Останнім часом непоодинокими є випадки, коли органи місцевого самоврядування звертаються до суду з позовами до фізичних та юридичних осіб із метою стягнення заборгованості зі сплати орендної плати за землю. У судовій практиці тривалий час спірним було питання, як обраховувати розмір такої заборгованості та якими доказами він повинен підтверджуватися.

Тільки технічна документація

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 травня 2020 року в справі № 922/2843/19 сформовано правову позицію, відповідно до якої:

• — не видається можливим визначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж шляхом оформлення витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земель;
• — необґрунтованими є будь­які розрахунки, зроблені за відсутності такого витягу (зокрема на підставі базової вартості одного квадратного метра землі із застосуванням відповідних коефіцієнтів);
• — доводи про необов’язковість витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земель для розрахунку розміру орендної плати є також необґрунтованими.

У цій справі суд касаційної інстанції зауважив, що вказаний висновок узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду. Зокрема, Верховний Суд неодноразово зазначав, що під час стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земель (постанови Верховного Суду від 12 червня 2019 року в справі № 922/902/18, від 8 серпня 2019 року в справі № 922/1276/18, від 1 жовтня 2019 року в справі № 922/2082/18, від 6 листопада 2019 року в справі № 922/3607/18).

Наслідком застосування такого підходу до обставин цієї справи стало те, що з метою визначення розміру недоплаченої орендної плати судами було використано дані, наведені у витязі з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Колегія суддів також взяла до уваги відсутність подання відповідачем до судів попередніх інстанцій будь­якого контррозрахунку розміру безпідставно збережених грошових коштів позивача.

Інші документи мають значення

Натомість у постанові Касаційного цивільного суду в складі Верховного Суду від 2 червня 2021 року в справі № 201/2956/19 колегія суддів дійшла висновку про можливість проведення розрахунку безпідставно збережених коштів не лише на підставі витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а й на підставі інших документів про таку оцінку.

У цій справі суд зазначив, що розрахунок сум орендної плати, не сплачених відповідачами за відповідний період, здійснено на підставі акта перевірки дотримання вимог земельного законодавства групи щодо самоврядного контролю за використанням та охороною земель із додатками; листа Головного управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області щодо нормативної грошової оцінки 1 кв.м спірної земельної ділянки; листа Головного управління ДФС у Дніпропетровській області про стан сплати земельного податку або орендної плати за землю.

Дійшовши такого висновку, суд касаційної інстанції скасував рішення судів попередніх інстанцій, прийняв нову постанову, якою стягнув на користь органу місцевого самоврядування суму збитків, завданих фактичним користуванням земельною ділянкою без правоустановчих документів.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

На розгляд Великої Палати Верховного Суду було передано справу № 905/1680/20 про стягнення з юридичної особи на користь органу місцевого самоврядування сум безпідставно несплаченої орендної плати.

Судами попередніх інстанцій у цій справі було встановлено, що відповідач користувався земельною ділянкою, на якій розташовано належний йому на праві власності об’єкт нерухомості, в період з 1 січня 2017 року до 31 грудня 2019 року, не оформивши нового договору оренди та не сплачуючи орендних платежів. Унаслідок таких дій, за доводами позивача, відповідач безпідставно зберіг кошти не сплаченої йому орендної плати в сумі 259 913 грн.

Розмір збитків, тобто суму орендної плати за землю, не сплаченої протягом 2017—2019 років, для позивача було визначено відповідною комісією на підставі листа начальника підрозділу Головного управління Держгеокадастру в Донецькій області про нормативну грошову оцінку 1 кв.м земельної ділянки.

Суди попередніх інстанцій по­різному оцінили як доказ вказаний лист і стягнули з відповідача різний розмір збитків.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30 липня 2021 року справу було передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Підставою для передання визначено необхідність відступити від висновку стосовно проведення розрахунку безпідставно збережених коштів не лише на підставі витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а й на підставі інших документів про таку оцінку конкретної земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 9 листопада 2021 року підтвердила право органу місцевого самоврядування на компенсацію вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 Цивільного кодексу України. Зазначені правові висновки, як зауважила колегія суддів, викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16­ц та від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17.

Щодо визначення розміру збитків

Крім того, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності, а зміна такої оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь­якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу (ПК) України.

З огляду на те що земельним законодавством та ПК України не обмежується можливість надання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування цієї оцінки можуть бути:

• — технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди;
• — довідка з Державного земельного кадастру;
• — витяг із Державного земельного кадастру;
• — висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Застосовуючи відповідну правову позицію до обставин справи, Велика Палата Верховного Суду підкреслила, що позивачем надано суду розрахунок збитків з огляду на дані про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки з урахуванням змін такої оцінки, які мали місце в цей період. Вказані зміни пояснювалися тим, що до спірної ділянки в цей період застосовувалися різні коефіцієнти функціональності.

Колегія суддів застосувала до спірних правовідносин положення Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 489 від 25 листопада 2016 року (Порядок № 489). За результатом аналізу цього Порядку Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відмінний коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, застосовується, якщо у відомостях Державного земельного кадастру відсутній код класифікації видів цільового призначення земель для земельної ділянки.

Судами попередніх інстанцій було встановлено, що під час продовження договору оренди (2016 рік) така земельна ділянка була зареєстрована в державному реєстрі прав із визначенням її цільового призначення «11.03. Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд будівельних організацій та підприємств».

Отже, як підсумувала Велика Палата Верховного Суду, в позивача були відсутні правові підстави для зміни коефіцієнта функціонального використання цієї земельної ділянки, оскільки з моменту державної реєстрації речового права на ділянку їй було визначено цільове призначення за кодом 11.03, що зумовлювало застосування коефіцієнта функціонального використання 1,2 згідно з додатком 1 до Порядку № 489.

Таким чином, за результатами розгляду справи № 905/1680/20 Велика Палата не тільки відступила від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 29 травня 2020 року в справі № 922/2843/19, але й підтвердила законність дій суду апеляційної інстанції щодо перевірки правильності розрахунку орендної плати і визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, здійсненої з урахуванням змін коефіцієнтів функціональності спірної ділянки.

Дар’я ГОВОРУН «Юридична практика»