Очередная реформа была проверена временем. Напомним, с 1 января 2013 года регистрацию прав на недвижимость проводят органы Государственной регистрационной службы Украины (Укргосреестр) вместо Бюро технической инвентаризации, за которым остались функции проведения технической инвентаризации объектов недвижимости. Нотариусы регистрируют переход права собственности на недвижимое имущество, то есть «вторичную» госрегистрацию недвижимости. Возникшие проблемы в этой сфере уже констатировали не только практикующие нотариусы, но и представители научных кругов, тщательно изучив вопрос.

Ученый совет

21-22 февраля с.г. в Киевском национальном университете им. Тараса Шевченко состоялась первая международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы теории и практики нотариального, гражданского, исполнительного процесса: их соотношение и взаимодействие». В ходе конференции сопредседатель оргкомитета конференции, ассистент кафедры нотариального и исполнительного процесса и адвокатуры КНУ им. Тараса Шевченко, кандидат юридических наук Светлана Фурса заявила, что «реформа по упрощению системы регистрации недвижимости была неподготовленной».

Светлана Фурса в своем докладе обозначила концептуальные проблемы, в частности, отсутствие общепризнанной и системной теории нотариального процесса на Украине. В то же время, по ее словам, без сотрудничества с учеными законодатели предпринимают шаги по кардинальному изменению законодательства в сфере нотариата. И одним из таких конкретных примеров непродуктивного сотрудничества г-жа Фурса назвала как раз реформу регистрации прав на недвижимость. Как известно, реформа обосновывалась упрощением регистрации. В частности, одновременно с совершением нотариального действия относительно прав на недвижимое имущество нотариус проводит их государственную регистрацию в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Но на деле проще не стало.

«Сегодня на нотариусов возложили функцию государственного регистратора прав на объекты недвижимости, вещные права и обременения. Казалось бы, это вполне логично и делается как в интересах граждан, так и самих нотариусов. Также можно наделять нотариусов и другими функциями, например, ведения земельных кадастров, регистрации актов гражданского состояния, медиации и т.п., — отмечает Светлана Фурса. — Но каждая из предложенных экспромтом гипотез должна подвергаться всестороннему анализу и публичному обсуждению, а не сиюминутному внедрению». Она уверена, что расширение компетенции нотариусов необходимо, но куда более обдуманно и взвешенно.

По ее словам, государство наделило нотариусов функцией регистратора без глубокого научного обоснования и публичного обсуждения, что уже повлекло за собой негативные последствия. Нотариусы сегодня не готовы к такой деятельности, поэтому они придумывают всевозможные варианты выхода из сложившейся ситуации. Среди причин, которые снижают эффективность работы нотариусов, — отсутствие у них доступа к архиву БТИ, вмещающему инвентарные дела с 2004 года. Проблема в том, что в эпоху электронного документооборота эти документы хранятся в бумажном виде. В Укргосреестре пока только озвучили намерение разработать законопроект, предусматривающий перенос данных из бумажных реестров БТИ в электронный Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество.

Время и деньги

Какие конкретно негативные явления встречаются на практике в связи с поспешностью реформы?

На данный момент нотариусы не могут оформлять сделки с землей из-за законодательных несоответствий, которые появились после изменений правил регистрации недвижимости. Об этом рассказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Злыдень. По его словам, нотариусы теперь должны выдавать выписки о земельных участках из электронной системы Государственного земельного кадастра, а делать они этого не могут из-за технических проблем. В связи с этим нотариусы предложили собственникам земельных участков обращаться в органы земельных ресурсов за получением выписки из кадастра. В свою очередь, территориальные органы земельных ресурсов не могут выдавать такой документ, как «Выписка из Государственного земельного кадастра». При этом они выдают выписки из поземельной книги, которые по содержанию идентичны упомянутому документу, однако отличаются по названию.

«В результате этой законодательной путаницы нотариусы сегодня вынуждены отказывать в оформлении сделок с землей», — делится наблюдениями г-н Злыдень.

Как утверждает Светлана Фурса, реформа регистрации привела к тому, что стоимость сделок с недвижимостью возросла в 2-3 раза. Некоторые СМИ приводят следующие цифры: при оформлении отчуждения недвижимого имущества клиенты должны платить за услуги в среднем не менее 1500 грн, хотя еще в декабре 2012 года эта сумма составляла около 600 гривен. Таким образом, может сложиться впечатление, что реформа обернулась нотариусам выгодой. Но вместе с тем г-жа Фурса обращает внимание на то, что оформление сделки купли-продажи недвижимого имущества отнимает пять-шесть часов, из-за чего в нотариальных конторах образовываются очереди, и, как следствие, нотариусы теряют многих клиентов. «Мы не можем обслуживать двух клиентов в один день», — объясняет частный нотариус Киевского городского нотариального округа Владимир Ракитнянский. Нотариусы считают, что их профессия стала менее привлекательной после введения «регистрационных» функций, от исполнения которых они не могут отказаться, поэтому многие уходят из нотариата. Впрочем, высказывается и мнение, что реформа поспособствовала «естественному отбору». Даже министр юстиции Украины Александр Лавринович признает, что в связи с возложением на нотариусов функции регистраторов ожидается очередная волна уменьшения числа нотариусов, после чего в этой профессиональной среде останутся лишь самые добросовестные. Вообще, в Минюсте не видят никаких тревожных сигналов и считают, что реформа идет по плану. Свой оптимизм они подкрепляют статистикой, согласно которой уже более 90 % нотариусов получили опыт осуществления функций регистратора.

Срочный вопрос

Большинство нотариусов главной проблемой считают чересчур сжатые сроки, отведенные законодательством: у государственного регистратора на регистрацию права отводится 14 дней, тогда как у нотариуса — всего один день. «За день надо проверить все документы сторон, провести финансовый мониторинг, проверить осуществление всех выплат в бюджет, оформить договор, зарегистрировать право продавца (проверив по всем старым реестрам наличие запретов, ипотек, налоговых залогов), зарегистрировать переход права, оформить документы по описи для передачи в регистрационную службу», — сообщила «ЮП» одна из киевских частных нотариусов. Разделяя аргумент по поводу трудоемкости процедур, нотариус не соглашается с аргументом насчет удорожания стоимости услуг нотариусов. «По крайней мере, в Киеве цены на услуги не сильно изменились. Желающие сэкономить всегда могут за 120 гривен провести первичную регистрацию права собственности у государственного регистратора, в таком случае услуги нотариуса по оформлению договора и регистрации перехода прав будут стоить дешевле», — объясняет она.

В то же время не все нотариусы подтверждают информацию о массовом оттоке своих коллег. «Учитывая бардак в реестре и уровень ответственности, часть нотариусов просто временно не работает по сделкам», — сообщает один из практикующих нотариусов.

Нотариусы полагают, что, несмотря на возникшие проблемы, отказываться от уже начатой реформы нельзя, но все же пути ее внедрения нуждаются в коррекции. «В порядке эксперимента считаем целесообразным, чтобы новые нотариальные действия совершали наиболее опытные нотариусы. Их опыт должен обобщаться, и на основании таких обобщений следует разработать концепцию и закрепить ее на законодательном уровне. Если к этому добавить и проведение научно-практических консультаций специалистов, то негативные последствия от подобных новаций будут сведены к нулю, а нотариат выиграет за счет увеличения количества и качества нотариальных действий», — предлагает свой вариант Светлана Фурса.

Общественными усилиями

Своеобразной реакцией на возникшие проблемы стало совместное заседание общественных советов при Министерстве юстиции и Государственной регистрационной службе Украины 28 февраля с.г. Генеральный директор Ассоциации «Украинский кредитно-банковский союз» Галина Олифер в ходе выступления отметила усложнение процедуры регистрации прекращения ипотеки и снятия запрета отчуждения недвижимого имущества. «Регистрация ипотек, возникших до 1 января 2013 года, без заявления ипотекодателей невозможна. Появилась необходимость повторной регистрации прав собственности на недвижимость, которая находится на ипотеке в банке. Но без участия ипотекодателя банк не имеет права ничего делать», — заявила г-жа Олифер. В связи с этим банки вынуждены работать со значительным количеством ипотекодателей по перерегистрации договоров (99 % всех договоров приходится перерегистрировать). Как утверждает Галина Олифер, нужно обеспечить возможность подавать заявление о регистрации прекращения ипотеки и выплачивать необходимые платежи как ипотекодержателем, так и ипотекодателем.

Николай Очкольда, управляющий партнер АК «Легитимус», сообщил, что опыт уже подтвердил опасения по поводу отмены текущей инвентаризации: «В моей практике были случаи, когда фактические характеристики объектов купли-продажи не соответствовали указанным в договоре характеристикам». Из-за этого договор может быть признан недействительным в судебном порядке, так как нарушены существенные условия — не соответствует площадь недвижимости. «Когда происходила обязательная текущая инвентаризация перед любой сделкой с недвижимостью — ипотекой, арендой, куплей-продажей, то это являлось дополнительной гарантией для сторон сделки», — отмечает он. Нотариус Валентина Якименко полагает, что «нет разницы, какой орган будет заниматься текущей инвентаризацией, главное — чтобы он имел доступ к архивам».

Члены общественных советов решили создать рабочую группу по усовершенствованию законодательства, в которую войдут специалисты разного профиля — от нотариусов до программистов.

---

Мнение

Хаотичные порядки

Евгений СТАРЧУК,
адвокат, партнер ЮК «Киевская юридическая группа»

Проблем при обращении к нотариусам по поводу регистрации возникает множество. Во-первых, основным нюансом новой процедуры является различное понимание нотариусами сути ее исполнения и работы с базой Государственной регистрационной службы Украины. Мне не раз пришлось столкнуться с тем, что один нотариус соглашается провести регистрацию сделки, а другой говорит, что это не его полномочия и нужно обращаться в Укргосреестр. Вызывает возмущение тот факт, что нотариусам запретили вносить оплату государственных сборов самостоятельно за некоторые действия и переложили данную обязанность на клиентов. Мне, в частности, пришлось простоять в очереди в банке более получаса, чтобы оплатить мизерный платеж в 2,5 грн за удостоверение копии договора купли-продажи и еще оплатить «комиссию» банка в размере 10 грн. Неоднозначна и ситуация с землей. Так, например, есть множество сделок, которые были проведены до 1 января 2013 года, но договоры не были зарегистрированы в Государственном земельном кадастре. Возможны и случаи, когда у человека есть на руках договор купли-продажи земли, но нет государственного акта нового образца. Нотариус отправляет договор в Укргосреестр для регистрации права собственности, а Укргосреестр отправляет обратно к нотариусу, ссылаясь на то, что занимается только первичной регистрацией. Выход, как всегда, один — признавать право собственности через суд, чем, собственно, «грузить» и так уже давно загруженные суды. В общем, пока царит полная неразбериха в сложных вопросах, и все приходится решать в ручном режиме. Необходимо законодательно урегулировать, каким именно образом происходит регистрация прав собственности, которые не были зарегистрированы своевременно. Целесообразнее эту функцию предоставить нотариусам. Также следует ликвидировать возможность «перевода стрелок» с Укргосреестра на нотариусов и наоборот. Учитывая существование единого реестра, нужно, чтобы Государственная регистрационная служба и нотариусы сами между собой разбирались, кто внесет изменение в реестр, если к ним обратился гражданин.