Вступив в ЖСК, гражданин становится его членом. Заметим, что правовое положение члена ЖСК существенно отличается как от правового положения собственника жилья (частного дома или приватизированной квартиры), так и нанимателя жилого помещения. Если первый волен распоряжаться жильем по собственному усмотрению, а второй пользуется правами, предусмотренными ЖК, то член ЖСК является собственником пая (паенакопления), а не квартиры, поскольку собственником последней является жилищно-строительный кооператив.

В случае смерти члена ЖСК право пользования жилым помещением в жилищно-строительном кооперативе сохраняется лишь за членами семьи, проживавшими вместе с ним, при условии вступления в кооператив одного из них (статья 55 Примерного устава ЖСК, утвержденного Постановлением СМ УССР от 30 апреля 1985 года № 186). Поэтому дети умершего члена кооператива, которые проживали вместе с ним, могут вступить в ЖСК и имеют право пользоваться квартирой. Не имеющие права на вступление в кооператив или отказавшиеся от этого права наследуют лишь паенакопление в установленном законом порядке. Дети умершего члена ЖСК, которые не проживали вместе с ним, наследуют лишь пай, а не кооперативную квартиру.

Собственником квартиры является кооператив, и решение о дальнейшей судьбе квартиры относится к полномочиям общего собрания ЖСК. Общее собрание может принять решение, например, о предоставлении такой квартиры другому члену этого ЖСК, который нуждается в улучшении жилищных условий, и наследнику просто выплатят стоимость пая, принадлежавшего его умершему родственнику. Таким образом, наличие пая еще не гарантирует, что его собственник станет членом ЖСК (это решение принимается общим собранием ЖСК) и получит возможность проживать в квартире наследодателя. Но наличие права на наследование пая дает основания требовать своей части в нем.

Право собственности

Порядок оформления права собственности на жилое помещение в кооперативном доме вызывает много вопросов.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона Украины «О собственности», член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива или общества, который полностью внес свой паевой взнос за предоставленные ему в пользование квартиру, дачу, гараж, другое здание или помещение, приобретает право собственности на это имущество. Часть 3 этой же статьи предусматривает, что гражданин, который стал собственником этого имущества, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, обменивать, сдавать в аренду, заключать другие соглашения, не запрещенные законом.

Итак, первый вопрос — момент приобретения права собственности. В соответствии со статьей 15 Закона Украины «О собственности», право собственности на квартиру в доме ЖСК возникает после полного внесения паевого взноса. Означает ли это, что момент полной уплаты (на практике это подтверждается платежным документом) паевого взноса и есть моментом обретения права собственности? В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса (далее — ГК), моментом возникновения права собственности у покупателя имущества по договору является момент передачи вещи, если другое не предусмотрено законом или договором. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным (статья 153 ГК), если между сторонами в надлежащей форме, то есть нотариально удостоверенной (статья 227 ГК), достигнуто соглашение по всем важным условиям.

Таким образом, право собственности при обретении квартиры по договору, заключенному в надлежащей форме, возникает с момента передачи квартиры, а при приватизации жилья — с момента принятия решения органом приватизации. Платежные документы (или справка председателя кооператива, удостоверенная главным бухгалтером ЖСК, о полной уплате паевого взноса) правоустанавливающими документами не являются.

Следующей важной проблемой является фиксация в правоустанавливающих документах собственников жилья. При приватизации государственного жилого фонда в свидетельстве о праве собственности указываются все совладельцы, то есть лица, которые проживали в данном жилом помещении (или за которыми сохранялось такое право) и имели право на его приватизацию. В правоустанавливающем документе на кооперативную квартиру отмечается лишь член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос. Другие члены семьи, проживающие вместе с ним, и те, кто имеет часть в паенакоплении, в данный документ не вписываются. При этом нарушаются их права. Это касается, прежде всего, второго из супругов. Так, в соответствии со статьей 16 Закона Украины «О собственности», имущество, нажитое супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, и каждый из супругов имеет равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.

Оформление правоустанавливающего документа на одно лицо допускает возможность для недобросовестного отчуждения им квартиры, без ведома и согласия других членов семьи, нарушая их права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 6.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 28 января 2003 года № 6/5, местными органами исполнительной власти, органами местного самоуправления проводится оформление прав собственности на объекты недвижимого имущества с выдачей свидетельства о праве собственности членам жилищного, жилищно-строительного и других кооперативов, обществ или объединений, которые полностью внесли свои паевые взносы. Пунктом 12 перечня правоустанавливающих документов предусмотрено извлечение из нотариально удостоверенного договора, заключенного между жилищно-строительным кооперативом или членом этого кооператива и местными органами исполнительной власти, о бессрочном пользовании отведенным земельным участком и о строительстве многоквартирного дома с правом собственности на отдельную квартиру, при наличии акта о принятии дома в эксплуатацию. Других правоустанавливающих документов относительно членов ЖСК данный перечень не содержит. В итоге пробелы, которые существовали в подобных нормативно-правовых документах, все еще не устранены, и проблемы остаются нерешенными.