В тяжелое время экономического кризиса малый бизнес на Украине как никогда нуждается в эффективной поддержке со стороны властей. Доступность аренды коммунальной недвижимости, ее сравнительно невысокая цена, гибкие условия заключения договоров и возможность выкупа объекта в будущем, по идее, должны привлекать предпринимателей. На практике же арендаторы коммунального имущества сталкиваются со следующими проблемами.

Для получения права аренды коммунальной недвижимости претенденту предстоит выдержать достаточно изнурительную (порой документы доносят в течение года) процедуру оформления так называемого пакета документов на право аренды. Сюда, среди прочего, входят справки балансодержателя об отсутствии всевозможных запретов (арест имущества, налоговый залог, состояние задолженности), разрешения от отраслевых управлений (ЖКХ, горздрав, гороно и т.д.), выкопировка из инвентарной книги, лицензия на занятие соответствующим видом деятельности, свидетельство плательщика всевозможных налогов, копии паспорта, кода ЕГРПОУ, справки статистики, устава, учредительного договора и даже согласование органа в сфере охраны культурного наследия (если объект аренды является таковым). Едва ли не наиважнейшей составляющей «пакета» является экспертная оценка стоимости помещения с рецензией на таковую, причем экспертов будете выбирать не вы.

Стоит упомянуть, что согласно статье 9 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» (Закон об аренде) такой пакет документов должен формировать арендодатель. Фактически арендодатель, которым зачастую является специально уполномоченный орган местных советов (реже сам совет или коммунальное предприятие), принимает сформированный пакет документов, проверяет его и после согласования в установленном порядке (депутатские комиссии/решение местного совета), объявляет конкурс на право аренды коммунального имущества.

Наивысшая предложенная цена или иные выгодные условия использования объекта еще не гарантируют победу в конкурсе. Таким образом, выдержав утомительную процедуру формирования многосоставляющего пакета документов с сопутствующими затратами времени и средств, потенциальный арендатор по результатам конкурса рискует все напрасно потерять.

Выигравший конкурс обязан возместить арендодателю все расходы, связанные с его проведением: от оплаты независимой оценки недвижимости и рецензии до возмещения расходов, связанных с публикацией информации о конкурсе. Если арендатор пожелает заключить договор аренды сроком на 5 лет, как это прямо предписывают положения Закона Украины «Об упрощении условий ведения бизнеса на Украине» и измененная вслед таковому статья 17 Закона об аренде, то оплата нотариального удостоверения договора аренды останется, разумеется, за ним (арендатором). Вдобавок условия конкурса, скорее всего, будут содержать в себе трехлетний срок аренды во избежание «суеты», что предписано частью 2 статьи 793 Гражданского кодекса Украины.

Как правило, формы типовых договоров аренды предусматривают обязанность арендатора заключить договоры с коммунальными службами и в дальнейшем оплачивать их услуги. К слову сказать, согласно существенным условиям договора аренды (статья 10 Закона об аренде), арендатор также обязывается заключить договор страхования. Договор страхования заключается в пользу стороны, которая начисляет амортизационные отчисления. К существенным условиям договора законодатель также относит обязательства сторон об обеспечении пожарной безопасности объекта.

Иногда бывает, что уже после выигранного конкурса и подписания договора аренды выясняется, что соответствующие службы отказываются заключать соглашения о предоставлении коммунальных услуг (электричество, газ, вода, тепло) ввиду наличия задолженности по их оплате, которая накопилась у предыдущего пользователя. Арендодатель помещение передал, то есть свои обязательства по договору выполнил, и внезапное отключение ­электричества в помещении в связи с крупной задолженностью — проблема не его.

В связи с мировым финансовым кризисом и повсеместным падением спроса, в том числе и на недвижимость, логично предположить, что рыночная стоимость помещения, оцененного до 2009 года, разительно отличается от нынешней. Даже при условии, что арендатор заново провел оценку помещения и обратился к арендодателю с предложением внесения изменений в договор по части суммы арендной платы (ввиду существенного изменения условий (централизованных цен и тарифов) согласно части 2 статьи 21 Закона об аренде, части 2 статьи 286 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины), далеко не факт, что дело не перейдет в судебную плоскость.

Заманчивой перспективой аренды коммунального имущества арендатору представляется возможность выкупить объект аренды в будущем. Тем более, что пункт 51 Государственной программы приватизации позволяет арендатору, который с согласия арендодателя произвел неотъемлемые улучшения на сумму не менее 25 % от остаточной стоимости объекта, получить право выкупа объекта вне конкурса.

На наш взгляд, вопиюще несправедлив и до смешного неэффективен тот факт, что при оценке объекта аренды для определения суммы приватизации в ее стоимость входят уже понесенные арендатором затраты на проведенные неотъ­емлемые улучшения. Выходит, что арендатор платит дважды. А никаких компенсаций зачастую не предусмотрено.

Помещения коммунальной формы собственности, как правило, представляют собой довольно убогий объект недвижимости, использовать который сразу без маломальского ремонта редко представляется возможным. Казалось бы, нужно всей территориальной общиной ратовать за эффективное использование коммунальной недвижимости с поступлением средств в местные бюджеты от аренды и приватизации, а на практике происходит противоположное.

Получив малопригодное помещение и кое-как приспособив его для хозяйственных нужд, арендатор с трудом добивается разрешения арендодателя на проведение неотъемлемых улучшений (ремонта), которые впоследствии будут учитываться при определении цены объекта приватизации путем выкупа.

Следующим проблемным аспектом, связанным с приватизацией арендованного имущества, является вопрос сохранения условий договора аренды для нового собственника недвижимости.

Согласно положениям статьи 23 Закона об аренде и части 3 статьи 284 ХК Украины, реорганизация собственника и переход права собственности на объект аренды к другим лицам не является основанием для прекращения договора, и таковой сохраняет силу для нового собственника. Но весной 2007 года статью 15 Закона об аренде дополнили второй частью, которая предусматривает возможность внесения в договор положения о его прекращении в случае отчуждения собственником имущества, переданного в аренду.

Таким образом, при наличии подобного условия в типовых договорах (единственная строчка «в случае отчуждения собственником объекта аренды» из множества пунктов в разделе о прекращении договора) арендодатель имеет право без малейших для себя последствий в любой момент продать помещение, в котором находится арендатор. А уж арендатору, который так хлопотал, чтобы выиграть конкурс, вложил средства в ремонт и приспособил помещение под хозяйственную деятельность (от столярной мастерской до казино), предстоит иметь дело с новым собственником помещения. Таким образом, чтобы сохранить налаженное производство, арендатору, который решится принимать участие в аукционе по приватизации, предстоит называть наивысшую цену против оглашенных.

Учитывая тяжелое экономическое положение и понижение цен на аренду имущества частной формы собственности (конкурентов, так сказать), Кабинет Министров Украины (КМУ) своими постановлениями от 25 марта 2009 года № 316 и от 2 декабря 2009 года № 1341 предоставил арендаторам госсобственности 55-процентную льготу по оплате аренды. Принимая во внимание индикативность ставок КМУ, вслед за вышеуказанными постановлениями принимать аналогичные решения взялись местные советы.

Поскольку нормативное установление нового размера оплаты не означает автоматического внесения изменений в уже действующие договоры (письмо Высшего арбитражного суда № 01-8/442), а происходит только с момента заключения дополнительного соглашения к действующему договору, вполне объяснимо, что местные власти ограничились формальным опубликованием вышеуказанных решений (если таковые вообще принимались) и не довели напрямую к арендаторам выгодные тем сведения.

Наконец, удивительная проблема, с которой сталкивается арендатор, желая досрочно расторгнуть договор и сдать помещение, заключается в нежелании ба­лансодержателя (чаще всего коммунального ремонтного жилищно-эксплуатационного предприятия, то есть ЖЭКа) принимать ключи от помещения и подписывать акт приема-передачи до момента полного расчета по арендной плате. Таким образом, арендаторы, задолжав­шие арендную плату, противоправно лишаются возможности прекратить договор по собственному желанию. Балансодержатель попросту не принимает помещение с долгами по арендной плате.

Таким образом, в рамках этой статьи мы попытались обратить внимание причастных к аренде коммунальной недвижимости на существующие проблемы, связанные с бюрократической процедурой получения права аренды (формирование пакета документов и конкурс), препятствованием арендатору с долгами добровольному освобождению помещения, приватизацией объекта аренды по цене с учетом проведенного арендатором ремонта, прекращением правоотношений аренды при отчуждении имущества собственником, особенностями заключения договоров с коммунальными службами, страхованием и обеспечением пожарной безопасности объекта аренды.

Вышеизложенными проблемами не исчерпываются все прелести аренды коммунального имущества, но их последовательное и верное разрешение станет еще одним шагом власти навстречу бизнесу.

ЛЕГЕНЧЕНКО Максим — главный специалист юридического отдела, управление коммунальной собственности Днепропетровского горсовета, г. Днепропетровск