Законом «О внесении изменений в Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц», принятым 19 января 2006 года, была реализована очередная попытка законодателя урегулировать порядок налогообложения доходов при продаже недвижимого имущества. Но в процессе реализации норм статьи 11 Закона Украины «О налоге на доходы физических лиц» (Закон) возникли вопросы, так как в ней содержится ряд недостатков.

В первую очередь хотелось бы остановиться на разграничении объектов недвижимости в статье 1 Закона. В соответствии с подпунктом 1.10.1 пункта 1.10 Закона при определении понятия «недвижимое имущество» дан исключительный перечень таких объектов. Среди них «земля» и «недвижимость, отличная от земли», а именно: строения и сооружения. К строениям относятся: отели, мотели, кемпинги и другие объекты турис­тической инфраструктуры, квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах, дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры. К сооружениям Закон относит объекты недвижимости, отличные от строений.

Статья 11 Закона предлагает иной взгляд на разграничение объектов недвижимости при налогообложении. К объектам недвижимости, доход от продажи которых подлежит налогообложению, законодатель относит дома, квартиры, комнаты, включая землю, находящуюся под таким объектом, или приусадебный участок, а также другие объекты, отличные от перечисленных выше. В зависимости от того, какой объект продается, применяется соответствующая ставка налогообложения.

При сопоставлении указанных норм обнаруживается ряд противоречий. Например, в том случае, если продается дачный дом с землей или даже без нее, ставка налога будет составлять 5 %, хотя по логике норм пункта 1.10, дачный дом относится к объектам недвижимости, предназначенным для проживания людей, то есть является жилым домом. Это подтверждается также нормами статьи 380 Гражданского кодекса Украины.

Неясным остается вопрос и относительно налогообложения дохода от продажи сооружений. Исходя из норм статьи 11, можно предположить, что при продаже сооружений без дома будет применена ставка в размере 5 % дохода, полученного от продажи сооружений.

Кроме того, четко не определен орган, который должен проводить регистрацию. Думаю, что у нотариуса есть основания при расчете налога использовать цену объекта недвижимости, указанную в справке БТИ, так как 18 января 2005 года Министерство юстиции Украины и Государственная налоговая администрация Украины совместно издали разъяснение «Относительно исполнения нотариусами обязательств налогового агента» № 378/5/17-2116, где было обозначено, что до определения органа, уполномоченного осуществлять оценку, следует исходить из цены, указанной в справке БТИ. Данное разъяснение еще никто не отменил, оно является действующим, а поэтому может применяться на практике.

Но даже если рассчитать налог правильно, неизвестно, куда его уплачивать, поскольку в настоящее время счетов для зачисления налога от продажи недвижимости не предусмотрено. Вариантом в таком случае будет перечисление налога на счет, например, для зачисления средств по уплате налога на доходы физических лиц от других видов деятельности с последующим зачислением на счет для налога от продажи недвижимости на основании отдельного заявления. В г. Киеве реквизиты новых счетов используются с 12 февраля 2007 года.

Приятной неожиданностью является приведенный в статье 11 Закона порядок налогообложения доходов от продажи недвижимости иностранцев. Однако в данной статье речь идет только о порядке, а не о ставках. Поэтому, скорее всего, для иностранцев будет применена двойная ставка, предусмотренная в пункте 7.1 Закона.

Поскольку повторная продажа любой недвижимости подлежит налогообложению по ставке в размере 5 %, стороны договора, думаю, будут предпринимать меры по избежанию такого налогообложения. Например, если несколько объектов недвижимости принадлежат супругам на праве общей совместной собствен­ности и планируются к последующей продаже, один из супругов может продать один объект, а второй объект будет продавать уже второй супруг. Но без официальных разъяснений налоговых органов не обойтись, ведь доход от продажи объектов недвижимости общей совместной собственности получают оба супруга, то есть в данном случае возможны различные интерпретации.

Приятная новость для сторон — непосредственным плательщиком налога может быть любая из сторон сделки или обе в определенных частях. Иными словами, стороны могут разделить расходы на уплату налога между собой.

Неясным остается вопрос о налого­обложении земли, которая находится под отчуждаемым объектом недвижимости. Из норм статьи 11 Закона следует, что если площадь объекта не превышает 100 м. кв., то он продается одновременно с землей и, независимо от особенностей оформления самой сделки (одним договором или двумя), доход от продажи налогом не облагается. Если площадь объекта превышает 100 м. кв., тогда налог уплачивается с площади, превышающей 100 м. кв., в результате чего доход от продажи земли все равно не облагается налогом.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что попытки законодателя урегулировать рынок недвижимости не увенчались успехом. Уже через 16 дней после вступления в силу новых изменений в Верховный Совет Украины народным депутатом Украины Сергеем Бычковым был подан законопроект № 3020 о внесении изменений в Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц», в том числе в статью 11 Закона. В соответствии с данным законопроектом субъекты законодательной инициативы планируют изменить порядок налогообложения повторной продажи и предоставить независимым экспертам право проводить предпродажную оценку объектов недвижимости.

КАЛИНЕНКО Яна — юрист Parker and Obolensky, г. Киев