Квартира — моя, а дом чей? — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №5 (475) » Квартира — моя, а дом чей?

Квартира — моя, а дом чей?

Кондоминиум (от лат. con — вместе и dominium — владение) — правовая форма собственности, по которой объект недвижимости разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности. Речь идет о сочетании полноправной частной собственности на жилое или нежилое помещение с совместной долевой (и одновременно неделимой) собственностью на общее имущество, под которым понимается все имущество, кроме жилых и нежилых помещений, принадлежащих отдельным собственникам. Общее имущество при совместном домовладении — это лестничные клетки и лестницы, коридоры и крыши, технические этажи и подвалы, электрическое и сантехническое оборудование общего пользования, дворовые элементы озеленения и благоустройства — все то, чем пользуются все собственники, проживающие в одном доме или комплексе домов.

Кондоминиум в истории

Как форма собственности на недвижимость кондоминиум имеет довольно длительную историю. Некоторые исследователи выделяют три этапа развития кондоминиума. Первый из них связывают еще с временами Римской империи, когда идея владения одной вещью несколькими собственниками впервые приобрела правовое оформление. В качестве исторического факта приводится принятие римским сенатом примерно две тысячи лет назад закона о кондоминиуме, который позволял гражданам владеть отдельным помещением в многонаселенных постройках.

Второй этап относится к средневековью, когда идея кондоминиума получила второе рождение территории Западной Европы. Это объясняют необходимостью защиты городов от нападения. Опасность вынуждала горожан обустраивать свои жилища на малом пространстве внутри специально возводимых крепостных стен, где строительство отдельных зданий было ограничено дефицитом земельных участков и дороговизной строительства. Эти факторы создали условия для объединения людей при строительстве домов на несколько семей. Отношения между такими семьями строились на основе совместного владения общим имуществом.

Третий (современный) этап начался одновременно с наступлением ХХ века. В это время концепция кондоминиума была реанимирована в Европе и стала популярной формой домовладения в Испании, Германии, Бельгии, Франции, Великобритании и России.

Из Европы концепция кондоминиума распространилась на американский континент. Первой из реализовавших ее южноамериканских стран стала Бразилия, где в 1928 году был принят закон, разрешающий продажу так называемой горизонтальной собственности (horizon­tal property). Несколькими десятилетиями позже Пуэрто-Рико, где растущее население страдало от недостатка жилья и подходящих земельных участков для строительства, по примеру своего южного соседа приняла закон о горизонтальной собственности (The Horizontal Property Act of 1958). Законом устанавливался порядок владения недвижимостью с использованием концепции кондоминиума.

После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и совместная долевая собственность на места общего пользования, получили широчайшее распространение во многих странах мира. Наиболее существенную часть жилищного фонда кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы.

Кондоминиум на Западе…

Законодательство большинства зарубежных стран, регулирующее вопросы недвижимости, исходит из того принципа, что основой любого объекта недвижимости является земля. Закон о кондоминиумах США начинается с постулата, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы. Любое строение, возведенное на земельном участке, неразрывно связано с земельным участком. Таким образом, каждый домовладелец в кондоминиуме в США является сособственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума.

Следует отметить, что в США кондоминиумы создаются, как правило, двумя способами:

1. Если дом только возводится и его владелец (застройщик), обычно являющийся частным предпринимателем, регистрирует кондоминиум по окончании строительства и до начала продажи квартир, каждый последующий покупатель квартиры у владельца (застройщика) автоматически становится членом ассоциации и соглашается выполнять ее требования. При этом у покупателя нет другого выбора.

2. Владелец уже существующего здания, квартиры в котором в настоящий момент сданы в аренду жильцам, может зарегистрировать его в качестве кондоминиума.

Образование кондоминиумов путем распродажи многоквартирных зданий по частям (поквартирно) было более характерно для шестидесятых и семидесятых годов нашего столетия. Начиная же с восьмидесятых, предпочтение стало отдаваться новому строительству.

Примеры кондоминиумов за рубежом порой могут показаться нам совершенной экзотикой. Так, в некоторых кондоминиумах на побережье Флориды общим элементом является песок на пляже. И когда этот песок смывается волнами, собственники — участники кондоминиума собирают дополнительные средства на его восполнение. Часто кондоминиумы за рубежом больше напоминают наши дачные (или, скорее, коттеджные) поселки, в которых в собственности у отдельных участников находятся дома и участки земли около них, а в общей собственности — коммуникации, дороги, ограждения и так далее.

Зарубежный опыт (главным образом, США) позволяет выделить три основных типа оперативного управления хозяйством в совместном домовладении: управление наемным персоналом (доля таких кондоминиумов в США составляет около 26 %); управление специализированной фирмой (42 %); самоуправление, когда сами собственники распределяют между собой функции оперативного управления кондоминиумом (27 %). В оставшихся 5 % применяется смешанная форма управления. Это говорит о необоснованности опасений руководителей белорусских государственных жилищно-эксплуатационных организаций по поводу того, что создание товариществ собственников угрожает их существованию.

В правилах управления кондоминиумом обычно четко оговариваются способы принуждения каждого владельца к соблюдению обязательств по отношению к ассоциации. Считается, что в противном случае совместная собственность на недвижимость вряд ли будет эффективной. Исследователи отмечают, что проблемы в этой сфере будут существовать всегда, но большинство из них незначительны и легко решаются после получения письменного извещения от правления.

…и на Востоке

Практически во всех государствах, прошедших этап приватизации государственного жилищного фонда, организациям самоуправления отводится огромная роль. Они призваны снять тяжелое бремя финансовой и организационной нагрузки по поддержанию жилья с государства, муниципальных властей и промышленных предприятий. А еще их задача заключается в том, чтобы в процессе формирования грамотного и влиятельного потребителя жилищных услуг создавался конкурентный рынок управления жилищным фондом.

Россия пошла путем создания товариществ собственников жилья, практически аналогичных понятию «кондоминиум» на Западе. Согласно российскому законодательству, кондоминиум — это единый имущественный комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты недвижимости. Имущество в кондоминиуме находится в индивидуальной собственности — жилые помещения в частной, государственной или муниципальной собственности граждан, юридических лиц или органов государственной и муниципальной власти; и в совместной долевой собственности — остальное общее имущество, в том числе земельные участки.

Управление кондоминиумом может осуществляться: непосредственно самими домовладельцами (при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев); службой заказчика, когда функции управления кондоминиумом передаются уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе, и товариществом собственников жилья. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества и права на имущество в кондоминиуме подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государственная практика

«Конституционный поход» судей

Деловая практика

Форма договора найма жилья

Законодательная практика

Ограничение «маневра» депутата

Системная оппозиция

Зарубежная практика

Квартира — моя, а дом чей?

Историческая практика

Хотел спрятать концы в огонь

Комментарии и аналитика

Принцип Хьюарта: необходима ли нам процессуальная справедливость?

Неделя права

Судьи оценивают перспективы

Аморальность и телевидение

Ускорение на местном уровне

КСУ толкует права депутатов

Требования АМКУ исполнены

Реестр событий

Исправленному стоит верить?

С содержанием судей теперь «Порядок»

На все про все — 3 дня!

Судебные решения

Результаты рассмотрения в Европейском суде по правам человека не могут повлиять на результат рассмотрения дела в национальном суде

Об обязанности суда при рассмотрении дел о бездеятельности органов исполнительной службы

О сроках обжалования действий государственного исполнителя

О содержании жалобы на действия госисполнителя

О сроках исполнительного производства

Об определении подведомственности некоторых споров

Тема номера

Пути усовершенствования исполнения

Как вы службу назовете, так она и...

Трибуна

«Добавленная» ответственность

Частная практика

Кто есть кто в офисе твоем?

Юридический форум

Научный взгляд на Конституцию

Інші новини

PRAVO.UA