Как известно, в последнее время одним из самых привлекательных объектов для иностранных инвестиций наряду с недвижимостью являются именно земельные участки. Тенденции рынка свидетельствуют о его постоянном росте, увеличении спроса и, соответственно, предложения. Однако развитие рынка земли на Украине в значительной степени зависит от несовершенной системы государственного управления, в которой приобретение земельных участков является процедурой закрытой, достаточно коррупционной и, главное, не предусматривает гарантий для нового собственника. Особенно в том смысле, что при очередной смене власти вполне может встать вопрос относительно законности приобретения инвестором того или иного объекта, в том числе земельного участка.

Однако здесь не следует смешивать политические веяния или риски, которые являются фактором непредсказуемым, а нужно, прежде всего, обратить пристальное внимание на законодательное регулирование данного вопроса. Закон в идеале не должен быть подвержен тем или иным «требованиям текущего момента» и призван обеспечивать прозрачную и понятную процедуру отчуждения земельных участков, а также устанавливать прочные и незыблемые гарантии для инвестора — собственника. Наряду с этим должен быть предусмотрен исключительный перечень случаев, который бы четко регулировал процедуру изъятия земельного участка в случае, если процедура его отчуждения действительно не отвечала действующему законодательству.

Данная статья посвящена анализу некоторых законодательных аспектов проблемы приобретения иностранными инвесторами, прежде всего юридическими лицами, земельных участков на Украине. Поскольку правовое регулирование, связанное с приобретением земельных участков физическими лицами — нерезидентами, имеет некоторые особенности по сравнению с юридическими лицами. Надеюсь, что данная статья поможет пролить свет на некоторые проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в этой отрасли, а также заранее оценить существующие риски и принять меры для их минимизации.

Как известно, земельные участки, в соответствии с Земельным кодексом Украины (ЗК), подразделены на ряд категорий, как то: земли сельскохозяйственного назначения, земли водного фонда, земли транспорта, земли промышленности, рекреационные земли и так далее. Каждая категория имеет особенности правового статуса, который в свою очередь влияет на режим правого регулирования по отношению к какой-либо из категорий земель.

В соответствии со статьей 82 ЗК иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения, но с определенными ограничениями. Ограничения состоят в следующем:

а) земельные участки должны находиться в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества;

б) земельные участки должны приобретаться для сооружения объектов недвижимого имущества с целью ведения хозяйственной деятельности;

в) приобретаемые земельные участки могут находиться и за пределами населенных пунктов, однако в этом случае они также должны находиться под приобретаемыми объектами недвижимости.

Таким образом, краткий анализ этой статьи ЗК позволяет сделать следующие выводы. Инвестор-нерезидент не имеет права приобрести земельный участок, что называется, просто так. Первичной для него является необходимость приобретения именно объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке. Следовательно, первое ограничение заключается именно в самой конфигурации объекта недвижимого имущества.

Кроме того, с точки зрения бизнеса, потенциальная стоимость земельного участка мгновенно увеличивается за счет необходимости приобретать объект недвижимости. Не секрет, что в некоторых случаях истинной целью заключения сделки купли-продажи объекта недвижимости является именно приобретение земельного участка, на котором расположен такой объект. Однако размеры и параметры земельного участка уже ограничены размерами и параметрами объекта недвижимости, что делает земельный участок уже не столь привлекательным.

Второе ограничение связано с достаточно размытой формулировкой «для сооружения объектов недвижимого имущества с целью ведения хозяйственной деятельности». Означает ли это, что иностранный инвестор может выступать в роли заказчика строительства? Вопрос достаточно дискуссионный, хотя практика дает на него все же положительный ответ. Другой вопрос — какие критерии существуют в ЗК либо в сопутствующих нормативно-правовых актах для того, чтобы определить, связано такое строительство с хозяйственной деятельностью или нет? Украинское право, все еще руководствующееся понятиями «основная деятельность» или «основные виды деятельности», концептуально не готово воспринять понятие транснациональной корпорации, виды деятельности которой включают великое множество видов бизнеса в различных странах мира.

Также не совсем ясны юридические последствия ситуации, при которой украинский законодатель намертво связывает понятия земельного участка и объекта недвижимости для инвестора-нерезидента. Вопрос несколько отдает теорией, но каковы правовые последствия сноса либо реконструкции объекта недвижимого имущества, который был приобретен иностранным юридическим лицом? Влияет ли юридический факт исчезновения объекта на правомерность владения нерезидентом земельным участком? Какими бы ни были мнения практикующих юристов на этот счет, все же следует констатировать, что украинское законодательство не дает четкого ответа на этот вопрос.

Также следует добавить, что, несмотря на кажущуюся ясность понятия «участок несельскохозяйственного назначения», ЗК не содержит его расшифровки.

Таким образом, в случае заинтересованности потенциального инвестора в приобретении земельного участка, на котором нет никакого объекта недвижимости либо такой объект по своей конфигурации не позволит впоследствии эффективно использовать земельный участок для нужд инвестора, у него есть лишь один эффективный путь решения такой проблемы. Он заключается в том, что последнему необходимо либо обращаться к услугам юридического лица — резидента с целью участия в схеме приобретения земельного участка, в том числе с целью создания совместного предприятия, либо необходимо самостоятельно создавать юридическое лицо, которое с момента государственной регистрации приобретет статус украинского юридического лица.

Перейдем к процедуре приобретения земельного участка нерезидентом. Статья 129 ЗК регулирует вопрос приобретения земельных участков иностранными юридическими лицами. В соответствии с ней продажа иностранным юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется Кабинетом Министров Украины (КМУ) по согласованию с Верховным Советом Украины.

Каждый, кто хоть поверхностно знаком с политической системой Украины, понимает, насколько непростой является процедура продажи отдельного земельного участка с участием КМУ и Верховного Совета Украины. Вспомним, что до сих пор нет Закона, который бы регулировал деятельность КМУ, а также тот факт, что окончательное разграничение земельных участков государственной и коммунальной собственности на Украине до сих пор не проведено. Бывали случаи, когда после отчуждения земельного участка местным советом впоследствии выяснялось, что земельный участок находился в государственной собственности, или наоборот. Имеют место случаи, когда земельный участок не отнесен ни к государственной, ни к коммунальной собственности. При этом вообще не представляется возможным провести процедуру его продажи. Во многом эти проблемы объясняются плачевным состоянием Государственного земельного кадастра как информационной системы, которая находится в стадии формирования информационной базы и наработки схем взаимодействия с потенциальными инвесторами.

Отдельным пунктом в данном случае вынесен вопрос приватизации: здесь компанию КМУ и Верховному Совету составит еще и Фонд государственного имущества, деятельность которого, к слову, также до настоящего момента законом не урегулирована.

Что касается земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, то их отчуждение производится местными советами по согласованию с КМУ.

В обоих вышеприведенных случаях инвестор-нерезидент обязан зарегистрировать свое представительство с правом ведения хозяйственной деятельности перед подачей ходатайства о приобретении земельного участка. Отдельно следует рассмотреть вопрос о том, что статья 129 ЗК предусматривает обязательность подачи инвестором-нерезидентом вместе с ходатайством о приобретении земельного участка договора аренды земельного участка. То есть перед приобретением земельного участка его сначала необходимо взять в аренду, что является совершенно отдельной процедурой, и лишь после этого появляется возможность обращения с ходатайством о приобретении земельного участка.

Опытные юристы и бизнесмены наверняка обратят внимание на тот факт, что данная статья не содержит ни одного срока, в течение которого государственные органы должны принять решение относительно продажи земельного участка. Совокупность всех действий, которые инвестор-нерезидент должен предпринять с целью приобретения земельного участка, поражает. При этом существуют еще и практические аспекты такого приобретения, о которых шла речь в начале статьи. Они заключаются в неясности процедуры принятия решений государственными органами относительно продажи или отказа в продаже земельного участка.

Таким образом, существуют лишь законотворческие декларации относительно права инвестора-нерезидента приобрести земельный участок на территории Украины. Такое право действительно существует, однако даже схематический анализ правовых норм, регулирующих такое право и порядок его реализации, наглядно демонстрирует, насколько непросто нерезиденту приобрести земельный участок. Кроме того, мы не учли целый ряд подзаконных нормативных актов, а также региональных особенностей, ведь местные органы власти в рамках своих полномочий предпочитают строить собственные механизмы продажи земельных участков. «Мертворожденной» является и норма ЗК о земельных торгах и аукционах; именно по этой причине ее анализ не принесет каких-либо новых выводов.

В такой ситуации инвесторы-нерезиденты просто вынуждены создавать украинские юридические лица, на которых в данном случае не распространяются вышеприведенные ограничения, что само по себе является отдельной процедурой, либо объединяться с резидентами, создавая совместные предприятия. Хотя, как показывает практика, и у совместных предприятий также возникают сложности в ходе этого процесса.

Законодательное регулирование вопроса отчуждения земельных участков инвесторам-нерезидентам находится лишь в первичной стадии своего формирования. Пресловутое «привлечение иностранных инвестиций» возможно, если правила просты, понятны и, что немаловажно, удобны для иностранных инвесторов. В данном же случае приходится констатировать, что иностранные инвесторы, к примеру «Билла», вынуждены подстраиваться под существующее законодательство, которое не оставляет им реальных альтернатив. А отсутствие альтернативы является первопричиной проблем с привлечением иностранных инвестиций.

МИЩЕНКО Иван — адвокат АО «Василь Кисиль и Партнеры», г. Киев