«Купи-продай» в законе — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №20 (490) » «Купи-продай» в законе

«Купи-продай» в законе

Наверное, каждый рано или поздно задавался вопросом, как продать, купить, обменять или снять/сдать в аренду недвижимость. Кто-то способен это сделать без посредников, но иногда без них не обойтись. Как выбрать действительно профессионалов, а не подрабатывающих любителей, и за что посредник должен отвечать — все эти вопросы решались в частном порядке и законодательно урегулированы не были. Об этой проблеме довольно давно заговорили крупные риелторы. Кроме этого, в последнее время все настойчивей звучали призывы узаконить риелторский труд. Поэтому неудивительно, что недавно в парламенте был зарегистрирован законопроект «О риелторской деятельности» № 3499.

Не скажем точно, какая судьба ждет этот проект — еще нет заключения Главного научно-экспертного управления, и вообще ситуация с парламентской работой довольно запутана, — но все же основные идеи, высказанные в законопроекте, рассмотреть стоит. Отметим, что риелторская деятельность государственных предприятий, учреждений, органов и организаций, а также их должностных лиц, уполномоченных законами Украины на предоставление риелторских услуг, данным проектом не регулируется. Также стоит обратить внимание на указанный в проекте перечень прав потребителей риелторских услуг и введение своеобразной «риелторской тайны».

Риелтор? В реестр!

На что сразу стоит обратить внимание, так это на определение того, что именно является риелторской деятельностью. Итак, риелторская деятельность — это предпринимательская деятельность, которая заключается в предоставлении определенных этим проектом и другими законами Украины услуг физическим и юридическим лицам (потребителям риелторских услуг) при осуществлении ими операций с недвижимостью и/или реализации ими прав на недвижимое имущество. При этом риелторская деятельность может осуществляться лишь субъектами риелторской деятельности, которая, в свою очередь, является исключительным видом деятельности субъектов риелторской деятельности. Субъектам риелторской деятельности не разрешается осуществление иной деятельности, кроме риелторской. Этими требованиями снимается вопрос как для риелторских контор, попутно занимающихся иной деятельностью, так и для частнопрактикующих риелторов, зачастую занимающихся риелторской деятельностью помимо основной работы.

Кроме того, проект предусматривает запрет риелтору быть в составе двух и более агентств недвижимости или работать в агентстве недвижимости, одновременно осуществляя риелторскую деятельность как риелтор-предприниматель.

Итак, требования, выдвигаемые к риелтору. Им может быть физическое лицо с базовым высшим образованием, сдавшее квалификационный экзамен, по итогам которого получило квалификационное свидетельство риелтора (свидетельство) и зарегистрировано в Реестре риелторов Украины. При этом риелтором не может быть лицо, имеющее непогашенную или неснятую судимость за корыстное преступление. Риелтор может осуществлять деятельность как самостоятельно (риелтор-предприниматель), так и в составе агентства недвижимости.

Следовательно, проект выделяет таких субъектов риелторской деятельности: риелторы-предприниматели — зарегистрированные в установленном законодательством порядке физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, получившие статус риелтора и сертификат субъекта риелторской деятельности (сертификат); агентства недвижимости — юридические лица любой организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющие хозяйственную деятельность, в составе которых на постоянной основе работает хотя бы один риелтор, и получившие сертификат, причем руководителем агентства недвижимости может быть только риелтор. Здесь следует обратить внимание на то, что, согласно проекту, свидетельство касается личности риелтора, а сертификат является документом, подтверждающим право на осуществление риелторской деятельности.

Положительным моментом является и определение перечня операций, которые относятся к риелторским, а именно: посредническая деятельность; управление недвижимым имуществом; риелторская экспертиза; организация и проведение публичных торгов, аукционов и конкурсов относительно недвижимого имущества; информационно-консультационная деятельность.

Интересно, что в случае заключения договора управления имуществом в соответствии со статьей 1029 Гражданского кодекса Украины придется либо управляющему получать свидетельство риелтора (при этом управляющий будет ограничен осуществлением лишь риелторских услуг), либо договор заключать лишь с риелторами.

Чем это грозит

Среди обязанностей, предусмотренных для риелторов-профессионалов, можно выделить следующие: при осуществлении риелторской деятельности неуклонно придерживаться стандартов и правил, утвержденных Риелторской палатой Украины (РПУ); на требование потребителя риелторских услуг предоставлять ему для ознакомления документы, подтверждающие право на осуществление риелторской деятельности, стандарты и правила риелторской деятельности; обеспечивать конфиденциальность информации, полученной во время предоставления риелторских услуг, не использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц; обеспечивать хранение документов, полученных от потребителя; обеспечивать ведение архива заключенных договоров о предоставлении риелторских услуг и хранение их сроком не менее трех лет с даты заключения.

Отметим, что текст стандартов и правил в проекте отсутствует, предполагается, что РПУ их утвердит. Кроме того, на РПУ возлагаются полномочия по сертификации лиц, планирующих заниматься риелторской деятельностью, по утвер­ждению программы и порядка сдачи квалификационных экзаменов, по ведению Реестра риелторов и Реестра субъектов риелторской деятельности, но подробнее о функциях РПУ и ее составе мы расскажем ниже.

В случае нарушения субъектами риелторской деятельности требований, устанавливаемых проектом, по решению РПУ к риелторам могут быть применены следующие санкции: предупреждение, штраф, аннулирование сертификата или квалификационного свидетельства и внесение соответствующей отметки в реестр. Отметим, что размер штрафа в проекте также не указывается, равно как и порядок вынесения предупреждения.

Свидетельство риелтора подлежит обязательному аннулированию в случаях: осуждения риелтора за корыстное преступление; его смерти; признания ограничено дееспособным или недееспособным; нарушения риелтором запрета работать в составе двух и более агентств недвижимости или совмещать работу в агентстве недвижимости с осуществлением риелторской деятельности в качестве риелтора-предпринимателя. В случае аннулирования свидетельства сведения о риелторе исключаются из Реестра риелторов Украины.

Сертификат субъекта риелторской деятельности подлежит обязательному аннулированию в случаях: ликвидации агентства недвижимости; аннулирования свидетельства риелтора-предпринимателя; отсутствия в составе агентства недвижимости работающего на постоянной основе риелтора более двух месяцев.

Очередная палата

Сомнительным представляется создание РПУ, поскольку известна негативная реакция Главного научно-экспертного управления парламента, высказанная в заключении на законопроект «Об адвокатской деятельности» № 2677 по поводу создания Национальной палаты адвокатов с обязательным членством. Так, управление считает, что при автоматическом членстве нарушается принцип добровольности вступления в объединение граждан, хотя в этом аспекте адвокаты стоят на том, что на их органы само­управления не распространяется действие Закона Украины «Об объединениях граждан». В этом же адвокатов поддерживает и европейская практика, где профессиональное объединение адвокатов наделяется публично-правовым статусом, а обязательное участие в нем не противоречит статье 11 Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод (мнение Европейской комиссии по правам человека изложено в постановлении от 2 июля 1990 года в деле испанских адвокатов). Так что создание профессиональных объединений с обязательным членством пока вещь непростая.

Однако сам принцип формирования РПУ и предоставления полномочий имеет достаточно спорный характер. Преду­сматривается, что РПУ формируется на паритетных началах путем делегирования в ее состав представителей Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) и представителей государственных органов. Впрочем, почему именно этой АСНУ — неизвестно, вполне вероятно, что еще в процессе рассмотрения этого проекта в парламенте будет зарегистрировано еще несколько общественных организаций, объединяющих риелторов. Согласно проекту, РПУ будет состоять из 9 человек: по одному от Министерства юстиции Украины, Фонда государственного имущества Украины и Государственного комитета Украины по земельным ресурсам и 6 представителей от АСНУ.

Для тех, кто против

В проекте не предусмотрено, как будет происходить процесс внесения в реестр действующих риелторов и агентств и какая ответственность предусмотрена для не желающих сдавать экзамены, но продолжающих риелторскую деятельность.

Положительным моментом является упорядочение проектом риелторской деятельности, в то же время в случае его принятия произойдет четкое структурирование рынка предоставления риелторских услуг и вытеснение мелких риелторских контор и риелторов.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государственная практика

Следователи с депутатским мандатом

Деловая практика

Об отмене решений ОСА

Законодательная практика

«Купи-продай» в законе

Зарубежная практика

Каждый год — новый рекорд…

Комментарии и аналитика

Фамильные ценности в свете ГК и СК

О возможности обеспечения иска как гарантии выполнения решения суда

Неделя права

Проверить банк нелегко...

Разрешите открыть счет

Copyright под защитой суда

«Спорное» расследование АМКУ

Еще один шаг в Европу

Реестр событий

Что сеет Минюст на поле нотариата?

Госрегистрация в персоналиях

А есть ли давление на КСУ?

Судебная практика

Пропуск срока по вине суда

Судебные решения

О нюансах рассмотрения дел о признании недействительным завещания

О компетенции третейских судов

О подведомственности дел частноправового характера

Тема номера

Корпоративный спор в третейском суде

Голова ad hoc(ом) пошла

Защитить — не значит навредить

Частная практика

Научный подход к юридической практике

Юридический форум

Право: взгляд студентов в будущее

Самый лучший подарок к 15-летию!

Інші новини

PRAVO.UA