В договорных отношениях необходимо всегда или почти всегда быть уверенным в том, что контрагент тебя не подведет, а если и подведет, то в таком случае компенсирует твои издержки. Для этого придумано немало различных способов, однако одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств был и остается залог, особенно в кредитных отношениях. Сегодня правовые нормы о залоге содержатся в Гражданском кодексе, Законе Украины «О залоге» от 2 октября 1992 года № 2654-ХІІ, других нормативно-правовых актах.

В то же время на практике возникает немало проблем, связанных с залогом, особенно с залогом недвижимого имущества, т. е. с ипотекой. Действительно, ныне действует раздел ІІ — «Ипотека» Закона «О залоге», однако имеющихся норм явно недостаточно для того, чтобы в полной мере удовлетворить потребности практики.

ЗЕМЛЯ ВНЕ ЗАЛОГА

Сегодня многие специалисты отмечают положительные тенденции в сфере сельского хозяйства: проведена всеобщая реорганизация хозяйствующих субъектов в аграрной сфере, постепенно создается рынок сельскохозяйственной продукции, наблюдаются стабильные темпы роста сельскохозяйственной отрасли. Как и ранее, сельское хозяйство нуждается в финансировании, одним из видов которого является кредитование. Однако у коммерческих банков — основных поставщиков кредитов до самого последнего времени отсутствовал стимул давать селу кредиты даже под залог земли. Причина тому — препятствие в виде старого Земельного кодекса.

Статья 6 Земельного кодекса от 18 декабря 1990 года предоставляла право гражданам, которым принадлежит земельный участок на праве собственности, передать ее в залог, если в данных договорных отношениях пребывает кредитное учреждение.

Такое же право предоставляла и статья 39: гражданин Украины, которому земельный участок принадлежит на праве частной собственности, может заключать договор залога с кредитным учреждением. И вроде бы залогу земли дан зеленый свет, однако статья 5 того же Земельного кодекса гласила: субъектами права коллективной собственности на землю могут быть коллективные сельскохозяйственные предприятия, сельскохозяйственные кооперативы, садовые товарищества и сельскохозяйственные акционерные общества. В данный перечень не попали иные организации, в том числе и финансово-кредитные учреждения. Из этого следует, что банк по закону не может стать собственником заложенной земли, а значит, не может ее продать, не может удовлетворить свои требования.

В новом Земельном кодексе от 25 октября 2001 года № 2768-III залог земли приобретает «второе дыхание». Так, среди прав собственников земли (статья 90) предусмотрено и право передачи земельного участка в аренду, залог, наследство. Появилась даже отдельная статья 133, регулирующая залог земельных участков. Согласно ее нормам, в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. А залогодержателем земельного участка могут быть только банки, соответствующие требованиям, установленным законами Украины. Сам же порядок залога земельных участков должен определяться отдельным законом. Если же мы обратимся к Закону Украины «О залоге», то обнаружим, что в нем явно недостаточно статей для комплексного урегулирования отношений, связанных с ипотекой земли. Именно поэтому парламент в данное время рассматривает проект закона Украины «Об ипотеке» (№ 2322), внесенный Кабинетом Министров Украины.

ИСТОРИЯ ЗАКОНОПРОЕКТА

Верховный Совет уже пытался рассмотреть данный законопроект во втором чтении еще 17 января, только тогда, после короткого обсуждения, депутаты его не поддержали. Не поддержали несмотря на то, что член Комитета Верховного Совета Украины по вопросам финансов и банковской деятельности Виктор Суслов, представляя новый нормативный акт, сообщил парламентариям, что этот законопроект разработан с участием отечественных и иностранных экспертов, одобрен Научно-экспертным и Юридическим управлениями Верховного Совета.

Аргументы против законопроекта сводились к следующему. В Земельном кодексе государственная, коммунальная и частная виды собственности установлены практически на все виды земельных участков, включая не только сельскохозяйственные угодья. Частной собственностью по новому Земельному кодексу могут быть практически все категории земель — лесного, водного фонда, земли промышленности, энергетики и др. В связи с этим левая половина парламента продолжает утверждать, что принятие данного закона приведет в конце концов к тому, что местные советы и мелкие землесобственники окончательно утратят свою земельную собственность.

ИПОТЕКА ПРОШЛОГО И БУДУЩЕГО

Ипотека, согласно статье 30 Закона «О залоге», — это залог земли, недвижимого имущества, при котором земля и/или имущество, составляющие предмет залога, остаются у залогодателя или у третьего лица.

Проект закона № 2322 дает несколько иное понимание ипотеки. Статья 1 определяет ипотеку как залог недвижимого имущества, которое принадлежит физическим или юридическим лицам на праве собственности, когда земельный участок и (или) другие объекты, составляющие предмет ипотеки, остаются у залогодателя (должника или третьего лица (имущественного поручителя)), а залогодержатель (кредитор) имеет право в случае невыполнения обеспеченного ипотекой основного обязательства получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки.

По проекту, к недвижимому имуществу (недвижимости) отнесены земельные участки и все, что расположено на них и тесно с ними связано. Режим недвижимого имущества распространен также на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (следует отметить, что автотранспортные средства законопроектом к недвижимому имуществу не относятся, а согласно действующему Закону «О залоге», к недвижимому имуществу относятся все транспортные средства).

Ипотека, в соответствии с законопроектом, может возникать в силу договора или закона, но только с момента ее государственной регистрации. Ипотекой может быть обеспечено действительное требование, в частности, вытекающее из договоров займа, кредита, купли-продажи, аренды, перевозки груза и т.п. Ипотекой могут обеспечиваться и обязательства, которые могут возникнуть в будущем, но уже обусловлены договором, вступившим в силу.

КАКОЙ ПРЕДМЕТ — ТАКАЯ ИПОТЕКА

Итак, согласно статье 4 законопроекта, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое может быть отчуждено залогодателем и на которое, согласно законодательству, может быть обращено взыскание. Законопроектом предусматривается, что предметом ипотеки могут быть:

— земельные участки;

— жилой дом, квартира, часть жилого дома, имеющая самостоятельное функциональное назначение;

— дачный, садовый и другой дом, не предназначенный для постоянного проживания, гараж и любое другое здание или сооружение хозяйственного назначения, многолетние насаждения;

— иное имущество, отнесенное законом к недвижимому.

Авторы законопроекта пошли далеко вперед, разработав в статье 12 отдельные (каждая со своими особенностями) виды ипотеки: обычная, объединенная, общая, ипотека в пользу третьего лица (лиц), условная и последующая.

Параллельно закрепляется запрет на ипотеку объектов государственной, коммунальной собственности, приватизация, отчуждение которых запрещены законом. Запрет касается также объектов национальной, культурной и исторической ценности, находящихся в государственной собственности.

В законопроекте регулируются особенности ипотеки земельных участков, однако в этом вопросе имеются несоответствия с новым Земельным кодексом. Так, согласно и Земельному кодексу, и проекту закона «Об ипотеке», залогодержателем земельного участка могут быть только банки. Однако по Земельному кодексу они должны соответствовать требованиям, закрепленным в законе, а согласно законопроекту, соответствующие требования должны устанавливать Кабинет Министров Украины совместно с Национальным банком Украины.

В то же время в законодательстве не определены основания формирования цены на землю, порядок вычисления ее экономической и денежной оценки. Вполне может получиться так, что нуждающиеся в кредитах фермеры могут отдавать земли стоимостью несколько тысяч долларов в залог под несколько тысяч гривен. Плюсом законопроекта является требование к целевому назначению ипотеки земель и закрепление требований к содержанию ипотечного договора земельного участка, учет некоторых моментов, связанных с особенностями реализации переданных в ипотеку земельных участков.

ЧТО НОВЕНЬКОГО?

В общем же законопроект получился довольно объемным и всесторонне регулирующим правоотношения, связанные с ипотекой. Более детально расписаны права и обязанности сторон ипотечного договора. Среди новых прав залогодержателя — право страховать предмет ипотеки в полном объеме от риска случайной гибели или случайного повреждения за счет залогодателя и право уступить права по основному обязательству и ипотечному договору третьему лицу. Среди новых прав залогодателя, отсутствующих в Законе «О залоге», — передавать предмет ипотеки в последующую ипотеку; отчуждать при нотариально удостоверенном согласии залогодержателя предмет ипотеки с переведением на нового собственника основного обязательства и обязательств по ипотечному договору. Условия ипотечного договора, ограничивающие право залогодателя завещать принадлежащее ему на правах собственности имущество, составляющее предмет ипотеки, являются недействительными.

Похожая ситуация и с обязанностями залогодателя — они также детализированы. Так, если иное не предусмотрено законом или ипотечным договором, залогодатель обязан предупреждать залогодержателя о всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки, даже если такие права не зарегистрированы; он обязан сообщать залогодержателю об угрозе потери, повреждения или ухудшения состояния предмета ипотеки, сообщать каждому следующему залогодержателю о всех предшествующих ипотеках и о сроке выполнения связанных с ним основных обязательств.

Одно из спорных новшеств законопроекта — обязательность оценки предмета ипотеки, если иное не предусмотрено законом или ипотечным договором.

ЗАКЛАДНАЯ — НОВАЯ ЦЕННАЯ БУМАГА

Довольно интересен V раздел законопроекта, посвященный закладной. Закладная представляет собой ценную бумагу, которая предоставляет ее собственнику право требовать выполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в случае невыполнения обязательства — право требовать обращения взыскания на предмет ипотеки. Порядок выпуска и оборота закладной должен будет регулироваться отдельным законом, которого в данное время нет и в ближайшем будущем его появление не предвидится.

Согласно законопроекту, закладная составляется в одном экземпляре и передается залогодержателю, причем на всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче закладной. Законопроектом выдвигаются требования к содержанию закладной, нарушение которых грозит признанием данной ценной бумаги недействительной.

Следует отметить, что закладная оформляется по взаимному согласию залогодателя и залогодержателя на основании ипотечного договора. Причем взаимное согласие сторон на оформление закладной должно быть отображено в ипотечном договоре.

Довольно интересны условия реализации прав и выполнения обязанностей, вытекающих из закладной. Так, для реализации своих прав, предусмотренных этим законом и закладной, собственник закладной обязан заявить залогодателю требование относительно выполнения последним своих обязательств и предъявить закладную. Залогодатель, исполнивший основное обязательство, вправе требовать передачи ему закладной, а если обязательство исполняется частично, — проставления на закладной отметки о выполнении соответствующей части основного обязательства. Отметка подписывается обеими сторонами.

Необходимо быть чрезвычайно внимательным, поскольку наличие закладной у залогодержателя или отсутствие на ней отметки о частичном выполнении основного обязательства свидетельствует, что это обязательство или его часть не выполнено, если не будет доказано противоположное. Нахождение закладной у залогодателя свидетельствует о выполнении обеспеченного ипотекой обязательства, если не будет доказано иное.

ИПОТЕЧНАЯ РЕАЛЬНОСТЬ

Для того чтобы полностью представить себе картину с перспективой развития института ипотеки в рамках гражданского права Украины, необходимо остановить свое внимание на следующих моментах.

Во-первых, даже в случае принятия проекта закона «Об ипотеке», согласно его же заключительным положениям, он будет введен в действие со дня вступления в силу закона о создании системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. То есть сегодня прямым и практически непреодолимым препятствием для вступления в силу закона «Об ипотеке» является отсутствие законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, согласно этим же заключительным положениям, физические и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также граждане Украины — собственники земельных паев не вправе будут до 1 января 2005 года заключать ипотечные договоры, предметом которых будут принадлежащие им земельные участки и земельные паи. Однако это не исключает ипотеки других категорий земель несельскохозяйственного назначения.

В-третьих, не сразу будут введены в действие положения закона, регулирующие выпуск и оборот закладной. Они начнут действовать только со дня вступления в силу соответствующего закона, регулирующего правоотношения, связанные с ее выпуском и оборотом. Однако таких законопроектов пока никто не рассматривает.

В связи с этим трудно сделать конкретный вывод о том, какой быть ипотеке по новому закону. Реальные ипотечные договоры, закладные появятся еще неизвестно когда. А жаль, в целом принятие данного закона активизировало бы финансовую активность банков, обеспечило бы кредитами заинтересованных лиц, способствовало бы развитию цивилизованного рынка земли. Так что пока будем только ждать «светлого ипотечного будущего».