Нанимательные истории — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №41 (824) » Нанимательные истории

Нанимательные истории

Хозяйственные правоотношения в сфере аренды имущества весьма богаты на споры, особенно когда речь идет об аренде земли и иной недвижимости. Судебная практика в этом направлении не стоит на месте. Пленум Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) изложил немало достойных внимания правовых позиций в своем постановлении «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» от 29 мая 2013 года № 12 (постановление № 12).

Внеплановый пересмотр

Дискуссии о порядке и условиях пересмотра арендной платы вспыхивают как на стадии согласования условий договора, так и на стадии его выполнения. В последнем случае споры между арендодателем и арендатором очень часто доходят до рассмотрения в судебном порядке.

Как известно, размер арендной платы с учетом ее индексации является существенным условием договора аренды, заключенного в сфере хозяйствования (часть 1 статьи 284 Хозяйственного кодекса (ХК) Украины).

В то же время в части 2 статьи 632 Граж­данского кодекса (ГК) Украины, которая применяется к любым договорным отношениям, включая и арендные, определено, что изменение цены после заключения договора допускается лишь в случаях, установленных договором или законом.

Часть 1 статьи 286 ХК Украины устанавливает, что размер арендной платы может быть изменен по согласию сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Прямое предписание возможности одностороннего пересмотра размера арендной платы содержится в части 2 статьи 286 ХК Украины и части 4 статьи 762 ГК Украины. Указанные нормы признают за арендатором право требовать уменьшения размера арендной платы, если из-за не зависящих от него обстоятельств возможность пользования имуществом существенно уменьшилась, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Между тем в практике исполнения долгосрочных договоров аренды речь идет зачастую не об уменьшении, а об увеличении арендной платы. Желая застраховать себя от негативных инфляционных явлений или же предполагая возможный рост рыночных цен на аренду, арендодатель старается предусмотреть условиями договора возможность одностороннего пересмотра размера арендной платы.

Такие условия корреспондируются с положениями части 3 статьи 762 ГК Украины, согласно которым договором или законом может быть установлена периодичность пересмотра, изменения (индексации) размера арендной платы за пользование имуществом.

В постановлении № 12 ВХСУ призывает суды при решении споров о внесении изменений в договор аренды в связи с введением новых тарифов, ставок арендной платы (в частности, с внесением изменений в соответствующие методики) выяснять, согласовывались ли сторонами при заключении договора аренды условия пересмотра арендной платы, в том числе на основании внесения изменений в методику ее расчета.

Таким образом, пересмотр арендной платы по инициативе одной из сторон будет признан судом обоснованным, если установлен факт согласования сторонами при заключении договора аренды соответствующего основания пересмотра арендной платы, или если возможность пересмотра прямо установлена законом.

Неустойчивое положение

Неустойка, предусмотренная частью 2 статьи 785 ГК Украины, в случае несвоевременного исполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества, издавна является объектом неоднозначного толкования и применения судами.

Бытовало мнение, что к этой неустойке, как и к любой другой, применимы положения пункта 1 части 2 статьи 258 ГК Украины в части установления специальной исковой давности в один год.

Но 20 марта 2012 года Верховный Суд Украины (ВСУ) принял постановление по делу № 40/117, которым определил эту неустойку как самостоятельную имущественную ответственность в сфере арендных правоотношений, к которой неприменима специальная исковая давность (на что ВХСУ ранее обращал внимание в информационном письме от 29 мая 2012 года № 01-06/735/2012).

В пункте 5.4 постановления № 12 Пленум ВХСУ вновь обращает внимание на данную правовую позицию. Однако, помимо этого, в постановлении отмечено, что неустойка начисляется с момента прекращения договора, а при аренде зданий или других капитальных сооружений (их частей), в силу статьи 795 ГК Украины, договор прекращается с момента оформления соответствующих документов (актов), которые подтверждают возврат арендатором предмета договора найма.

Такая позиция весьма интересна, так как на практике невозврат арендатором имущества зачастую сопровождается и отказом от подписания акта приема-передачи. Но при отсутствии такого акта договор не считается прекращенным, и потому арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты всего лишь арендной платы, но не неустойки в двойном размере.

Это побуждает арендодателей задуматься над тем, чтобы предусмотреть отдельные штрафные санкции (пеню и/или штраф) за отказ от подписания акта приема-передачи имущества по требованию арендодателя в случае окончания срока действия договора или получения требования о его расторжении в предусмотренных договором случаях.

Кстати, окончательно не решенным судебной практикой остается еще и вопрос, является ли неустойка, предусмотренная статьей 785 ГК Украины, «штрафной санкцией» в понимании части 6 статьи 232 ХК Украины, в том смысле, что ее начисление прекращается через шесть месяцев с даты, когда обязательство должно быть исполнено, если иное не установлено договором.

В большинстве дел суды удовлетворяют требования о взыскании такой неустойки за весь период просрочки, из чего можно сделать вывод, что Фемида все-таки не ассоциирует неустойку по статье 785 ГК Украины со «штрафной санкцией».

Нотариальное разуверение

Большая часть договоров аренды, по крайне мере аренды недвижимости коммерческого назначения, на Украине по известным причинам заключаются сроком на тридцать пять месяцев или около того. Необходимость соблюдения нотариальной формы договора аренды, заключенного на три года и более, следующая из части 2 статьи 793 ГК Украины, в основном воспринимается сторонами как излишняя и тягостная формальность, которую следует избежать любой ценой.

Между тем размер государственной пошлины, взимаемой нотариусом, не так уж велик: согласно подпункту «у» пункта 3 статьи 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года № 7-93, он составляет 0,01 % суммы договора (то есть арендной платы за весь период аренды), но не менее 85 грн и не более 850 грн, а сбор в Пенсионный фонд с таких операций не уплачивается.

Так или иначе, бытует мнение, что пролонгация (как автоматическая, так и совершенная по письменному соглашению сторон) договора аренды, заключенного на срок менее трех лет, ведет к распространению на данный договор действия части 2 статьи 793 ГК Украины и, следовательно, к необходимости соблюдения нотариальной формы. В то же время прекращение действующего договора с одновременным заключением такого же нового не приводит к такой необходимости. Здесь, конечно, возможна гипотеза, что этот новый договор в понимании части 1 статьи 235 ГК Украины является мнимой сделкой, под видом которой совершена пролонгация действующего договора, однако на практике суды не уходят так далеко в своих умозаключениях.

Однако в пункте 2.9 постановления пленум ВХСУ выразил иное мнение. Если с окончанием срока договора его действие было продолжено, что привело к превышению общего срока пользования арендованным имуществом свыше трех лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения такого договора он, согласно части 2 статьи 215 ГК Украины, соответствовал требованиям части 2 статьи 793 и статьи 794 ГК Украины.

По мнению ВХСУ, если в результате внесения изменений в договор срок его действия определен больше, чем три года (а именно: если дополнительным соглашением изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехлетний срок), то по общему правилу, предусмотренному статьей 654 ГК Украины, соответствующее дополнительное соглашение или договор в редакции такого соглашения подлежат нотариальному удостоверению, если иное не установлено договором.

Если же речь идет о неоднократной «автоматической» пролонгации договора аренды на основании статьи 764 ГК Украины, то нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.

 

ГРЕЧКОВСКИЙ Павел — руководитель «Адвокатского бюро Гречковского», г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Адвокаты

Проблема самоидентификации

15 самых влиятельных адвокатов Украины

Общественное место

Публичная диффамация

В ком сила, брат?

Акцент

«Поддельный» интерес

Государство и юристы

Новости законотворчества

Депутатов не смогут лишать мандатов

Государство и юристы

Перелетные лица

Стандартный подход

Государство и юристы

Новости законотворчества

Усовершенствуют порядок выдачи разрешительных документов

Предложено изменить порядок управления многоквартирными домами

Документы и аналитика

Вино — в град

Зарубежная практика

Знак в отличии

Неделя права

Кадровый нон-стоп

Совет по назначению

Неделя права

Новости из-за рубежа

Спор за «Гагаринский»

Великобритания может отказаться от Конвенции

Неделя права

Полугодичные результаты

Наделение следует

Новости юридических фирм

Частная практика

МЮФ CMS предоставила консультации относительно дебютного экспортного финансирования для ДТЭК

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» консультирует Arricano Real Estate PLC в ходе размещения ее акций на торгах AIM на Лондонской фондовой бирже

ЮФ Sayenko Kharenko — юридический советник в связи с предоставлением синдицированного кредита правительству Украины

ЮФ «Авеллум Партнерс» присоединилась к Американо-украинскому деловому совету

Формулы успеха

МЮГ AstapovLawyers проконсультировала клиентов по созданию совместного предприятия в аграрном секторе

ЮФ «Астерс» консультирует Государственную авиационную службу Украины в связи с имплементацией Кейптаунской конвенции

Отрасли практики

Тема октябрьского номера The UJBL — реструктуризация и банкротство

Электронный перевозчик

Официальное удобрение

Нанимательные истории

Рабочий график

КАЛЕНДАРЬ на неделю

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Дань юристам

Решения недели

Судебная практика

Исполнили без разрешения

ВККС допустила бездействие

Публично-правовой спор

Самое важное

Спрос на продолжение

Остробюджетный детектив

Не расчетный документ

Госкрах

Судебная практика

Дело хозяйственной важности

Судебная практика

Судебные решения

Работники-иностранцы должны подтверждать свой статус налогового резидента Украины для налогообложения их доходов по основной ставке

Истребование земельного участка из чужого незаконного владения

Судебная практика

Беспомощная защита

Воздушный сбой

Тема номера

На свой страх и иск

Классовый подход

Частная практика

Квотный рефлекс

АО Arzinger укрепляет позиции в практиках защиты в уголовных делах и представительства в Евросуде

Юридический форум

Конкурентные предложения

Інші новини

PRAVO.UA