22 декабря 2006 года Верховным Советом Украины был принят Закон «О комп­лексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» (вступил в силу 16 января 2007 года), внесший решительные изменения в данную сферу. Предлагаю рассмотреть и проанализировать определенные его нормы, сравнивая с действующим законодательством в сфере строительства как на местном уровне, так и в соответствии с Жилищным кодексом Украины (ЖК).

Статья 3 Закона регулирует отношения, возникшие в связи с реализацией инвестиционного проекта комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда. Следует указать, что действие этого Закона не распространяется на объекты, расположенные на охраняемых археологических территориях, в зонах охраны памятников и исторических ареалах населенных мест, определенных в порядке, установленном законодательством.

Как указано в статье 8 Закона, для инвестора-застройщика на законодательном уровне внесли определенные обязательства, которые хотя и существовали ранее, но в большинстве предполагались решениями местных советов и государственными строительными нормами. Итак, застройщик осуществляет мероприятия по утилизации отходов, которые образовываются во время строительства домов, оказывает содействие вывозу для повторного использования строительных материалов и конструкций заинтересованными в этом физическими и юридическими лицами, которые приобрели право на осуществление такого вида деятельности в установленном законом порядке.

Интересно, что источниками финансирования реконструкции, замены жилого фонда являются:

— средства инвесторов, принимающих участие в реализации проектов реконструкции, замены жилого фонда;

— средства фондов реконструкции, замены жилого фонда, образованных в соответствии с законом;

— средства государственного и местных бюджетов с дальнейшим их возвращением;

— другие источники, не запрещенные законом.

Замечу, что такие фонды реконструкции, созданные на государственном уровне, являются ноу-хау в строительстве!

Отселение владельцев (нанимателей) жилых (нежилых) помещений реконструируемых домов осуществляется при условии согласия этих владельцев (нанимателей) в соответствии с договорами, которые инвестор-застройщик заключает с каждым владельцем (нанимателем) этих помещений.

В случае строительства жилых домов в пределах территории комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда отселение владельцев (нанимателей) жилых помещений в маневренный жилой фонд не допускается. Это замечание также в законодательных актах раньше не предполагалось.

Статья 14 Закона предусматривает, что старые жилые дома должны быть расположены в пределах кварталов (микрорайонов), которые реконструируются, или, в порядке исключения, по решению органа местного самоуправления — на свободных земельных участках в пределах сопредельных кварталов (микрорайонов) согласно градостроительным обоснованиям.

Отселение нанимателей жилых (нежилых) помещений осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых (нежилых) помещений в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции населенного пункта в порядке, установленном законодательством.

В ЖК лишь отмечалось, что жилое помещение, предоставляемое на время капитального ремонта, должно находиться в пределах данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (статья 101 ЖК). А также вместо предоставления жилого помещения на время проведения капитального ремонта жилого дома нанимателю и членам его семьи по их согласию и по согласию наймодателя может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. Решение об этом принимают органы, указанные в статьях 51—53 ЖК.

Владельцу (нанимателю) жилого помещения предоставляются за счет инвес­тора-застройщика транспортное средство и грузчики для перевозки имущества или компенсируются документально подтвержденные расходы, связанные с переселением.

Указанное улучшение условий переезда жильцов является существенно конкретизированным и ощутимым по сравнению с действовавшими до этого нормами. А именно: расходы нанимателя по переселению, вызванному капитальным ремонтом жилого дома, возмещаются наймодателем.

Обращу внимание читателей на статью 101 ЖК, которая также регулирует данный вопрос. А именно: при проведении капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилого фонда, когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не разрывая при этом договор найма ремонтируемого помещения. В случае отказа нанимателя от переселения в другое жилое помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке. Как видим, нормы ЖК и Закона не только частично повторяют, но и дополняют друг друга.

На чем особо хотелось бы акцентировать внимание, так это на особенностях арендной платы за пользование землей, которые раньше в законодательстве установлены не были. Так, годовая арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, переданные в аренду инвестору-застройщику на период строительства и до введения объектов градостроительства в эксплуатацию, но не более чем на три года, составляет:

— для земель под объектами общего пользования (улицами, скверами, парками, площадями и т.п.) и социально-бытового назначения (детскими садами, яслями, школами и т.п.) — 1 гривна независимо от площади;

— для земель под другими объектами — 0,03 % их нормативной денежной оценки.

После введения объектов градостроительства в эксплуатацию годовая арендная плата за земельные участки взыскивается соответственно законодательству.

Как видно из вышеприведенного сравнительного анализа, Закон значительно улучшил права жильцов, конкретизировал и улучшил условия как переселения жильцов при реконструкции их домов, так и при получении новых помещений; при распределении жилых помещений и определении этажа учитываются потребности людей с ограниченными физическими возможностями. Кроме того, Законом предусмотрены дополнительные обязательства инвесторов-застройщиков, а также дополнительные льготы для застройщиков, в частности, относительно платы за землю. Так, будет объявляться конкурс по привлечению инвесторов-застройщиков для реализации проектов ­реконструкции. Инвестор-застройщик ­будет распоряжаться по собственному усмотрению определенной инвестиционным договором долей построенной им жилой и нежилой площадью для получения прибыли. Теперь будем ждать реального введения норм Закона в жизнь, которых так заждались жильцы старых домов.

Остановка, как всегда, может произойти по причине недостаточности финансирования, ведь средства рассчитывают получить от фондов реконструкции, замены жилищного фонда, образованных согласно закону! Такого закона еще не имеем…

Вспомним хотя бы Программу реконструкции жилых домов первых массовых серий, утвержденную постановлением Кабинета Министров Украины № 820 от 14 мая 1999 года. В преамбуле программы отмечалось, что необходимость ее разработки обусловлена неудовлетворительным техническим состоянием и низкими эксплуатационными качествами жилого фонда, построенного в 60—70х годах по проектам первых массовых серий крупнопанельных, блочных и кирпичных домов, объемы которого составляют 72 млн кв. м общей жилой площади, или 23 % городского жилого фонда Украины (это данные по состоянию на начало 1999 года!). Неоднократно уполномоченными государственными органами принимались инструкции и постановления о льготных долгосрочных кредитах для реконструкции жилья за средства физических лиц.

Что же нас ожидает, особенно в разрезе регулярных политических изменений и кадровых перестановок в руководящих органах государства, вскоре увидим. Ведь всем так хочется приходить в свой дом с уверенностью, что не завалится крыша, не загорится проводка, а ночью не понадобится третье одеяло!

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна — юрисконсульт ООО «АС Капитал Менеджмент», г. Харьков