Газета «Слава Севастополя» в № 138 от 30 июля 2004 года на странице 6‑й опубликовала статью из газеты «Факты», к сожалению, без ссылки на исходные данные, под названием «При покупке квартиры в новом доме придется платить 20-процентный налог на добавленную стоимость». В данной публикации со ссылкой на специалистов департамента налогообложения юридических лиц Государственной налоговой службы Украины (ГНС) приводятся их разъяснения о порядке уплаты НДС при операциях с недвижимостью в связи с последними изменениями в действующем законодательстве Украины об НДС с соответствующими примерами.

Не подвергая сомнению сам факт внесения изменений в действующее законодательство об НДС и, прежде всего, в Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» (Закон), хотелось бы разобраться не столько в действии этого Закона, что достаточно сложно, сколько в определении, в какой мере данный Закон и последние его изменения в отношении операций с недвижимостью налагают конкретные налоговые обязательства на простого гражданина, не являющегося субъектом предпринимательской деятельности. Необходимость рассмотрения данного вопроса вызвана возможностью толкования указанной выше публикации как прямой обязанности гражданина, не являющегося субъектом предпринимательской деятельности, осуществлять налоговые платежи по НДС при заключении и исполнении гражданско-правовых договоров, связанных с операциями с недвижимостью.

Подход к раскрытию этой темы можно пояснить на примере применяемой в данном Законе терминологии. Так, например, в данный Закон был введен такой термин, как «поставка товаров», под которой понимаются как платные, так и бесплатные операции по передаче прав собственности на товары, оказание услуг, а также передаче прав пользования товарами и т.д. (определение см. ниже). В то же время, согласно статье 265 Хозяйственного кодекса Украины (ХК): «По договору поставки одна сторона — поставщик обязуется передать (поставить) в обусловленные сроки (срок) другой стороне — покупателю товар (товары), а покупатель обязуется принять указанный товар (товары) и уплатить за него определенную денежную сумму». Таким образом, возникший в советское время термин «поставка», чудесным образом превратился в определение, не имеющее никаких связей ни с гражданским, ни с хозяйственным правом, содержащее при этом одно неоспоримое преимущество — возможность неограниченно свободно интерпретировать его содержание, причем не юристами, а работниками налоговых органов. Поэтому понятно, что самостоятельно разобраться в подобных хитросплетениях налогового законодательства под силу далеко не каждому.

Между тем для правильного понимания характера этих изменений, а также того, кто является плательщиком НДС, и обязан ли простой гражданин, не являющийся субъектом предпринимательской деятельности, платить НДС, необходимо сначала разобраться хотя бы в основных применяемых в данном Законе терминах и определениях, их соотношении с терминами и определениями, применяемыми в действующем гражданском законодательстве, с которыми Закон связывает возникновение налоговых обязательств. Так, под термином «налогоплательщик» в пункте 1.3 статьи 1 Закона подразумевается «лицо, которое в соответствии с этим Законом обязано осуществлять удержание и внесение в бюджет налога, который уплачивается покупателем, либо лицо, ввозящее (пересылающее) товары на таможенную территорию Украины». Согласно пункту 1.2 Закона, под термином «лицо» понимается «субъект предпринимательской деятельности, в том числе предприятие с иностранными инвестициями… иное юридическое лицо, являющееся субъектом предпринимательской деятельности, физическое лицо (гражданин, иностранный гражданин и лицо без гражданства), которое осуществляет деятельность, отнесенную к предпринимательской, в соответствии с законодательством, либо ввозит (пересылает) товары на таможенную территорию Украины». Таким образом, из приведенных выше определений следует, что плательщиком НДС является юридическое или физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности либо лицо, которое ввозит (пересылает) товары через таможенную границу Украины. Другие физические либо юридические лица не могут быть обязаны производить начисление и оплату НДС.

По этой причине необходимо сделать первый важный вывод о том, что все указанные выше изменения непосредственно касаются только субъектов предпринимательской деятельности — плательщиков НДС и их взаимоотношений с органами ГНС, а всех остальных лиц лишь косвенно — как потребителей товаров и услуг, в цену которых производителем включен НДС.

Вторым важным моментом, на который хотелось бы обратить внимание, является правовое основание, то есть вид гражданско-правового обязательства (а не его налоговое обозначение), на основании которого происходит, скажем, получение в собственность новой квартиры, поскольку именно о новых квартирах идет речь в указанной выше статье. При этом мы специально не употребляем термин «покупка квартиры в новом доме», поскольку термин «покупка квартиры» в контексте действующего гражданского законодательства (согласно части 2 статьи 1 ГК Украины к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется) может быть применен только для обозначения приобретения жилья на вторичном рынке, в основном путем заключения договора купли-продажи, причем безразлично — нового или старого, главное — на основании гражданско-правового обязательства, предусматривающего переход уже имеющегося и зарегистрированного за кем-либо права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому. Таким образом, употребление в указанной статье термина «продажа жилья на первичном рынке» представляет собой, скорее, определение сделки на бытовом уровне либо ее спорную интерпретацию даже с точки зрения налогового права, о чем мы говорили выше, чем гражданско-правовое обязательство. Под этим термином понимается передача, точнее, получение жилья в собственность первым собственником.

На самом деле получение жилья в собственность первым собственником является попыткой налогового регулирования указанными выше изменениями в Закон и происходит в соответствии с действующим законодательством на основании инвестиционных договоров, договоров о долевом участии в строительстве либо о совместной деятельности, которые, в соответствии с действующим законодательством, служат основанием для возникновения права собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном жилом доме, а не на основании договоров, например, купли-продажи, по которым действительно происходит передача прав собственности на недвижимое имущество от одного собственника к другому за компенсацию.

Отношения сторон в таких договорах (особенно важно это помнить в случаях, когда одна из сторон не является плательщиком НДС) регулируются нормами гражданского законодательства, в том числе в части их заключения, изменения, расторжения и прекращения. Причем ГК не предусматривает в качестве существенного либо обязательного условия указанных договоров выделения в нем суммы налога на добавленную стоимость. Следовательно, приведенные в рассматриваемой статье расчеты, связанные с пояснением действия новых изменений в Закон, имеют практическое значение, скорее, для работников финансовых и бухгалтерских служб предприятий плательщиков НДС — субъектов предпринимательской деятельности, осуществляющих новое строительство, чем для простых граждан, желающих знать лишь стоимость одного квадратного метра квартиры в доме, дольщиком или пайщиком строительства которого они собираются стать.

Нельзя также признать корректным применяемый в данной статье термин «налогообложение новостроек», поскольку строительные объекты, незавершенное строительство как самостоятельный имущественный объект в процессе его строительства, так же, как любая продукция в процессе переработки, не является объектом обложения НДС до того, как она не стала предметом «поставки товаров», под которой в пункте 1.4 статьи 1 Закона понимаются: «любые операции, осуществляемые согласно договорам купли-продажи, мены, поставки и иными гражданско-правовыми договорами, предусматривающими передачу прав собственности на такие товары за компенсацию независимо от сроков их поставки, а также операции по бесплатной поставке товаров…». По этой причине «купить» квартиру в новом доме, то есть стать первичным собственником вновь построенного жилья путем «передачи прав собственности», невозможно ввиду отсутствия у таких объектов недвижимости (квартир) первичного собственника, имеющего соответствующее свидетельство о регистрации этого права, который мог бы «передать» вновь построенную квартиру кому-либо за «компенсацию».

Также необходимо дать определение термина «покупатель», применяемого в указанной выше публикации, а также в пункте 4 Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость (в отношении поставки жилья и земли)» от 15 июня 2004 года. Можно ли, исходя из изложенного, признать пайщика по договору о долевом участии в строительстве покупателем? Нельзя, и это очевидно, поскольку в таком случае должен существовать хотя бы продавец, наличие которого, в принципе, невозможно у вновь построенного недвижимого имущества по договорам о долевом участии в строительстве, особенно если иметь в виду, что по самому наименованию такого договора подразумевается наличие вновь построенного недвижимого имущества в общей долевой собственности участников этого договора.