Арендные взаимоотношения вечны и неисчерпаемы. Как правило, арендодатели редко остаются довольны своими арендаторами, особенно когда капитальный ремонт помещения уже сделан…

14 февраля 1997 был заключен договор аренды (договор) помещений — ресторана и бизнес-центра — между ОАО «Ресторан «Метро» и предприятием с иностранными инвестициями «МакДональдс Юкрейн Лтд.» (Компания). Условиями договора были предусмотрены инвестиционные обязательства Компании и обязательства арендатора по проведению капитального ремонта помещений. С целью возмещения затрат Компании на капитальный ремонт помещений пунктом 7.5 договора предусмотрен следующий механизм возмещения данных затрат: арендатор освобождается от уплаты арендной платы за помещение с момента открытия ресторана до момента достижения размера суммы арендной платы, эквивалентной 1 000 000 долларов США в валюте Украины.

Также условиями договора предусмотрено, что арендная плата за помещение бизнес-центра рассчитывается согласно условиям п. 7.11 договора и оплачивается с момента получения оплаты от субарендаторов.

В мае 2003 ОАО «Меганом», являющееся правопреемником ОАО «Ресторан «Метро», озаботившись отсутствием арендной платы, обратилось в Хозяйственный суд г. Киева с исковым заявлением о невыполнении Компанией условий договора аренды.

В своем исковом заявлении истец просил суд признать пункт 7.5 договора недействительным на основании несоответствия данного пункта правовой природе договора найма. Истцом было выдвинуто требование расторжения договора аренды ресторана и бизнес-центра на основании невнесения ответчиком арендных платежей со дня открытия ресторана по день подачи искового заявления.

Ответчик отрицал правомерность исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора.

Решением суда первой инстанции от 30 апреля 2004 года исковое заявление частично удовлетворено: договор аренды расторгнут в части аренды помещения ресторана на основании невнесения ответчиком арендных платежей со дня открытия ресторана до дня рассмотрения дела. В части исковых требований о расторжении договора аренды бизнес-центра производство по делу прекращено, так как договор признан судом незаключенным, поскольку стороны не достигли соглашения о размере платы за помещение и сроках ее внесения. Признан также недействительным пункт 7.5 договора на основании несоответствия его правовой природе договора найма, а именно статье 265 Гражданского кодекса УССР.

Интересным является факт признания судом первой инстанции пункта 7.5 договора недействительным. Еще раз отметим, что данный пункт предполагал погашение расходов, понесенных Компанией при проведении капитального ремонта, и не противоречил требованиям действующего законодательства.

Постановлением Киевского апелляционного суда от 1 ноября 2004 года решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме и договор аренды расторгнут. Апелляционная инстанция при принятии решения исходила из того, что ответчик не осуществил арендные платежи за помещение бизнес-центра более трех месяцев, внес инвестиции не в полном объеме, не провел капитальный ремонт в сроки и объемах, определенных договором. Отметим, что основанием для данных выводов послужили кроме материалов дела дополнительные материалы: расчетная таблица продажи товаров и данные о субаренде.

Однако в соответствии с требованиями статьи 101 Хозяйственного процессуального кодекса Украины данные доказательства могли быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции только при наличии оснований, предоставленных заявителем, о невозможности их подачи в суд первой инстанции по не зависящим от него причинам, поскольку они не были предметом изучения судом первой инстанции.

Здесь уместно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах дела. Согласно условиям договора, инвестиционные обязательства Компании должны быть выполнены до 14 февраля 1998 года, а обязательства по проведению капитального ремонта — до 31 декабря 1997 года.

Таким образом, согласно статье 71 ГК УССР, устанавливающей общий срок для защиты прав в три года, срок исковой давности по выполнению инвестиционных обязательств истек 14 февраля 2001 года, по проведению капитального ремонта — 31 декабря 2000 года. То есть истцом были пропущены сроки исковой давности для расторжения договора аренды по данным основаниям. Поэтому остается загадкой, на основании чего судом апелляционной инстанции были сделаны вышеуказанные выводы.

Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 7 декабря 2004 года постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда оставлено без изменений.

Компания подала кассационную жалобу в Верховный Суд Украины. При ее рассмотрении ВСУ обратил внимание на следующее. Юридическая оценка фактических обстоятельств дела не давала оснований суду первой инстанции для вывода о недействительности пункта 7.5 договора, поскольку договор является платным. Ссылка суда на обстоятельство незаключения договора аренды помещения бизнес-центра также не принята во внимание, поскольку спорный договор содержит необходимые условия для данного вида договора, а именно: арендная плата за помещение бизнес-центра рассчитывается согласно пункту 7.11 договора и уплачивается с момента получения оплаты от субарендаторов. Право на сдачу в субаренду помещений истцом никто не ограничивал, и истец в своих требованиях не ссылался на задолженность за аренду помещения бизнес-центра.

Также ВСУ отметил, что принятое апелляционным судом постановление было следствием установления фактических обстоятельств с учетом дополнительных доказательств, и указал на неправомерный вывод апелляционного суда о возможности защиты истцом своих прав по инвестированию и проведению капитального ремонта.

В постановлении ВСУ указано, что ВХСУ не дал надлежащую правовую оценку и неверно трактовал положения пункта 9 Заключительных и переходных положений Гражданского кодекса Украины. Также указывалось на то обстоятельство, что сумма арендной платы не превысила эквивалента 1 000 000 долларов США в национальной валюте на момент судебного разбирательства.

Исходя из вышеизложенного, ВСУ постановил кассационную жалобу Компании удовлетворить, постановления ВХСУ, Киевского апелляционного суда и решение Хозяйственного суда г. Киева отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.