Среди огромного количества ежедневно заключаемых сделок большую часть составляют сделки в отношении недвижимого имущества, а именно: купля-продажа, мена, найм и т.д.

В связи со вступлением в силу Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года (ГК) практически все сделки, заключаемые в отношении недвижимого имущества, помимо нотариального удос­товерения, подлежат государственной регистрации.

Так, в соответствии с ГК, государственной регистрации подлежат следующие виды договоров: договор купли-продажи, мены земельного участка, целостного имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества (статьи 657, 716 ГК); договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты (статья 733 ГК); договор пожизненного содержания, по которому передается приобретателю в собственность недвижимое имущество (статья 745 ГК); договор найма здания или иного капитального сооружения (их отдельных частей), заключенный на срок больше одного года (статья 794 ГК); договор управления недвижимым имуществом (статья 1031 ГК).

Необходимо отметить, что статья 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года дополнительно предусматривает обязательную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество. При этом данный Закон устанавливает, что зарегистрированные вещные права на недвижимое имущество имеют приоритет над незарегистрированными в случае возникновения спора.

Таким образом получается, что в случаях, предусмотренных Законом, государственной регистрации подлежит не только сама сделка в отношении недвижимого имущества, но и вещные права на него.

Сегодня, в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 671 от 26 мая 2004 года, государственную регистрацию указанных сделок осуществляют государственные нотариальные конторы и частные нотариусы. А регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, в соответствии с приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года, осуществляют коммунальные предприятия, бюро технической инвентаризации (БТИ).

Выходит, что в настоящий момент мы имеем два разных реестра (Реестр прав собственности на недвижимое имущество и Реестр сделок, подлежащих государственной регистрации) и две группы субъектов, осуществляющих указанные виды государственной регистрации (государственные нотариальные конторы, частные нотариусы — с одной стороны, бюро технической инвентаризации — с другой).

Какая же ситуация может возникнуть, если, например, при оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества у продавца в силу различных обстоятельств возникает необходимость отсрочить переход права собственности к покупателю. Одним из таких обстоятельств может, в частности, выступать необходимость установления поэтапной оплаты за объект недвижимости.

Статья 697 ГК предусматривает указание в договоре того, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется до оплаты товара или наступ­ления других обстоятельств.

Однако, в соответствии с частью четвертой статьи 334 ГК, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Учитывая вышеизложенное, получается, что в такой ситуации продавец хоть и прописал в договоре купли-продажи недвижимого имущества, что право собственности сохраняется за ним до полной оплаты по договору, это все равно не будет иметь никакого значения, поскольку государственная регистрация, в соответствии с постановлением КМУ № 671 от 26 мая 2004 года, осуществляется одновременно с нотариальным удостоверением договора. При этом указанные обстоятельства не учитываются. И как только договор пройдет государственную регистрацию, уже в силу Закона (часть четвертая статьи 334 ГК) право собственности перейдет к покупателю.

Таким образом, выходит, что в нашем случае статья 697 ГК Украины просто не действует из-за существующей сегодня сис­темы государственной регистрации договоров, порождая при этом правовой беспорядок.

Такое положение вещей, при котором государственную регистрацию сделок осуществляют государственные нотариальные конторы и частные нотариусы, наделенные такими полномочиями в силу не закона, а постановления КМУ, полностью не соответствует ГК. Ведь, в соответствии с частью второй статьи 210 ГК, перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров, устанавливаются именно законом, а не каким-либо подзаконным нормативно-правовым актом. А 1 июля 2004 года Верховным Советом Украины был принят Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», который, к тому же, вступил в силу с 3 августа 2004 года (официальное опубликование в газете «Голос Украины»).

Согласно статье 1 указанного Закона, именно он регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и регистрацией сделок в отношении недвижимого имущества. Это означает, что в связи со вступлением этого Закона в силу постановление КМУ № 671 от 26 мая 2004 года, в части регистрации сделок в отношении недвижимого имущества, прекращает регулировать указанные выше правоотношения. Подтверждает это также содержащееся в самом постановлении положение о сроке его действия, а именно: «…до принятия Верховным Советом Украины, в соответствии со статьей 210 ГК, соответствующего закона», каковым и является выше­указанный Закон.

Если неуклонно придерживаться требований Заключительных положений данного Закона, то БТИ до создания единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и создания Государственного реестра прав на недвижимое имущество в составе государственного земельного кадастра (а они на данный момент еще не созданы) должны осуществ­лять именно регистрацию объектов недвижимости. Конечно, можно говорить о том, что само понятие «регистрация объекта недвижимости» в данном Законе не раскрыто, однако это можно сделать путем анализа его норм.

Так, можно говорить о том, что понятие «регистрация объекта недвижимости», сформулированное в этом Законе, гораздо шире понятий «государственная регистрация права собственности», «государственная регистрация сделки» и как минимум включает в себя оба. Этот термин необходимо трактовать как совершение всех предусмотренных указанным Законом действий (таких, как государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество, регистрация ограничений на недвижимое имущество, государственная регистрация сделок в отношении недвижимого имущества) по реализации его целей и задач, в соответствии с закреп­ленными в нем принципами. И если при этом учитывать то, что указанный Закон не предусматривает возможности отдельной регистрации сделки без регистрации вещного права на недвижимое имущество, и то, что их регистрация, согласно Закону, осуществляется одновременно и одним органом, то можно смело утверждать, что именно БТИ до создания единой системы органов регистрации прав на недвижимое имущество и Государственного реестра прав на недвижимое имущество в составе государственного земельного кадастра должны осуществлять не только регистрацию прав собственности на недвижимое имущество, но и государственную регистрацию сделок в отношении недвижимого имущества.