Существующее положение дел

До 2006 года законодательство Укра­ины не содержало никаких ограничений относительно способов инвестирования в строительство жилья, которое осуществлялось в тех же формах, что и инвестирование в строительство нежилой недвижимости, причем наибольшей популярностью пользовались договоры инвестирования (паевого финансирования) строительства, заключаемые застройщиком и каждым из инвесторов в простой письменной форме.

Существовала также возможность инвестирования в строительство жилья через создание фондов финансирования строительства, эмиссию так называемых «строительных» облигаций, однако эти способы не были распространены в связи с их сложностью, непонятностью для обычных граждан и большими организационными расходами застройщиков на их реализацию.

Ситуация изменилась после того, как Закон Украины от 15 декабря 2005 года № 3201-IV дополнил статью 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» частью 3, которая установила очень жесткие ограничения в сфере инвестирования: фактически был определен исчерпывающий перечень законных способов привлечения средств инвесторов в строительство жилья. Закон Украины от 29 июня 2010 года № 2367-VI еще больше сузил этот перечень.

Все перечисленные Законом способы финансирования строительства жилья объединяет то, что застройщик оказывается под достаточно жестким контролем государственного органа (НКЦБФР или Госфинуслуг), а в случае ФОН и ФФС — еще и финансового учреждения (как правило, банка), и на него распространяются требования по раскрытию информации.

Такие суровые ограничения установлены с целью предотвращения мошенничества, к которому прибегали в середине нулевых отдельные застройщики, привлекая инвесторов к строительству жилья через заключение договоров инвестирования и продавая одни и те же объекты инвестирования нескольким инвесторам.

Платой за решение этой проблемы стало возложение на застройщиков бремени серьезных организационных расходов и значительных временных затрат на оформление инвестиционных схем, удорожание строительства и дальнейшее распространение коррупции.

Естественно, эти ограничения не были восприняты положительно застройщиками, считающими, что они сами должны определять способ финансирования своих проектов, а не избирать его среди нескольких вариантов, предложенных законодателем. Как ­следствие, относительную популярность имеют лишь целевые «строительные» облигации, ФФС доступен только владельцам крупных капиталов, имеющим «свои» банки, а инвестиционная схема ФОН вообще является «мертворожденной» — за почти 10 лет действия Закона Укра­ины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» были созданы всего несколько ФОНов.

Кроме того, многие застройщики до сих пор используют договоры инвестирования (паевого участия в финансировании строительства), купли-продажи имущественных прав на строящуюся недвижимость, запрещенные частью 3 статьи 4 Закона Укра­ины «Об инвестиционной деятельности», опираясь на достаточно экзотические варианты правовой аргументации. Как следствие, инвесторы, в большинстве своем обычные граждане, массово несут юридические риски недействительности заключенных ими на правах присоединения сделок, которыми оформляются инвестиционные отношения с застройщиками.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель избрал ошибочный путь решения проблемы возможных злоупотреблений в сфере строительства жилья.

Перспективы решения проблемы

Возможность системного решения проблемы инвестирования в строительство жилья усматривается из следующих обстоятельств.

1. С принятием Закона Украины «О ре­гулировании градостроительной деятельности» от 17 февраля 2011 года в юридической процедуре строительства недвижимости (в том числе жилья) произошли революционные изменения. Одной из новелл Закона стало создание Еди­ного реестра полученных уведомлений о начале выполнения подготовительных и ­строительных работ, зарегистрированных деклараций о начале выполнения подготовительных и строительных работ, выданных разрешений на выполнение строительных работ, зарегистрированных декла­раций о готовности объекта к эксплуатации и выданных сертификатов, отказов в регистрации таких деклараций и в выдаче таких разрешений и сертификатов (Еди­ный строительный реестр). Реестр является современной общегосударственной электронной базой данных, в которую, как следует из его подробного названия, вносятся сведения обо всех объектах строительства.

2. С 1 января 2013 года должна быть, наконец, внедрена новая, основанная на Законе Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» система регистрации прав на недвижимость, которая будет объединять сведения о правах на земельные участки со сведениями о правах на построенную на таких участках недвижимость, а также с данными об обременениях соответствующих прав в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Внедрение этих двух реестров делает возможным следующее решение проблемы защиты прав физических и юридических лиц — инвесторов:

— в случае если застройщик привлекает средства физических и юридических лиц, в Едином строительном реестре отмечаются не только сам объект строительства с параметрами, предусмотренными строительной документацией, но также разделение такого объекта строительства на отдельные объекты инвестирования (квартиры, коттеджи, нежилые помещения, например, паркоместа, гаражи и пр.) с приведением их параметров. В отношении каждого объекта инвестирования указывается его статус: «свободен» или «занят»;

— привлечение застройщиком средств физических и юридических лиц обязывает застройщика размещать в Едином строительном реестре сведения о его финансовом состоянии (годовую, квартальную отчетность), должностных лицах, динамике строительства и другие сведения, по аналогии с информацией, которая подлежит раскрытию эмитентами ЦБ;

— Единый строительный реестр должен быть открытым и доступным в сети Интернет для любого потенциального инвестора;

— все договоры, предусматривающие инвестирование строительства жилой недвижимости, уступку прав по таким договорам в пользу третьих лиц, равно как и сами права инвесторов на объекты инвестирования, возникающие на основании этих договоров, подлежат обязательной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Такая регистрация обусловливает действительность договоров инвестирования и прав инвесторов. Регистрация договоров инвестирования и прав на объекты инвестирования (строящиеся квартиры, коттеджи и пр.) в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество осуществляется на основании данных Единого строительного реестра о самих объектах инвестирования. В свою очередь, операторы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (Укргос­реестр) уведомляют операторов Единого строительного реестра (Государственную архитектурно-строительную инспекцию) об изменении статуса объектов инвестирования для внесения в Единый строительный реестр пометок «занято» в отношении тех или иных объектов инвестирования.

Такой подход сделает невозможными манипуляции с инвестированием в строительство жилья и другой недвижимости — если квартира № 8 в строящемся доме № 9 уже кем-то проинвестирована, то застройщик не сможет предложить ее другому инвестору. С другой стороны, инвесторы будут осведомлены о ситуации на стройке и общем состоянии дел застройщика.

Также можно видеть, что проблема возможных злоупотреблений со стороны застройщика решается достаточно экономным способом — через незначительное усовершенствование и согласование деятельности двух уже существующих реестров.

Вместе с тем сама инвестиционная схема, способ инвестирования строительства жилья (через простой договор инвестирования/паевого участия в строительстве/комиссии, через эмиссию строительных облигаций или же образование ФФС) должно свободно избираться самим застройщиком, и никаких законодательных ограничений здесь быть не может.

Соответственно, при реализации такого подхода часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» должна быть отменена.

СМИТЮХ Андрей — к.ю.н., доцент кафедры административного и хозяйственного права ОНУ им. И.И. Мечникова, г. Одесса

---

Законодательная регламентация

Способы финансирования жилья

В настоящее время полностью законное финансирование строительства жилья с использованием средств физических и юридических лиц может осуществляться исключительно через:

— фонды финансирования строительства (ФФС);

— выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств по которым обес­печивается единицей такой недвижимости (так называемые целевые «строительные» облигации);

— фонды операций с недвижимостью (ФОН);

— институты общего инвестирования (ИОИ).

Указанные выше способы финансирования можно классифицировать на следующих основаниях:

1. Осуществляется ли в процессе финансирования эмиссия ценных бумаг?

і. Эмиссия ценных бумаг не осуществляется — ФФС.

іі. Эмиссия ценных бумаг осуществляется — целевые строительные облигации, ФОН (сертификаты ФОН), ИОИ (акции или инвестиционные сертификаты, в зависимости от формы ИОИ).

2. Получает ли инвестор в собственность жилье, строительство которого он финансирует?

і. Инвестор получает жилье — ФФС и целевые строительные облигации.

іі. Инвестор не получает жилье — ФОН и ИОИ.

При финансировании строительства жилья через ФОН и ИОИ инвестор получает не жилье в собственность, а доходы от приобретенных им ценных бумаг (ЦБ), которые обусловлены тем, что:

— эмитент таких ЦБ продает построенную недвижимость третьим лицам и распределяет полученные средства между всеми инвесторами — владельцами ЦБ; или

— инвестор перепродает ЦБ третьим лицам дороже, чем он приобрел их.