфляцией денежных средств в марте—апреле 2009 года, и 7492,93 грн — 3 % годовых от суммы долга за период с 25 марта по 3 июня 2009 года.

Заочным решением Соломенского районного суда г. Киева от 7 июля 2009 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда г. Киева от 23 декабря 2009 года, исковые требования удовлетворены частично. Расторжен договор об участии в финансировании строительства от 26 июня 2008 года № *****, заключенный между ООО «КБ «З», ОАО «АК «К» и гр-кой Г. Взыскано с ООО «КБ «З» в пользу гр-ки Г. 1 284 000 гривен, внесенных в доверительное управление; 125 548 гривен расходов, связанных с инфляцией; 17 835,29 грн — 3 % годовых от суммы долга; 142 682,30 грн пени и 1730 гривен судебных издержек, всего 1 570 795,59 грн.

В кассационной жалобе публичное акционерное общество «Коммерческий банк «З», которое является правопреемником ООО «КБ «З», просит отменить указанные судебные решения и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Кассационная жалоба подлежит час­тичному удовлетворению на следующих основаниях.

Удовлетворяя частично исковые требования на основании статей 7, 11, 13, 16, 17, 18, 20 Закона Украины «О финан­сово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», статей 18, 19 Закона Украины «Об инвестицион­ной деятельности», статьи 3 Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного хозяйства», статей 6, 525, 526, 530, 546, 549—552, 610—612, 625 ГК Украины, местный суд, с выводами которого согласился и апелляционный суд, исходил из того, что поскольку застройщиком (­ОАО «АК «К») нарушены сроки сооружения объекта строительства, то договор об участии в финансировании строительства необходимо расторгнуть с обязательством управляющего (ООО «КБ «З») выплатить доверителю (гр-ке Г.) средства в размере не менее суммы, внесенной ею в ФФС, а также согласно статье 625 ГК Украины, возместить расходы, связанные с инфляцией денежных средств, 3 % годовых от суммы долга и пеню за несвоевременное выполнение денежного обязательства.

Однако с такими выводами судов полностью согласиться нельзя.

Согласно пункту 2 раздела XIII «Переходные положения» Закона Украины «О судоустройстве и статусе судей» от 7 июля 2010 года № 2453–VI, кассационные жалобы (представления) на решения общих судов по уголовным и гражданским делам, поданные в Верховный Суд Украины до 15 октября 2010 года и назначенные (принятые) им к кассационному рассмотрению, рассматриваются Верховным Судом Украины в порядке, действовавшем до вступления в силу этого Закона.

В связи с этим дело подлежит рассмотрению по правилам Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины от 18 марта 2004 года.

В соответствии с требованиями статей 213, 214 ГПК Украины решение должно быть законным и обоснованным и отвечать на вопросы: имели ли место обстоятельства, которыми обосновывались требования и возражения, какими доказательствами они подтверждаются; есть ли другие фактические данные, имеющие значение для решения дела, и доказательства в их подтверждение; какое правоотношение сторон следовало из установленных обстоятельств; какая правовая норма подлежит применению к этому правоотношению.

Судами установлено, что 26 июня 2008 года между сторонами заключен договор № *** об участии в ФФС. Объектом инвестирования, согласно пункту 1.5 договора, является однокомнатная квартира № * в жилом комплексе, расположенном по адресу **, общей площадью 107 м2 и стоимостью 1 284 000 гривен. Плановым сроком ввода строительства в эксплуатацию определен третий квартал 2008 года. По этому договору ООО «КБ «З», от имени которого на основании доверенности действовало ОАО «АК «К», выступило в качестве управляющего, а истец — в качестве доверителя.

Согласно свидетельству от 3 июля 2008 года об участии в ФФС (вид А) по программе ОАО «АК «К», доверитель передала управляющему в доверительное управление средства в сумме 1 284 000 гривен.

24 июля 2008 года между ООО «КБ «З» и гр-кой Г. заключен договор об уступке имущественных прав на объект инвестирования, которые ООО «КБ «З» получило в соответствии с условиями сделки № **** от 24 июня 2005 года, заключенного между ООО «КБ «З» и ОАО «АК «К».

Решая исковые требования в части взыскания расходов, связанных с инфляцией, 3 % годовых от суммы долга и пени за несвоевременное выполнение денежного обязательства, суд пришел к ошибочному выводу о необходимости взыскания указанных сумм в соответствии с положениями статьи 625 ГК Украины.

Согласно части 2 статьи 12 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», правила ФФС определяют вид ФФС, процедуру создания ФФС, порядок организации взаимоотношений застройщика, управляющего и доверителей, порядок установления управления имуществом, условия, особенности и ограничения осуществления управления имуществом, направления и порядок использования привлеченных средств, порядок участия в фонде и отказа от участия в нем, типы измеримых единиц объектов инвестирования, порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем, размер вознаграждения управляющего, ответственность управляющего и застройщика за невыполнение принятых на себя обязательств, порядок получения доверителем страхового возмещения в случае несвоевременного ввода объекта строительства в эксплуатацию, невыполнения работ, предусмотренных договором между управляющим и застройщиком и договором между управляющим и установщиком фонда, или ненадлежащего выполнения таких работ и другие условия функционирования ФФС.

По правилам части 4 статьи 18 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», в случае нарушения застройщиком сроков сооружения объекта строительства или в случае ненадлежащего исполнения управляющим своих обязанностей, предусмотренных частью 1 этой статьи, доверитель имеет право требовать от управляющего досрочного расторжения договора и выплаты ему денежных средств. Управляющий обязан выплатить доверителю средства в сумме, которая определяется согласно статье 20 этого Закона при отказе доверителя от участия в ФФС и не может быть меньше суммы, внесенной доверителем в ФФС. Доверитель не платит управляющему вознаграждение за выплату ему средств в случае, если доверитель отказывается от участия в ФФС на основаниях, определенных этой частью.

Пунктом 1.1 договора об участии в Фонде финансирования строительства, заключенного между сторонами, преду­смотрено, что по этому договору доверитель дает согласие на участие в ФФС, берет на себя обязательства выполнять правила ФФС, передает средства управляющему в доверительное управление в целях получения в собственность объекта инвестирования и устанавливает ограничения относительно отдельных действий управляющего по управлению этими средствами, а управляющий принимает средства на счет ФФС в доверительное управление с дальнейшим использованием средств ФФС в порядке, определенном правилами ФФС.

Статьей 1 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» определено, что инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

Согласно части 1 статьи 2 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестиционной деятельностью является совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государства относительно реализации инвестиций.

Таким образом, заключив договор инвестирования в недвижимость и управление имуществом, стороны стали участниками инвестиционного процесса, и правоотношения, возникшие между ними, регулируются специальными законами: Законом Украины «Об инвестици­онной деятельности» и Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», которые устанавливают общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц к управлению в целях финансирования строительства жилья и особенности управления этими средствами и определяют понятия застройщик, управляющий и установщик.

При этом суд не обратил внимания на требования статей 12, 18 Закона Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».

Поскольку между сторонами возникли правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, а не из денежных обязательств, то у суда не было оснований для применения положений статьи 625 ГК Украины.

Кроме того, судом первой инстанции расторгнут договор об участии в финансировании строительства от 26 июня 2008 года № *****, хотя между сторонами был заключен договор № *** и именно указанный договор просила расторгнуть гр-ка Г.

Эти недостатки остались без внимания апелляционного суда.

При таких обстоятельствах принятые судебные решения подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 336, 338 ГПК Украины, коллегия судей Верховного Суда Украины постановила:

— кассационную жалобу публичного акционерного общества «Коммерческий банк «З» удовлетворить частично;

— заочное решение Соломенского районного суда г. Киева от 7 июля 2009 года и определение Апелляционного суда г. Киева от 23 декабря 2009 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение обжалованию не подлежит.

(Определение Верховного Суда Украины от 17 ноября 2010 года. Дело № 6-6544св10. Председательствующий — Ярема А.Г. Судьи — Левченко Е.Ф., Лихута Л.Н., Романюк Я.М., Сенин Ю.Л.)