Генеральный партнер 2021 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Юридическая практика № 26-27 (1175-1176) » Мораторий на взыскание жилья запрещает и перерегистрацию права по ипотечной оговорке

Мораторий на взыскание жилья запрещает и перерегистрацию права по ипотечной оговорке

Мораторий на взыскание переданного в ипотеку единственного жилья распространяется и на перерегистрацию права собственности по ипотечной оговорке

В период действия моратория банк не может зарегистрировать на себя право собственности на переданное в ипотеку единственное жилье

Введенный в ответ на экономический кризис 2009 года мораторий на принудительное взыскание ипотечного жилья, переданного в обеспечение договоров кредитов в иностранной валюте, был призван поддержать граждан. И хотя мораторий касается довольно узкой категории ипотечного имущества, кредиторы не оставляют попыток удовлетворить свои требования к заемщикам до его отмены. В частности, посредством обращения взыскания на предмет ипотеки на основании ипотечной оговорки во внесудебном порядке. Распространяется ли мораторий на внесудебное, договорное взыскание? Однозначный ответ на этот вопрос не смог дать сразу даже Верховный Суд (ВС), разные палаты которого почти в одно и то же время пришли к противоположным выводам. Однако теперь в дискуссии поставлена точка Большой Палатой ВС, которая в постановлении от 19 мая 2020 года по делу № 644/3116/18 окончательно подтвердила свою правовую позицию.

Так, в ноябре 2016 года гр-н С. узнал о том, что принадлежащая ему на праве собственности квартира была зарегистрирована за банком «П». Соответствующие регистрационные действия осуществила частный нотариус Б. на основании статьи 37 Закона Украины «Об ипотеке».

Недвижимость была приобретена гр-ном С. за кредитные деньги, предоставленные ему банком согласно договору валютного кредитования от 23 апреля 2008 года, и передана в ипотеку банку для обеспечения выполнения обязательств по договору кредита. Договор ипотеки, заключенный в тот же день, что и договор кредита, содержит ипотечную оговорку о возможности передачи ипотекодержателю права собственности во внесудебном порядке.

Поскольку, начиная с 2015 года, гр-н С. ненадлежащим образом выполнял свои обязательства по кредитному договору и перестал вносить ежемесячные платежи ввиду неблагоприятного материального положения, банк воспользовался правом, предусмотренным ипотечной оговоркой.

Считая противоправными действия по перерегистрации права собственности на квартиру, в мае 2018 года гр-н С. обратился в суд с иском к банку «П» и частному нотариусу Б., в котором просил истребовать из незаконного владения банка принадлежащую ему на праве собственности квартиру, признать противоправным и отменить решение частного нотариуса о государственной регистрации права собственности на квартиру за банком, восстановить его право собственности на указанную квартиру путем отмены соответствующей записи в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и восстановления записи о регистрации такого права за ним.

В частности, истец указал, что частный нотариус не учел положений Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» (Закон № 1304-VII), в соответствии с которыми принудительное взыскание квартиры без его согласия является незаконным.

Орджоникидзевский районный суд г. Харькова решением от 25 апреля 2019 года отказал в удовлетворении исковых требований. Суд исходил из того, что ипотечная оговорка является правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, таким образом нотариус действовала в пределах закона. Кроме того, суд указал, что мораторий является отсрочкой выполнения обязательства, а не освобождением от него. То есть мораторий на взыскание имущества не лишает кредитора права на обращение взыскания на предмет ипотеки, а лишь частично запрещает принудительное взыскание (отчуждать без согласия собственника) такого имущества. В свою очередь, спорная квартира после перерегистрации права собственности за банком фактически находится во владении и пользовании гр-на С.

К абсолютно противоположному выводу пришел Харьковский апелляционный суд. Своим постановлением от 18 ноября 2019 года он отменил решение местного суда, а исковые требования гр-на С. удовлетворил частично. Истцу было отказано в удовлетворении иска лишь в части истребования недвижимого имущества из владения банка.

Суд апелляционной инстанции признал, что к спорным правоотношениям подлежат применению положения Закона № 1304-VII.

В кассационной жалобе, поданной на постановление апелляционного суда, банк просил его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Среди прочего, кассатор обращал внимание, что действие Закона № 1304-VII касается исключительно стадии исполнения решения об обращении взыскания на предмет ипотеки и не регулирует порядок совершения регистрационных действий государственным регистратором, не может быть основанием для отказа в принятии заявления для проведения регистрационного действия, а также отказа в регистрации.

Исключительная правовая проблема

Определением Кассационного гражданского суда в составе ВС это дело было передано на рассмотрение Большой Палаты ВС. Суд сослался на то, что дело содержит исключительную правовую проблему, решение которой необходимо для формирования единой практики применения положений Закона № 1304-VII в спорах об обращении взыскания на предмет ипотеки путем передачи ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки во внесудебном порядке. Также Кассационный гражданский суд в составе ВС инициировал отступление от правового вывода Большой Палаты ВС, сделанного в постановлении от 20 ноября 2019 года по делу № 802/1340/18-а.

Так, коллегия судей Кассационного гражданского суда обратила внимание Большой Палаты ВС на правовую позицию Объединенной палаты Кассационного гражданского суда, изложенную в постановлении от 9 декабря 2019 года по делу № 464/8589/15-ц. В частности, Объединенная палата пришла к выводу, что обращение взыскания на предмет ипотеки согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя (соответствующей оговорке в ипотечном договоре), предусматривающему право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки какому-либо лицу-покупателю, как и передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки, не может считаться принудительным взысканием (отчуждением без согласия собственника), поскольку такое право возникло на основании договора (оговорки), согласие на который предоставлено ипотекодателем.

Но Большая Палата ВС пришла к противоположному выводу (при аналогичных фактических обстоятельствах) в постановлении от 20 ноября 2019 года по делу № 802/1340/18-а, которое было внесено в Единый государственный реестр судебных решений 19 декабря 2019 года, то есть после решения Объединенной палаты Кассационного гражданского суда. По мнению коллегии судей, разный подход в решении аналогичных дел в подобных правоотношениях одновременно и Объединенной палатой Кассационного гражданского суда, и Большой Палатой ВС не способствует динамическому развитию судебной практики и не обеспечивает разумную предсказуемость судебных решений.

Позиция Большой Палаты ВС

Рассмотрев кассационную жалобу банка и обоснование Кассационного гражданского суда, Большая Палата ВС пришла к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения, а также об отсутствии оснований для отступления от своего правового вывода.

В частности, Большая Палата обратила внимание, что Закон Украины «Об ипотеке» прямо указывает: договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, коим также считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, является одним из путей обращения взыскания на предмет ипотеки.

Подписав ипотечную оговорку, стороны определили лишь возможные пути обращения взыскания, которые имеет право использовать ипотекодержатель. Взыскание является принудительным действием ипотекодержателя, направленным на ипотекодателя с целью удовлетворения своих требований.

«При этом до вступления в силу Закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки как в судебном, так и внесудебном порядке зависело не от наличия согласия ипотекодателя, а от наличия факта невыполнения должником условий кредитного договора. В то же время указанный Закон ввел временный мораторий на право ипотекодержателя отчуждать имущество ипотекодателя без его согласия», — подчеркнула Большая Палата ВС.

Таким образом, ВС признал правомерным вывод апелляционного суда, что спорная квартира площадью 37,1 кв. м, которая используется истцом как место постоянного проживания, не может быть взыскана в принудительном порядке на основании действия Закона № 1304-VII, в том числе и путем регистрации права собственности за банком в качестве обеспечения выполнения истцом условий кредитного договора, заключенного в иностранной валюте. А у частного нотариуса были основания отказать в проведении регистрационных действий.

Большая Палата ВС указала на отсутствие оснований для отступления от своего ранее изложенного вывода по делу № 802/1340/18-а.

Анатолий ГВОЗДЕЦКИЙ

«Юридическая практика»

Также читайте: Прекратить ипотеку нельзя, несмотря на то что банк долго не продает имущество

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 комментариев
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

VOX POPULI

Системный сбой

Акцент

На ошибках мучатся

В фокусе: сплит

С 1 июля 2020 года регулятором небанковских финансовых учреждений стал НБУ

Государство и юристы

Законопроект №3485 поддержан Верховной Радой Украины в первом чтении и готовиться ко второму

Цель забот

Дайджест

Необходимая оборона — оправдание убийства?

Конспект

Неожиданный оборот

Новости

Новости из зала суда

Новости юридических фирм

Новости законодательства

Новости ЕСПЧ

Отрасли практики

Возразить по чтениям

Суррогатное материнство в Украине

Борьба с контрафактной и пиратской продукцией должна стать государственным приоритетом

Репортаж

Собирательный образ

Самое важное

Legal успеха

Ввернуть вспять

Судебная практика

Квалификация преступления по статье 369-2 УК Украины возможна и без примечания к ней

Мораторий на взыскание жилья запрещает и перерегистрацию права по ипотечной оговорке

Тема номера

Раскрыть сданные

Оспаривая решение АМКУ в суде, истец оспаривает квалификацию своих действий

Гарантийное обязательство

Разрешение на концентрацию выдается после оценки горизонтальных и вертикальных связей между объектом приобретения и другими активами покупателя

Комплексные процедуры

Установить согласие

Проведение антимонопольного due diligence

Частная практика

В новом амплуа

Центр повышения квалификации

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: