Инвестируя, то есть вкладывая средства в будущий результат, каждый ожидает его достижения и получения выгоды. Например, если средства в будущий объект недвижимости вкладываются на стадии строительства, инвестор как минимум рассчитывает получить в собственность определенную часть помещения по цене ниже, чем по завершении строительства. Суть договоров в таком случае предельно проста: инвестор дает деньги, застройщик возводит здание и передает инвестору документы, свидетельствующие о праве собственности на вновь созданный объект в установленной части.

Но не всегда все так просто. Проблему может создать орган, регистрирующий право собственности на новое имущество, и тогда свое право на часть объекта недвижимости придется доказывать в суде. Правда, как следует из позиции Верховного Суда Украины (ВСУ), признание права собственности — не то исковое требование, которое надо предъявлять в ситуациях, подобной той, в которой оказался истец по делу № 6-244цс14, постановление по которому ВСУ принял 18 февраля 2015 года.

Согласно обстоятельствам дела, в апреле 2010 года гр-н И. обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилые помещения в новом торговом центре. Основанием для такого иска послужило то, что 1 сентября 2008 года между ним и застройщиком был заключен договор о финансировании строительства, во исполнение которого инвестор профинансировал строительство нежилых помещений площадью 115 м² на третьем этаже торгового комплекса в размере 725 937,50 грн. 15 сентября 2008 года истец оплатил полную стоимость объекта финансирования, а ответчик в этот же день передал ему согласно акту приема-передачи построенные объекты инвестирования общей площадью 115,6 м².

Решением исполнительного комитета Бучанского городского совета Киевской области от 18 ноября 2008 года нежилые помещения выделены в отдельный объект права собственности, коммунальному предприятию «Ирпенское БТИ» поручено выдать на имя гр-на И. свидетельство о праве собственности на нежилые помещения. Но такое свидетельство истец не получил, поскольку право собственности на весь торговый комплекс 23 октября 2008 года было зарегистрировано за застройщиком на основании решения исполнительного комитета Бучанского городского совета от 28 августа 2008 года. Истец просил на основании статьи 392 Гражданского кодекса (ГК) Украины признать за ним право собственности на спорные нежилые помещения как обособленный объект права собственности и прекратить право собственности застройщика на эти помещения.

Решением Ирпенского городского суда Киевской области от 12 мая 2010 года, оставленным без изменений определением Апелляционного суда Киевской области от 14 октября 2013 года, исковые требования удовлетворены. Определением Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) от 26 ноября 2013 года исполняющему обязанности руководителя застройщика арбитражному управляющему — распорядителю имущества отказано в открытии кассационного производства по делу.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из положений статей 316, 328, 331, 386, 392 ГК Украины: вступление ответчиком в право собственности на весь объект строительства, в том числе и на часть имущества, профинансированную истцом в полном объеме, нарушает права истца как собственника имущественных прав на спорные нежилые помещения, приобретенные в установленном законом порядке, а потому является основанием для прекращения права собственности ответчика на эти помещения.

В заявлении о пересмотре определения ВССУ Верховным Судом Украины застройщик поднимает вопрос об отмене указанного судебного решения и направлении дела на новое кассационное рассмотрение, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции статьи 392 ГК Украины.

Разрешая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции одной и той же нормы материального права, Судебная палата по гражданским делам ВССУ исходит из следующего.

Частью 1 статьи 328 ГК Украины предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности, в результате сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не следует из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.

В статье 331 ГК Украины установлено общее правило, согласно которому право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию.

Установив факт приобретения застройщиком 23 октября 2008 года права собственности на вновь построенное здание торгового центра, суд вместе с тем признал одновременно и право собственности гр-на И. на часть этого объекта на основании статьи 392 ГК Украины, не указав, по каким из предусмотренных статьей 346 ГК Украины оснований прекращено право собственности застройщика на спорные помещения.

При этом, как отмечает ВСУ, суды не учли, что по правилам статьи 392 ГК Украины иск о признании права собственности может быть предъявлен, если лицо является собственником имущества, но его право оспаривается или не признается другим лицом, либо если лицо утратило документ, удостоверяющий его право собственности.

Кроме того, суды не обратили внимания на то, что в момент заключения сторонами договора о финансировании строительства правоотношения по привлечению средств физических лиц с целью финансирования строительства, порядок управления этими средствами регулировались Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и «Об инвестиционной деятельности».

Следует отметить, что ни указанными законами, ни нормой статьи 331 ГК Украины не предусмотрено возникновение права собственности на вновь созданный объект недвижимости на основании судебного решения.

Порядок оформления права собственности на объект инвестирования после принятия такого объекта в эксплуатацию определяется исключительно указанными нормами.

С учетом того, что застройщик в соответствии с условиями договора инвестирования передал по акту гр-ну И. нежилые помещения и обратился в исполнительный комитет с заявлением об оформлении права собственности за инвесторами, а исполнительный комитет Бучанского городского совета Киевской области принял 18 ноября 2008 года решение «Об оформлении права собственности за инвесторами торгового центра», вывод суда о необходимости защиты прав гр-на И. путем признания за ним права собственности на вновь созданное имущество на основании статьи 392 ГК Украины нельзя признать обоснованным.

В соответствии со статьей 328 ГК Украины приобретение права собственности — это определенный юридически значимый акт, с которым закон связывает возникновение у лица субъективного права собственности на определенные объекты, поэтому суд при применении данной нормы должен установить, на каких именно основаниях, предусмотренных законом, или каким именно способом гр-н И. приобрел право собственности на спорный объект, и подлежит ли это право защите в порядке, предусмотренном статьей 392 ГК Украины.

ВСУ отметил: в связи с тем, что при применении норм статей 328, 346, 392 ГК Украины суд указанных положений не учел, судебное решение по делу, которое пересматривается, нельзя признать законным.

Поскольку неправильное применение судом норм материального права привело к принятию незаконного решения, ВСУ постановил, что заявление о пересмотре постановления ВССУ от 26 ноября 2013 года подлежит удовлетворению, а дело — направлению на новое кассационное рассмотрение.