Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА
Главная » Выпуск №12 (795) » Кооперативный стиль

Кооперативный стиль

Жилищно-строительные кооперативы стали популярной схемой привлечения инвестиций для строительства жилья

На рынке строящейся недвижимости в настоящее время существует более десятка различных схем привлечения инвестиций. Среди них по уровню популярности все больше обращают на себя внимание жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), что связано с относительной простотой и экономичностью данной схемы, а также, что немаловажно для любого застройщика, возможностью достичь существенной налоговой оптимизации.

В рамках закона

Начнем с того, что нелюбимая строителями часть 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в действующей ныне редакции предусматривает как уже привычные нам фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью, институты ­совмес­тного инвестирования и целевые облигации, так и возможность инвестирования с использованием иных способов, правда, с оговоркой: способы эти устанавливаются исключительно законами. К таковым можно отнести и ЖСК, правовой статус которых определяется Гражданским кодексом (ГК) Украины (основным актом гражданского законодательства) и Законом Украины «О кооперации» (нормы которого носят специальный характер).

В соответствии со статьей 94 Хозяйственного кодекса Украины кооперативы как добровольные объединения граждан с целью совместного разрешения ими экономических, социально-бытовых и иных вопросов могут создаваться в разных сферах. Закон Украины «О кооперации» в зависимости от целей деятельности выделяет производственные (цель — получение прибыли), обслуживающие (цель — предоставление услуг, иных благ членам кооператива или же третьим лицам с целью удовлетворения хозяйственных потребностей) и потребительские кооперативы (цель — удовлетворение потребительских потребностей его членов). В зависимости от направлений деятельности выделяются кооперативы жилищно-строительные, садово-огородные, гаражные, торгово-закупочные, транспортные, образовательные, туристические, медицинские и пр.

Определение жилищно-строительного кооператива мы можем найти в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 года № 76. Согласно данному определению, ЖСК — юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основании их имущественных вкладов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации.

Членство в ЖСК может быть как полноправным, так и ассоциированным (слово «полноправный» в этой статье используется для удобства, поскольку в терминологии Закона Украины «О кооперации» речь идет о членстве и ассоциированном членстве). Как полноправный, так и ассоциированный член кооператива обязан внести пай в денежной или имущественной форме. Но при этом если полноправное членство дает право решающего голоса в кооперативе, то ассоциированное — лишь право совещательного голоса.

Важный нюанс, предусмотренный статьей 384 ГК Украины: дом, построенный или приобретенный ЖСК, является его (ЖСК) собственностью. Член ЖСК имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива — и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если не выкупил ее. В случае выкупа квартиры член ЖСК становится ее собственником. Аналогичные по содержанию нормы содержит статья 191 Закона Украины «О кооперации».

Итак, кооператив является собственником дома, построенного за счет его членов. Может возникнуть резонный вопрос: для чего членам кооператива вкладывать средства, если они не получат жилье в собственность? Ответ простой: получат, но для этого нужно будет выполнить ряд формальных процедур, о которых расскажем ниже.

Механизм привлечения средств

ЖСК создается учредителями — как физическими, так и юридическими лицами. Минимальное количество учредителей — не менее трех, что оговорено статьей 7 Закона Украины «О кооперации».

Высший орган управления — общее собрание членов кооператива. Поскольку все члены кооператива (полноправные) имеют право голоса на общем собрании, оптимальный вариант для застройщика — организация привлечения покупателей на основе ассоциированного членства.

Между ЖСК и инвестором (ассоциированным членом) заключается договор о паевом участии в кооперативе, согласно которому ассоциированный член вносит в кооператив паевой взнос с целью получения квартиры в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Нюансы налогообложения

В соответствии с подпунктом «е» пункта 157.1. статьи 157 Налогового кодекса (НК) Украины ЖСК может быть зарегистрирован неприбыльной организацией. И в этом случае согласно пункту 157.8 статьи 157 НК Украины от налогообложения освобождаются доходы, полученные в виде взносов, средств или имущества, предназначенные для обеспечения основной деятельности и в виде пассивных доходов. Проще говоря, получение кооперативом паевого взноса от члена или ассоциированного члена не облагается налогом на прибыль.

Что касается НДС, то стоит вспомнить, что в соответствии с подпунктом 196.1.1 пункта 196.1 статьи 196 НК Украины не являются объектом налогообложения операции по выпуску и размещению в любых формах управления и продажи (погашения, выкупа) корпоративных прав, выраженных в иных, чем ценные бумаги, формах. Пай в кооперативе — одна из форм существования корпоративных прав. Таким образом, внесение паевого взноса в кооператив в обмен на корпоративные права не является объектом налогообложения НДС.

Вместе с тем если ЖСК осуществляет налогооблагаемые операции (например, продает неиспользованные строительные материалы) и их объем превысит 300 тыс. грн, ЖСК будет обязан зарегистрироваться плательщиком НДС. Впрочем, на налогообложение паевых взносов это никак не повлияет.

А что в итоге?

После ввода в эксплуатацию жилого дома ассоциированных членов кооператива необходимо принять в полноправные члены, что оформляется протоколом общего собрания членов кооператива.

Учитывая требования статьи 384 ГК Украины, первичное право собственности на квартиры оформляется на ЖСК.

Приобретя право собственности на квартиру, ЖСК обязан выполнить свои договорные обязательства перед членом кооператива, а именно: передать ему квартиру в собственность. Такая передача осуществляется различными путями, наиболее популярный из них — заключение ­меж­ду кооперативом и членом кооператива договора мены, предметом которого является обмен квартиры на пай (его часть) в кооперативе.

Судьба ЖСК после выполнения обязательств перед своими членами может быть различной. Самым оптимальным вариантом является реорганизация жилищно-строительного кооператива в объединение сособственников многоквартирного дома. Порядок такой реорганизации регламентирован статьей 5 Закона Украины «Об объединениях сособственников многоквартирного дома».

ЧАПЛЯН Сергей — адвокат, г. Киев

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Подписывайтесь на «Юридическую практику» в Facebook, Telegram, Linkedin и YouTube.

0 Comments
Встроенные отзывы
Посмотреть все комментарии
Slider

Содержание

Актуальный документ

Документы и аналитика

Обжалование неисполнения

Акцент

Перемены идут во ВСЮ

В фокусе: пиратство

Программный бой

Государство и юристы

Беззащитный реестр

Государство и юристы

Новости законотворчества

Правительство предложило усилить защиту судей

Водить трактор можно будет без прав

Утвержден новый порядок регистрации иностранных инвестиций

День ЮП

Юрпрактический подход

Задать в тон

По наложному пути

Юбилейный ход

Документы и аналитика

Кооперативный стиль

В 2013 году читайте «Український адвокат» официально

Неделя права

Закон не дремлет

Час пика

Премьерное поведение

Неделя права

Новости из-за рубежа

Тестирование косметики

Google выплатит штраф за сбор персональных данных

Новости юридических фирм

Частная практика

Sayenko Kharenko — юридический советник в связи с выпуском еврооблигаций «ПриватБанка»

Управляющий партнер ЮФ Arbitis включен в список Сollaborative Lawyers Украинского центра медиации

Ярослав Абрамов стал советником МЮФ INTEGRITES

ЮФ Ulysses провела бизнес-завтрак, посвященный вопросам регулирования цен на лекарственные средства

МЮФ Salans консультирует мажоритарных акционеров ПАО «Кредитпромбанк» в связи с продажей акций банка Николаю Лагуну

ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» консультирует Google Inc. в связи с запуском на Украине ресурса YouTube.ua

Отрасли практики

Авиастимулятор

Внесение в личное дело

Подряд вне очереди

Деривативный риск

Рабочий график

Советы к месту

КАЛЕНДАРЬ на неделю

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Самое важное

Льготы по-новому

Весенний звон

Помощь с акцентом

Сражение за снабжение

Судебная практика

Нарушенное завещание

Никуда не торопясь

Тема номера

На долговую память

Упрощение с одним неизвестным

Пагубная независимость

Домашний налог

Вышли на цену

Банковский вектор

Частная практика

Адвокатское освидетельствование

Финансам поют романсы

Юридический форум

Что договор грядущий нам готовит

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: