Рынок аренды земельных участков является главным источником получения земли для сельскохозяйственных производителей, а также существенным источником доходов для собственников участков.

В целях консолидации массивов земли и минимизации расходов арендаторы заинтересованы в продолжении использования объекта аренды после окончания срока договора. В связи с этим широкую популярность получила правовая конструкция возобновления договора аренды земельного участка, предусмотренная статьей 33 Закона Украины «Об аренде земли». Институт преимущественного права обеспечивает соблюдение интересов арендатора, который при пользовании земельным участком понес значительные расходы на его содержание.

Собственникам паев чаще всего тоже небезразлично, кто будет арендатором принадлежащих им земельных участков. Как правило, в случае обоюдного желания сторон продолжить арендные отношения проблем не возникает. Однако высокая конкуренция среди сельхозпроизводителей часто приводит к ситуациям, когда собственник заключает договор аренды с новым арендатором, нарушая при этом преимущественное право на заключение договора прежнего пользователя земли.

Принимая во внимание правовую позицию Верховного Суда Украины в постановлении по делу № 6-219цс14 от 25 февраля 2015 года, арендатор получает приоритет перед другими лицами при условии соблюдения им сроков и процедуры уведомления о намерении реализовать свое преимущественное право на возобновление договора аренды на новый срок.

Безусловным основанием для возобновления договора аренды служит ситуация, когда арендатор надлежащим образом исполняет обязанности по договору аренды, в установленные сроки уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, приложил к письму-уведомлению проект дополнительного соглашения, но не получил в течение месяца ответа от арендодателя.

В то же время появляется судебная практика, согласно которой преимущественное право арендатора будет нарушено даже в случае получения отказа арендодателя в возобновлении договора на новый срок и заключения им договора с новым пользователем на таких же условиях, которые предложил предыдущий арендатор.

В качестве основания для отказа в возобновлении договора собственники земли часто ссылаются на необходимость использования объекта аренды для собственных нужд и заключают договоры с новыми арендаторами. И в этом случае преимущественное право прежнего арендатора нарушается, и он имеет право обратиться в суд с требованиями о возобновлении договора аренды на новый срок и признании недействительным договора, заключенного с новым арендатором.

НИКОЛЕНКО Анастасия — юрист ЮФ ILF, г. Киев