Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №23 (441) » Легализация «иностранной» земли

Легализация «иностранной» земли

Рубрика Тема номера

Вопросы покупки земли на Украине иностранными инвесторами становятся все более актуальными. Однако иностранные инвесторы сталкиваются с тем, что процедура покупки земли для них (то есть иностранных юридических лиц, а также юридических лиц, основанных на Украине, но 100 % уставного капитала которых принадлежит иностранным компаниям) имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать. В данной статье речь пойдет о земельных участках несельскохозяйственного назначения, поскольку покупка земель сельскохозяйственного назначения на Украине по своему регулированию существенно отличается от покупки земель несельскохозяйственного назначения.

Одной из таких особенностей приобретения земель несельскохозяйственного назначения иностранными инвесторами является согласование с Кабинетом Министров Украины (КМУ) продажи земельного участка. Земельный кодекс (ЗК) в части 2 статьи 129 очень четко устанавливает необходимость получения иностранным юридическим лицом такого согласования (если земля находится в собственности территориальной общины). А если земельный участок находится в собственности государства (в соответствии со статьей 1 Закона Украины «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности» таких участков сейчас большинство), то его продажа такому лицу вообще должна осуществляться КМУ по согласованию с Верховным Советом Украины.

Однако на практике согласования, предусмотренного Верховным Советом Украины, вообще не происходит. При этом Переходные положения ЗК вовсе не упоминают специально никаких правил в отношении получения согласования КМУ или Верховного Совета Украины.

В то же время случается, что иностранное юридическое лицо (или юридическое лицо, основанное при участии иностранного юридического или физического лица, а это, в соответствии с частью 3 статьи 82 ЗК, приравнивает его к иностранному юридическому лицу в вопросах приобретения земельного участка), купив земельный участок, обнаруживает, что он приобретен без согласования с КМУ.

Что же делать в этом случае? Ведь просто расторгнуть договор между продавцом (например, городским советом) и покупателем, а затем повторить процедуру приобретения земельного участка в соответствии с ЗК практически невозможно — в статье 140 ЗК, которая устанавливает основания для прекращения права собственности на земельный участок, расторжение договора между собственниками не предусмотрено.

По нашему мнению, возможны несколько путей выхода из проблемной ситуации, которые можно применять в зависимости от конкретных обстоятельств.

Одним из таких путей является подтверждение права собственности на приобретенный земельный участок через суд. Может инициировать иск с целью подтверждения права собственности Покупателя в судебном порядке. Решение суда в таком споре фактически является предусмотренным частью 2 статьи 16 Гражданского кодекса Украины способом защиты гражданских прав и интересов, а именно — признанием права (в данном случае — на земельный участок).

В этой связи следует отметить, что, в соответствии с разъяснением Высшего арбитражного суда Украины № 02-5/111 от 12 марта 1999 года (с 2001 года переименован в Высший хозяйственный суд Украины), в процессе решения спора стороны могут сами устранить в установленном порядке нарушения, которые могли бы повлечь за собой признание договора недействительным. В частности, путем заключения нового договора; внесения изменений в договор, не отвечающий закону в определенной части; согласования его с соответствующим государственным органом, если это необходимо для данного договора, а такое согласование раньше не было осуществлено.

Впрочем, практика применения данной нормы пока незначительна. Поэтому сложно гарантировать, что в рассматриваемом случае суд посчитает, что отсутствие согласования продажи земельного участка с КМУ — это нарушение, которое может быть устранено.

Вариантом использования судебной защиты права собственности можно считать и появившуюся относительно недавно возможность прямого использования практики Европейского суда по правам человека в Страсбурге. В частности, в интересующей нас ситуации вполне возможна защита прав иностранного юридического лица на земельный участок с применением решений, вынесенных в соответствии со статьей 1 Первого протокола к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, и вынесенных на ее основании судебных решений. В соответствии с данной статьей каждое физическое или юридическое лицо имеет право мирно владеть своим имуществом, и никто не может быть лишен своего имущества, иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом или общими принципами международного права. Напомню, что суды обязаны применять при рассмотрении дел вышеупомянутую Конвенцию и практику Европейского суда по правам человека как источник права в соответствии с Законом Украины «Об исполнении решений и применении практики Европейского суда по правам человека» от 23 февраля 2006 года.

Еще одним возможным способом закрепления права собственности иностранного инвестора на приобретенный им земельный участок может быть продажа данного земельного участка иному лицу, которое далее продаст его инвестору. Таким образом, юридическое лицо в случае возможного судебного иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка будет рассматриваться как добросовестный покупатель в контексте статьи 388 Гражданского кодекса Украины.

Конечно, желательно, чтобы перед заключением договоров купли-продажи земельного участка для минимизации возможных рисков его проанализировал высококвалифицированный юрист.

ВЕРЕСОЦКИЙ Никита — юрист ООО «Юридическая фирма «Лавринович и Партнеры», г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Государственная практика

Концепции разработают альтернативу

Деловая практика

«Разрешительная» реформа

Законодательная практика

Въезд без залога невозможен?

Зарубежная практика

Украинский инвестиционный саммит

Историческая практика

Товарищ Киров — жертва террора?

Комментарии и аналитика

Преступления в сфере хозяйствования

«Концентрационные» проблемы

Неделя права

Скачал фильм — в тюрьму?

Строим пирамиды законно

Век свободы слова не видать

Кодификация невозможна!

Против монополий — сообща

Реестр событий

Бойкот или формальность?

Открыто новое здание Донецкого апелляционного хозяйственного суда

Все равно председатель. Почетный!

Контакт есть? Есть контакт!

Репортаж

Хозяйственным судам Украины 15 лет!

Судебная практика

Дело об одном злополучном векселе

Судебные решения

О наследовании нетрудоспособными иждивенцами

Земельный раздел при спорах, связанных с наследством

Последствия самовольного занятия земельного участка

О действиях нотариуса и оценке их судом в правоотношениях, связанных с наследованием

Об особенностях решения наследственных споров

О причинах продления срока для принятия наследства

Тема номера

Легализация «иностранной» земли

Ни пяди земли зарубежным инвесторам

Частная практика

Ассоциация интегрируется

Как юристы отмечают переезд

Юридический форум

А ведь юристы тоже футболисты!

Турнир по бильярду среди юристов

Другие новости

PRAVO.UA

0
Оставить комментарийx
()
x

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: