«Квартирный вопрос испортил их!» — эта фраза, сказанная одним из героев романа «Мастер и Маргарита» Михаила Булгакова, за последние почти сто лет не только успела стать крылатой, но и не утратила своей актуальности. Более того, из сугубо личного «квартирный вопрос» стал общегосударственным: сегодня он может испортить не только семейные отношения, но и партнерские, и даже бизнес-климат целой страны. 30 октября 2019 года состоялся ІІ Legal Real Estate Forum, который газета «Юридическая практика» проводила второй год подряд. Генеральный партнер форума — АО ADER HABER, профессиональный — группа компаний MERX. Концепция форума — проанализировать не только тенденции рынка недвижимости сквозь экономическую, политическую и социальную призмы, но и правовые аспекты — осталась неизменной.

Открыты для мира?

Инвестирование в недвижимость — время или бремя возможностей? Таким вопросом задались участники круглого стола, открывшего II Legal Real Estate Forum. И, судя по риторике спикеров, в связи с политическими пертурбациями в стране рынок замер в ожидании изменений. Он, рынок, готов несколько месяцев потерпеть, главное — чтобы государственные реформы не заставили себя долго ждать. Модератором круглого стола выступил управляющий партнер АО ADER HABER Юрий Петренко.

Г-н Петренко подчеркнул, что политика существенно влияет на бизнес, и адресовал участникам круглого стола общий вопрос: как вы оцениваете последние изменения в стране? «Ожидания очень большие, но сегодня слишком рано делать какие-либо выводы. Новой команде нужно справиться со многими вызовами», — ответил президент Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. Популистские «контрфорсы», по словам управляющего партнера девелоперской компании DC Evolution Андрея Рыжикова, блокируют некоторые хорошие начинания. Он убежден, что киевский рынок недвижимости замер в ожидании новых правил игры. Директор юридического департамента, руководитель проектов группы компаний MERX Мирослав Гнидка также считает, что новой власти нужно дать время: как только период становления закончится, рынок оживет. Начальник отдела правового обеспечения инвестиционного бизнеса управления правового обеспечения проектов, международных и сложных соглашений юридического департамента АО «АЛЬФА-БАНК» Оксана Карпенко солидарна с коллегами: практика пока формируется — выводы делать еще рано.

Рост ВВП, учетная ставка Национального банка Украины и разрешительная система — это те показатели, которые, по мнению Льва Парцхаладзе, влияют на инвестиционную привлекательность рынка для иностранных игроков. Эти показатели не должны быть низкими. В Украине действует 190 государственных строительных норм, за последние несколько лет удалось реформировать около 60 самых болезненных для бизнеса стандартов. Эти изменения помогут упредить возможные риски для заказчика.

О существующих барьерах в процессе инвестирования в строительство и особенностях управления рисками рассказал Андрей Рыжиков. У нас должно быть только два вида государственных строительных норм — касающиеся пожарной безопасности и конструктивных особенностей, все остальные нормы должны иметь рекомендательный характер, считает спикер. «Профессиональный девелопер и так знает, какой должна быть высота потолка в галерее или ширина кухни в квартире», — подчеркнул г-н Рыжиков. По мнению г-на Парцхаладзе, государственные строительные нормы отменять нельзя, по таким правилам работает весь мир. Однако призвал профессиональное сообщество объединяться и бороться вместе за улучшение правил игры.

«Рынок недвижимости — катализатор экономической ситуации в стране», — убежден Мирослав Гнидка. Он отметил, что компании выгоднее покупать объекты недвижимости, в том числе у государства. Сейчас выстроилась очередь из покупателей различных объектов, и если еще вчера для проведения аудита объекта необходимо было несколько месяцев, то сейчас есть два дня. «Строить можно, но делать это очень тяжело. Большинство органов, контролирующих данный процесс, часто злоупотребляют своими полномочиями, а мнение одного чиновника может перечеркнуть работу пяти-шести лет», — резюмировал г-н Гнидка.

На вопросах конкуренции на рынке недвижимости и взаимодействия с Антимонопольным комитетом Украины (АМКУ) остановилась Оксана Карпенко. Спикер детально проанализировала антимонопольные риски при заключении соглашений с недвижимостью и подчеркнула, что под бдительным оком АМКУ может оказаться любая операция, предусматривающая передачу контроля, а в зоне риска — единый имущественный комплекс (все виды имущества, в совокупности обеспечивающего деятельность субъекта хозяйствования).

Время не ждет

Современные вызовы градостроительства и рынка недвижимости проанализировали участники первой сессии мероприятия, проведенной под модераторством Мирослава Гнидки. Участники сессии, в отличие от коллег из первой части форума, призвали реформировать все поскорее — время не ждет.

Свою оценку первых результатов нормотворчества в сфере строительства и недвижимости предоставил старший партнер ЮФ TOTUM Юрий Хапко. Один из документов, на которые он обратил внимание, — Закон Украины «О строительных нормах» относительно усовершенствования нормирования в строительстве. Закон принят и 19 октября 2019 года вступил в силу. Плюсы нового законодательства: изменения позволяют полноценно применять передовые ­технологии и материалы в строительстве. Минус: преимущество предоставляется параметрическому и целевому методам регулирования, но не установлено, в каких именно случаях можно применять другие методы, что порождает некую правовую неопределенность.

«Владение объектом культурного наследия — бремя застройщика» — тема выступления адвоката Dynasty Law Firm Дарьи Васиной. Если собственник хочет реставрировать объект культурного наследия, ему необходимо не просто получить пакет разрешительных документов (а это уже длительный и дорогостоящий процесс), а использовать определенные материалы и техники с тем, чтобы не нарушить аутентичность объекта. «Если государство хочет стимулировать застройщиков реконструировать объекты культурного наследия, необходимо предусмотреть некие преференции», — считает спикер. Г-н Гнидка добавил, что объекты культурного наследия являются бременем для собственника: например, чтобы изменить в объекте окно, нужно пройти «пять кругов ада».

Ревитализировать или строить? Критерии принятия решений озвучила старший юрист ЮК ILF Александра Нежельская. Ревитализация — это процесс воссоздания и оживления городского пространства, который может предусматривать сохранение функций объекта, частичное или полное изменение его функций. Ревитализация — это мировой тренд. И актуален он потому, что в городах наблюдается дефицит площадей, а пришедшие в упадок промышленные территории негативно влияют на внешний облик городов, и город заинтересован в их развитии, содержание «нехозяйственных» активов становится слишком дорогим для их собственников, активы перестают генерировать желаемый доход, а ревитализация позволяет сохранить индустриальное и культурное наследие.

Директор компании Monitor Estate Владимир Копоть рассказал об онлайн-мониторинге строительства, акцентировав внимание на инструментах недопущения незаконного строительства. Зачем нужны открытые данные? Прежде всего это очень удобно — все юридические факты о недвижимости находятся в одном месте, к тому же это экономия времени при работе с реестрами, достоверная информация из государственных реестров, оперативная аналитика рисков, автоматизированные процессы при работе с данными.

В завершение сессии сопредседатель комитета по вопросам права Украинского клуба недвижимости Владислав Кисиль выступил с докладом на тему о реформировании Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИ). По этому вопросу эксперты права Украинского клуба недвижимости планируют, в частности, провести аудит компетенций и исключить чрезмерный функционал, вывести ГАСИ из процесса принятия объектов в эксплуатацию, кроме объектов повышенной опасности. «Нам нужно спешить с созданием новой системы архитектурно-строительного контроля. Время не ждет», — резюмировал Владислав Кисиль.

Защитный механизм

Работа форума продолжилась панельной дискуссией об алгоритмах защиты от мошенничества и рейдерства. Модерировал панель Виталий Правдюк, советник, руководитель практики в сфере недвижимости АО «Коннов и Созановский».

По словам модератора, острота заявленной проблемы в первую очередь связана с постсоветской ментальностью в контексте низкого уровня «законопослушности». Еще одна причина, которая плавно вытекает из предыдущего фактора, касается либерализации законодательства.

«Но надо отдать должное работе законодателя, который пытается привести рынок в правовое поле и минимизировать риски», — отметил он и передал слово Ярославу Грегирчаку, заместителю бизнес-омбудсмена в Украине. Спикер сразу обратил внимание, что со стороны Совета бизнес-омбудсмена не единожды предоставлялись рекомендации компетентным органам по синхронизации Единого государственного реестра судебных решений и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Также он подчеркнул, что с каждым годом количество жалоб в сфере регистрационных действий только увеличивается. Вместе с тем Ярослав Грегирчак выразил надежду, что со вступлением в силу нового законодательства число жалоб будет постепенно уменьшаться.

Судебные аспекты в этой сфере раскрыл Юрий Чумак, судья-спикер Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда. Судья сделал акцент на юрисдикционности споров в сфере обжалования регистрационных действий. В частности, когда речь идет исключительно об обжаловании действий, бездействия или решений государственного регистратора, то это плоскость административной юрисдикции. Но если существует спор о праве, следует обратиться в хозяйственный суд. При несоблюдении правил юрисдикции суды высших инстанций отменяют решения на формальных основаниях, поэтому адвокатам необходимо определиться со способом защиты и юрисдикцией, прежде чем подавать заявление в суд.

С какими трудностями сталкиваются представители ­нотариального сообщества, рассказал Дмитрий Кирилюк, член Совета Нотариальной палаты Украины (НПУ), председатель Комиссии НПУ по вопросам внешнего представительства. Эксперт подчеркнул: несмотря на новое антирейдерское законодательство, содержащее ряд положительных аспектов, по-прежнему существуют определенные недочеты. В числе позитивных моментов он выделил ликвидацию центров аккредитации, что, по его мнению, должно привести к уменьшению количества незаконных регистрационных действий.

Доклад Анастасии Бидах, старшего юриста Sayenko Kharenko, касался таких механизмов, как использование активистов и общественности в процессе незаконных действий в сфере недвижимости. Эксперт сообщила, что активистов можно поделить на три группы: псевдоактивисты, которые, как правило, преследуют лишь меркантильные интересы, добросовестные активисты, защищающие реальные социальные интересы, а также «слепые» активисты, которых используют третьи лица, действующие исключительно в личных корыстных целях.

В продолжение темы о перспективах нового законодательства выступил Дмитрий Йовдий, председатель общественной организации «Антирейдерский центр». По словам эксперта, ключевой проблемой является открытие уголовного производства за максимально короткие сроки. «Каким бы образом ни была урегулирована сфера недвижимости на законодательном уровне, нормы не будут работать до тех пор, пока не будут работать следствие, прокуратора и, самое главное, суд», — резюмировал он.

Кирилл Фесик, управляющий партнер MITRAX, обратил внимание участников, что в сегодняшних реалиях в любых рейдерских действиях всегда присутствует уголовно-правовой аспект. Более того, как считает эксперт, уголовно-правовая защита сегодня является наиболее эффективной. И здесь многое зависит от работы адвоката.

В целом эксперты сошлись во мнении, что пока не будет работать принцип неотвратимости наказаний, все принятые законодательные инициативы в сфере борьбы с рейдерством полноценно работать не будут.

Баттл

II Legal Real Estate Forum завершил баттл «Арендная» конфликтология», в рамках которого представители арендодателей и арендаторов дискутировали об особенностях арендных отношений в Украине и зонах потенциальных конфликтов, а также о влиянии судебной практики на арендные отношения.

Со стороны арендодателей выступили Александра Федотова, партнер АО ADER HABER, Лилит Саргсян, генеральный директор Development & Consulting Group ElitStroy, Карен Григорян, начальник юридического департамента компании «Сити Кэпитал Групп Девелопмент», и Светлана Ренькас, руководитель юридического департамента (резиденты) Arricano Real Estate Plc. Их оппонентами стали Наталия Кушнирук, советник, координатор практики права в сфере недвижимости CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang, Татьяна Пономарева, ведущий юрист ООО «Адидас-Украина», и Ярослав Пшечук, заместитель начальника отдела по работе с недвижимостью юридического департамента FOZZY GROUP.

Модерировал баттл Максим Максименко, советник, руководитель практики недвижимости ЮФ AVELLUM. Прежде всего он поинтересовался у участников, какими, на их взгляд, являются нормы законодательства в сфере арендных отношений: диспозитивными или императивными.

Александра Федотова уверена, что в данном аспекте в первую очередь следует исходить из принципов свободы договора и запрета противоречивого поведения. Более того, по ее словам, за сторонами следует оставлять право регулировать правоотношения, если не нарушаются предусмотренные законодательством нормы, то есть «не пытаться втянуть правоотношения в существующие юридические конструкции».

Представители арендаторов согласились с данной позицией, обратив внимание, что суды сегодня поддерживают свободу договора. Такой месседж донесла до участников Наталия Кушнирук.

Следующий вопрос от модератора касался расторжения договора в одностороннем порядке. «Как в одностороннем порядке можно расторгнуть договор, если, согласно законодательству, расторжение договора осуществляется в такой же форме, как и заключение самого договора?» — уточнил вопрос г-н Максименко.

По словам Карена Григоряна, все существенные условия договора аренды должны соблюдаться. Договор может быть удостоверен нотариально, но нет обязательств нотариального удостоверения письма о его расторжении. «Это очень тонкая грань. И стороне договора по сути ничего не мешает оформить нотариальное заверение», — предположил г-н Григорян.

В свою очередь, Светлана Ренькас отметила, что если процедура прописана в договоре и соблюдена, конфликты возникнуть не должны. Для минимизации рисков, по словам эксперта, к письму можно приложить акт приема-передачи помещения и документ о прекращении внесения арендной платы.

Точку зрения арендаторов высказал Ярослав Пшечук. «Самая главная императивная норма запрещает расторгать договор в одностороннем порядке. Но если в нем прописана такая возможность, то по своей сути это уже не односторонний порядок. И если стороны изначально договорились о таких условиях, то при правильном и грамотном оформлении договора оспорить этот факт будет очень сложно», — отметил эксперт.

В то же время Татьяна Пономарева обратила внимание на риски. В частности, бывают случаи признания одного из пунктов договора недействительным. И расторжение договора не исключение.

С мнением оппонента не согласилась Александра Федотова, напомнив о принципе запрета противоречивого поведения.

С очередным вопросом — о порядке проведения платежей и возможных рисках — Максим Максименко обратился к Лилит Саргсян. Эксперт отметила, что зачастую самые большие риски возникают в случае отказа арендодателей от уплаты авансовых взносов. «Мы были против такого шага, но, как говорится, клиент всегда прав. Если клиент принимает решение заключать договор без аванса, может возникнуть риск неуплаты, например, коммунальных платежей», — пояснила она.

Обсудив еще ряд вопросов, арендодатели и арендаторы все же пришли к единому мнению, что всегда можно договориться по тому или иному спорному вопросу.

Кристина ПОШЕЛЮЖНАЯ, Светлана ТАРАСОВА • «Юридическая практика»

ИЗ ПЕРВЫХ УСТ

Двигать недвижимое

Юрий ПЕТРЕНКО, управляющий партнер АО ADER HABER

С приходом новой власти рынок недвижимости ожидает изменений к лучшему: монобольшинство в парламенте сможет быстрее принимать необходимые законопроекты, а новое руководство государственных органов в сфере строительства позволит рынку развиваться в нужном темпе. Иностранные инвесторы прежде всего обращают внимание на рост ВВП Украины, доступность кредитования и эффективность разрешительной системы. За последнее время были введены новые государственные строительные нормы, значительно упрощена процедура получения разрешений на строительство, что стало одним из факторов роста Украины в рейтинге Doing Business (с 2013 года Украина поднялась на 73 позиции и сейчас находится на 64-м месте). Тем не менее определенные положения и идеи органов власти не позволяют рынку недвижимости работать в полную силу. Именно привлечение ключевых игроков и opinion-makers к участию в дискуссиях на подобных коммуникационных площадках позволяет понять, что необходимо улучшить в существующей правовой модели, к чему необходимо готовить клиентов и что могут сделать юридические компании, чтобы ускорить развитие рынка.

Команда АО ADER HABER была рада выступить генеральным партнером II Legal Real Estate Forum и участвовать в обсуждении столь важных вопросов для работы и развития сектора недвижимости.

ОЦЕНКА

Остаться в жилых!

Мирослав ГНИДКА,
директор юридического департамента, руководитель проектов группы компаний MERX

II Legal Real Estate Forum — это первый форум, в котором наша компания выступила в качестве партнера. Мы получили большой положительный опыт. Организация мероприятия была на высшем уровне. Профессионально подобранные спикеры дополняли друг друга и делились интересными и нетипичными подходами к решению актуальных вопросов, определяли проблемы, с которыми сейчас сталкивается бизнес в сферах градостроения и недвижимости, искали пути их решения и давали экспертные советы и рекомендации. А баттл «Арендная» конфликтология» доказал, что профессионалы всегда есть по обе стороны сделок с недвижимостью, и единственным правильным решением любого спора является компромисс!

После окончания нынешнего форума наша компания совместно с организаторами приступила к подготовке этого мероприятия в следующем году. III Legal Real Estate Forum будет еще интереснее и динамичнее!