Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Юридическая практика № 5 » Назидательное составление

Назидательное составление

Рубрика Тема номера
Чтобы избежать судебных рисков, банкам важно уделять особое внимание подготовке договоров об установлении доверительной собственности
В случае принятия решения о приобретении объекта доверительной собственности должник вносит денежные средства на депозитный счет нотариуса

Предложенный законодателем новый инструмент — право доверительной собственности — является альтернативным способом обеспечения кредитов, но в то же время он может стать причиной возникновения большого количества споров, инициированных как кредиторами, так и должниками.

В обеспечение кредита должник передает имущество банку в доверительную собственность с ограничением права распоряжения. Право доверительной собственности регистрируется в соответствующем реестре за банком. Должник, в свою очередь, продолжает пользоваться имуществом и после возврата кредитных средств получает его обратно.

Такой алгоритм, по замыслу законодателя, должен минимизировать риски утраты банком средств, которыми обеспечено обязательство, а также упростить процедуру принудительного взыскания.

Основной предусмотренный законом способ обращения взыскания на объект доверительной собственности — его продажа банком покупателю.

В Гражданском кодексе (ГК) Украины прописан следующий алгоритм обращения взыскания.

  1. При наличии просрочки банк приобретает право инициировать обращение взыскания и продать объект доверительной собственности.
  2. За 30 дней до заключения договора купли-продажи с покупателем банк уведомляет должника о своем намерении заключить такой договор и сообщает минимальную цену продажи.
  3. На протяжении пяти дней должник может заявить о своем намерении приобрести объект доверительной собственности. Для этого он должен письменно сообщить в банк о своем решении и внести на депозит нотариуса денежную сумму в размере минимальной цены продажи. При выполнении указанных условий должник приобретает первоочередное право на покупку объекта.
  4. Банк единолично устанавливает цену продажи, которая не может быть меньше минимальной, указанной в уведомлении должнику.
  5. Банк заключает сделку купли-продажи с учетом наличия или отсутствия первоочередного права должника.
  6. Банк направляет должнику отчет о распределении средств от продажи объекта и выплачивает разницу между ценой продажи и размером задолженности.

Формальные споры

Исходя из указанного алгоритма, можно говорить о возникновении следующих судебных споров.

Споры, связанные с неполучением должником уведомлений о намерении банка заключить договор купли-продажи.

Проблема неполучения должниками корреспонденции знакома банкам не понаслышке. Как только наступает просрочка погашения кредита, должник тут же перестает принимать любую корреспонденцию от банка.

Если должник не получит уведомления банка о намерении заключить договор купли-продажи, а банк такую сделку все-таки заключит, то вероятность ее оспаривания достаточно велика. Должник будет обосновывать поданный им иск невозможностью реализации своего первоочередного права.

Законодатель в данном случае стоит на стороне банка и предусматривает для должника специальный способ защиты — взыскание убытков, а не оспаривание обращения взыскания на объект доверительной собственности. Однако такое толкование закона должно быть подтверждено судебной практикой.

Споры, связанные с неполучением банком отправленного должником решения о намерении приобрести объект доверительной собственности.

Достаточно вероятной может быть следующая ситуация: банк направляет уведомление о намерении заключить договор купли-продажи, после чего, не получив никакого ответа, заключает сделку купли-продажи с покупателем. А потом оказывается, что у должника есть доказательства отправки письма банку о намерении реализовать первоочередное право и приобрести объект.

В таком случае возможно судебное оспаривание продажи банком объекта недвижимости, поскольку нарушено первоочередное право должника на приобретение объекта доверительной собственности.

Снова-таки положения кодекса можно трактовать в интересах банка. Ведь должник приобретает первоочередное право на покупку с момента получения банком уведомления, а не отправки такого уведомления. Таким образом, если уведомление было отправлено должником, но не получено банком, первоочередное право на покупку не возникает.

Споры, связанные с внесением денежных средств на депозит нотариуса.

Закон закрепил обязанность для должника в случае принятия решения о приобретении объекта доверительной собственности вносить денежные средства на депозитный счет нотариуса. Однако специальное законодательство о нотариате не было приведено в соответствие с данным предписанием.

До момента заключения договора купли-продажи между кредитором и должником не возникают правоотношения, на основании которых нотариус имеет право принять денежные средства на депозит. В то же время банк, не увидев средств на депозите нотариуса, не может быть уверен в том, что у должника имеется необходимая сумма для покупки объекта.

Такая несогласованность несет значительные риски применения обеспечительных мер по инициативе должников с целью предотвратить обращение взыскания на объект доверительной собственности. Так, если должник получает от нотариуса отказ во внесении денежных средств на депозит, то вправе обжаловать такой отказ в судебном порядке. В обеспечение иска должник просит наложить арест или запрет на регистрационные действия, поскольку в связи с отказом нотариуса он не может реализовать свое первоочередное право.

Ипотечные споры

Оспаривание последующих требований банка после обращения взыскания.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что в ГК Украины для банков не предусмотрена возможность обращения взыскания на другие предметы обеспечения или взыскания остатка задолженности в случае, если стоимость реализации объекта доверительной собственности меньше размера задолженности.

В случае с ипотекой этот вопрос всегда был предметом судебных тяжб, при этом судебная практика менялась неоднократно.

Отсутствие нормативного урегулирования вопроса, касающегося последующих требований банка после обращения взыскания на объект доверительной собственности, с большой долей вероятности станет причиной судебных споров.

Оспаривание действительности договора.

Закон предусматривает обязанность для банка до предоставления кредита, который обеспечивается передачей недвижимого имущества в доверительную собственность, предложить должнику обеспечить исполнение этих обязательств другим способом.

Практическая необходимость такой нормы не совсем понятна. Однако неисполнение банком данной обязанности может стать основанием для оспаривания договора об установлении доверительной собственности.

Потому банкам целесообразно в кредитные договоры и договоры об установлении доверительной собственности включать положение о том, что должнику были предложены иные способы обеспечения кредита и должник отказался от них. Или же при заключении договоров требовать от должников составления соответствующего отдельного заявления.

Споры, связанные с приобретением банком объектов доверительной собственности.

Кодекс дает возможность банкам предусмотреть в договоре право получить объект доверительной собственности в счет исполнения обязательства должника. Тем не менее нормативное регулирование данного вопроса заканчивается исключительно закреплением такого права. Все особенности процедуры взыскания стороны должны зафиксировать в самом договоре: например, право инициировать обращение взыскания, уведомление должника, определение стоимости приобретения в собственность и т.д. По своему содержательному наполнению такие условия, скорее всего, будут очень схожи с привычной для банков ипотечной оговоркой.

Однако для недвижимого имущества есть и публичная составляющая такого взыскания. Банку необходимо перерегистрировать право доверительной собственности на право собственности. В то же время законодательство в сфере госрегистрации не содержит ни перечня документов, ни порядка действий для регистрации за банком права собственности на объект доверительной собственности при обращении на него взыскания. Не исключено, что для государственных регистраторов будет недостаточно порядка, предусмотренного договором.

Существует риск, что отсутствие регулирования сделает невозможным для банков получение в собственность объекта доверительной собственности или приведет к огромному количеству судебных тяжб.

Учесть риски

В качестве заключения отметим, что число потенциальных судебных споров впечатляет. Поэтому банкам при выборе между ипотекой и доверительной собственностью (при всей ее привлекательности на первый взгляд) необходимо учитывать вышеперечисленные судебные риски. Важно уделить особое внимание подготовке договоров об установлении доверительной собственности. Первопроходцы, инициировавшие подачу в суды исков по данным вопросам, будут формировать для всей отрасли соответствующую практику, которая покажет, насколько действительно работающий механизм нам предложил законодатель.

 

КОБЕЦ Ирина — старший юрист Юридической группы LCF, г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: