Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 100 от 23 апреля 2018 года утверждены Государственные строительные нормы (ГСН) Б.2.2-12:2018. «Планирование и застройка территорий» (ГСН Б.2.2-12:2018), которые вступают в силу через три месяца после их официального опубликования.

Смена ГСН

О важности и значении указанных норм свидетельствует факт их принятия на замену целого ряда нормативно-правовых актов, а именно:

— ГСН 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений»;

— ГСН Б.2.4-1-94 «Планирование и застройка сельских поселений»;

— ГСН Б.2.4-3-95 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий»;

— ГСН Б.2.4-4-97 «Планирование и застройка малых сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств»;

— ГСН Б.1-2-95 «Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения комплексных схем транспорта для городов Украины»;

— СНиП ІІ-89-80 «Генеральные планы промышленных предприятий».

Объединение шести нормативно-правовых актов в одном является безусловным преимуществом для правового регулирования, поскольку призвано при всей возможности унифицировать требования к строительству разного рода объектов. Вместе с тем ГСН Б.2.2-12:2018 содержат ряд новелл и модификаций строительной отрасли, что свидетельствует об их прогрессивном характере. Однако в этом кратком обзоре будут освещены особенности только отдельных нововведений.

ГСН Б.2.2-12:2018 четко определено, что с целью отражения границ зон с соответствующими регламентами, которые ограничивают градостроительную деятельность на определенных территориях, в документации по пространственному планированию определяются красные, голубые, зеленые и желтые линии, а также линии регулирования застройки. Это означает, что с момента вступления в силу новых норм градостроительная деятельность будет четко регламентирована и определенным образом структурирована во избежание хаотичности застройки территорий, существующей сегодня. В то же время стоит отметить, что в контексте этой статьи внимания заслуживают прежде всего такие категории, как «голубые линии» и «зеленые линии».

Категория «голубые линии» впервые закрепляется на законодательном уровне и определяется как линии ограничения высоты и силуэта застройки, направленные на регулирование эстетических и историко-градостроительных качеств застройки. Указанные «голубые линии» будут предусматриваться в отдельном разделе при разработке и утверждении генерального плана населенного пункта и будут ограничивать высотность застройки территории в таком населенном пункте, что в перспективе должно отображаться в панораме города и его общем виде. В то же время кроме ограничения высотности застройки «голубые линии» призваны регулировать ограничение относительно эстетического и исторического облика населенного пункта, что будет проявляться в формировании определенного силуэта такого населенного пункта, фасадов отдельных его зданий, а также исторической формы и целостного вида зданий.

Следующим нововведением являются «зеленые линии», которые определяются как ограничение по размещению объектов в пределах всех озелененных территорий общего пользования, рекреационных лесов и лесопарков (существующих и резервируемых), объектов природно-заповедного фонда, зон охраняемого ландшафта.

Целью введения «зеленых линий» является ограничение застройки для сохранения зеленых, ландшафтных и рекреационных зон, поскольку из-за отсутствия таких ограничений в ГСН 360-92 «Градостроительство. Планирование и застройка городских и сельских поселений» зеленые территории в большинстве случаев не были защищены от застройки. По замыслу авторов ГСН Б.2.2-12:2018, «зеленые линии» должны четко устанавливать границы зон территорий, застройка которых будет запрещена. В то же время сохранение зеленых насаждений и фактическое выделение таких зеленых зон должно способствовать развитию экосистемы города и нерушимости существующих «зеленых композиций».

Отдельно необходимо обратить внимание на революционную норму ГСН Б.2.2-12:2018, которой определено, что при размещении на земельном участке отдельного жилого дома или группы жилых домов (без учета размещения гаражей, автостоянок, учреждений дошкольного образования, учреждений общего среднего образования и других объектов микрорайонного обслуживания) следует соблюдать расчетные показатели предельных параметров застройки, такие как отношение площади пола первых этажей жилых домов со стилобатной частью, включая площадь отмостки, лоджий, входных групп, проездов и стоянок для временного хранения автомобилей до площади земельного участка. Конкретные показатели отображены в таблице.

Данная норма означает, что застройщики больше не должны пренебрегать плотностью застройки, поскольку свободная от застройки придомовая территория должна использоваться для благоустройства и озеленения. Следовательно, построенные объекты недвижимости не будут «дышать» друг на друга, а получат пространство для облагораживания прилегающей территории, удовлетворения потребностей жителей дома и создадут в совокупности определенный эстетичный вид дома. В результате облагораживания придомовой территории повысятся и условия проживания жильцов дома.

Вместе с тем следует отметить, что как исключение из указанного правила показатели предельных параметров застройки земельного участка не применяются при реконструкции кварталов исторически сложившейся застройки и формировании в ней новой квартальной застройки, в том числе при изменении функционального назначения земельного участка.

Еще одним из чрезвычайно проблемных вопросов, который частично решается новыми нормами, является вопрос размещения автостоянок на территории жилых комплексов. Так, в соответствии с требованиями ГСН Б.2.2-12:2018 для кварталов с периметральной застройкой временное (гостевое) хранение средств автотранспорта на открытых автостоянках в середине квартала не допускается. Паркоместа следует располагать со стороны улиц или проездов или в подземных или многоэтажных автостоянках. Въезд внутрь квартала разрешается автомобилям скорой помощи, пожарным автомобилям и другой спецтехнике. Следовательно, по общему правилу, парковка на территории жилого комплекса или дома будет запрещена. Вместе с тем разрешается размещать под жилыми домами подземные гаражи только для легковых автомобилей, принадлежащих жителям этих домов. Также возможным представляется обустройство специальных открытых автостоянок за пределами территории соответствующего жилого комплекса или дома.

В дополнение к указанным нововведениям нельзя не отметить усовершенствование норм, направленных на обеспечение прав маломобильных групп населения. В соответствии с положениями ГСН Б.2.2-12:2018 в жилых кварталах следует предусматривать специализированные жилые дома или выделять первые этажи жилых домов для расселения маломобильных групп населения. В то же время новыми нормами также конкретизировано, что к специализированным жилым домам, а также домам с квартирами на первых этажах для маломобильных групп населения следует предусматривать проезды, совмещенные с тротуарами, при их длине не более 150 м и общей ширине не менее 4,2 м. Дорожки для проезда инвалидных колясок необходимо прокладывать по основным направлениям движения людей с инвалидностью в пределах населенных пунктов или их районов к соответствующим учреждениям здравоохранения, социального обеспечения, торговли, физкультуры и т.п., при этом необходимо предусматривать устройство перекрестков, а также применение тактильных поверхностей для ориентации слабовидящих.

Согласно указанным нормам, застройщик обязан обеспечить реализацию прав маломобильных групп населения путем обустройства инфраструктуры таким образом, чтобы сделать более доступным передвижение таких людей на объектах инфраструктуры, в том числе обеспечить их беспрепятственный доступ к различным зданиям.

Подытоживая сказанное, можно сделать вывод, что ГСН Б.2.2-12:2018 являются достаточно революционными, но отвечающими требованиям времени. Указанные новшества должны прекратить хаотичную застройку населенных пунктов и благодаря более высоким стандартам строительства сделать градостроительство эстетичным и унифицированным. Как следствие, внедрение современных мировых стандартов в отрасли строительства должно привести к тому, что застройщики перестанут строить «ужасные» дома, находящиеся на минимальном расстоянии друг от друга и начнут создавать привлекательные объекты недвижимости с функциональной придомовой территорией. Соответственно, новые стандарты будут способствовать развитию строительной отрасли и повышению стоимости объектов недвижимости.

ПОЖОДЖУК Роман — адвокат АФ «Грамацкий и Партнеры», к.ю.н., г. Киев