Несмотря на высокую динамику развития экономических отношений на Украине, мало какая тема вызывает у юристов такой живой интерес и приводит к столь оживленным спорам, как операции с землей. Украинские специалисты готовы преодолевать тысячи километров, чтобы встретиться в столице с коллегами и обсудить наболевшее. А наболело, оказывается, многое…
Интересный семинар под названием «Недвижимость: земля, строительство, сделки» был проведен недавно Деловым клубом управления знаниями при поддержке «Юридической практики». Организаторы достаточно смело заявили в подтеме семинара, что будет рассказано «ВСЕ об операциях с недвижимостью и землей». Все, конечно, рассказано не было, но на самых проблемных моментах выступающие остановили-таки свое внимание. Хотелось бы сразу отметить, что выступали на семинаре люди, известные юристам, занимающимся сделками с землей и строительными операциями. Это и известные адвокаты Максим Олексиюк и Сергей Теньков, и экс-начальник юридического управления Госкомзема Украины Алла Кальниченко, а также другие представители государственных органов.
Алла Кальниченко обратила внимание на разный подход в регулировании одних и тех же правоотношений Земельным, Гражданскими и Хозяйственным кодексами Украины. Ярким примером этого является проблема перехода прав на земельный участок при переходе прав на недвижимость на данном участке.
Как известно, статья 120 Земельного кодекса Украины (ЗК) исключает автоматический переход прав на землю при приобретении строения и сооружения, а статья 377 Гражданского кодекса Украины (ГК) такой переход устанавливает. Г-жа Кальниченко отметила, что, согласно позиции Госкомзема, нормы ЗК имеют приоритет перед нормами ГК как специальные, именно они и должны применяться. С этим нельзя не согласиться, но следует отметить, что судебная ветка власти в нашей стране пошла в решении этого вопроса другим путем.
Попадаются решения судов, которые основываются на статье 377 ГК с мотивировкой, что ГК принят позже, а «закон последующий отменяет предыдущий». Иногда теоретики права также указывают, что хоть ГК и является общим по отношению к ЗК, но его нормы о земле (включая статью 377) являются специальными, поскольку устанавливают конкретное регулирование земельных отношений, а не гражданских отношений вообще.
Эту позицию легко опровергнуть, указав хотя бы на статью 3 ЗК, в которой сказано, что земельные отношения регулируются Конституцией Украины, ЗК, а также принятыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами. В той сфере, в которой ГК противоречит ЗК, регулировать земельные правоотношения он не может. Здесь хотелось бы вспомнить еще об одной коллизии, которая хоть и не обсуждалась на упомянутом семинаре, но, по-моему, является очень важной.
Так, часть 2 статьи 290 Хозяйственного кодекса Украины (ХК) устанавливает, что аренда земельного участка без договора, заключенного в письменной форме, удостоверенного нотариально и зарегистрированного в установленном законом порядке, не допускается. Данная норма противоречит статье 14 Закона Украины «Об аренде земли», где сказано, что договор аренды земли удостоверяется нотариально только по желанию одной из сторон.
Однако эта коллизия решается проще, и в этом помогает сам ХК. В статье 4 ХК четко обозначено, что земельные правоотношения не являются предметом регулирования Хозяйственного кодекса, поэтому договоры аренды земли можно смело нотариально не удостоверять.
Отдельно хотелось бы отметить творческие способности Министерства юстиции Украины, которое в пункте 118 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины ввело абсолютно новую норму, согласно которой договоры аренды на срок более пяти лет должны заключаться в нотариальной форме. Откуда Минюст взял эту цифру, абсолютно непонятно. Видимо, нотариусы, участвуя в разработке Инструкции, выдали желаемое за действительное и включили фантазию.
О еще одной коллизии, связанной с арендой земли, упоминал в своем выступлении на семинаре партнер ЮФ «КМ Партнеры» Максим Олексиюк. Коллизия вызвана тем, что, согласно статье 5 Закона Украины «Об ипотеке», предметом ипотеки может быть право аренды земельного участка, предназначенного для строительства, хотя такая норма не стыкуется ни с теорией, ни с практикой.
Можно много говорить о теоретической подоплеке этого вопроса и специфической природе права аренды, которая не позволяет передавать его в ипотеку, но мы хотели бы остановиться на практической стороне проблемы. В этой ситуации важное значение имеет принцип регулирования арендных отношений. Частая ошибка и разработчиков законопроектов, и судей, и практиков заключается в том, что они не понимают природу земельного права как комплексной отрасли права. Нормы земельного права имеют не только гражданско-правовой характер, но зачастую и административно-правовой.
Если гражданское право в силу действия принципа диспозитивности дает широкое поле для деятельности в сфере ипотеки права аренды, то нормы административного права устанавливают четкий императив. В данном случае, конечно, речь больше идет об аренде земель государственной и коммунальной собственности.
Проблема реализации норм Закона об ипотеке состоит в том, что договоры аренды земель государственной и коммунальной собственности заключаются на основании проектов отводов, которые заказываются арендатором и согласуются на его имя. Поэтому невозможно будет реализовать взыскание ипотекодержателя на право аренды, поскольку госорганы не смогут заключить новый договор на взыскателя, если таковой не значится в проекте отвода или иной техдокументации.
Еще одну тему не могли обойти стороной участники семинара — вопрос изменения целевого назначения земельных участков. Практически каждому из выступавших участники семинара задавали вопросы, касающиеся проблемы изменения целевого назначения. Интересно, что зачастую на одни и те же вопросы докладчики давали диаметрально противоположные ответы. К примеру, на очень часто задаваемый вопрос о смене целевого назначения с «личного крестьянского хозяйства» на «садоводство» в одном случае отвечали, что изменение целевого назначения производится по постановлению Кабинета Министров Украины № 502, которым утвержден Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц (постановление № 502), в другом — не по постановлению, но на основании проекта отвода. Третьи же сделали вывод, что это вообще не изменение целевого назначения, а изменение «вида использования».
Интересна позиция начальника Управления землеустройства и охраны земель Юрия Альбощего, который сказал, что при изменении использования в рамках одной категории земель постановление № 502 не применяется, но делается проект отвода. Позиция аргументируется тем, что, к примеру, такие виды, как земли для садоводства, земли фермерского хозяйства, земли для сенокошения, являются землями одного целевого назначения — сельскохозяйственные земли, но отличаются по видам использования. Действительно, такая практика с недавнего времени стала довольно распространенной в регионах Украины, и чем дальше в глубинку, тем шире применяется.
Эта позиция, надо отметить, подтверждается законодателем в части 4 статьи 116 ЗК, где сказано, что передача земельных участков бесплатно в собственность граждан в рамках норм, определенных ЗК, производится один раз по каждому виду использования. Нормы же определены в статье 121 ЗК: для садоводства — не больше 0,12 га, для фермерского хозяйства — в размере пая и т.д.
Однако эта позиция вызывает некоторые вопросы. Непонятно основание изготовления проекта отвода. Как следует из анализа земельного законодательства в целом и постановления КМУ № 677 «Об утверждении Порядка разработки проектов землеустройства по отведению земельных участков» в частности, проект отвода разрабатывается в случаях изменения границ участков или целевого назначения. Если же нет ни того ни другого, то нет оснований разрабатывать проект.
Но проблема, однако, даже не в этом. При желании можно заказать и изготовить проект отвода, но кто будет его утверждать и на его основании принимать решение. На практике это делают те органы, которые распоряжаются землей (местные советы и районные администрации). Но, как мне кажется, это незаконно. Дело в том, что, в соответствии со статьей 19 Конституции Украины, органы государственной власти и местного самоуправления, их должностные лица должны действовать только в рамках полномочий, установленных Конституцией и законами Украины. Законами же полномочий по утверждению проектов отводов и изменению видов использования земельных участков не предусмотрено.
При принятии подобных решений государственные органы, как правило, ссылаются на часть 2 статьи 20 ЗК, но там речь идет только о полномочиях изменять целевое назначение. В связи с этим изменение вида использования участка выглядит весьма сомнительным.
На семинаре также обсуждалась тема разделения полномочий государственных органов по распоряжению землей. Вспоминали пример Фонда государственного имущества Украины, который умудрился пролоббировать себе полномочие продавать земельные участки, на которых размещены объекты, подлежащие приватизации. Примером юридического нигилизма является статья 171, внесенная Законом о Государственном бюджете Украины в ЗК.
Однако законодатели, давая такое полномочие ФГИУ, явно решили не разбираться, как реализовать его на практике. Конечно, кроме вышеупомянутой статьи в ЗК были внесены некоторые изменения, которые должны ввести органы приватизации в процедуру продажи земли, однако совсем не был решен вопрос изъятия земли, а он является ключевым в этой процедуре. Непонятно, как сможет ФГИУ продать земельный участок, не изъяв его первоначально у предыдущего пользователя в порядке статьи 159 ЗК. И будут ли делать это для ФГИУ органы, у которых на это есть полномочия.
В заключение хотелось бы отметить, что нюансы земельного законодательства, и указанные выше, и не упомянутые в этой статье, приводят к тому, что не соблюдается один из основных принципов национального права — одинаковое регулирование на всей территории страны. Практика пришла к тому, что при помощи несложных теоретических манипуляций нормы права можно «натянуть» на конкретную ситуацию.
И вроде бы юристам такая ситуация на руку — в них большая потребность, но иногда в ворохе малозаконных теоретико-практических схем становится невозможным следовать букве закона.
КОМБЕРЯНОВ Сергей — заместитель начальника юридического отдела, группа компаний «Еврофасад», г. Киев
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…