Тема взаимоотношений между потребителями и организациями, оказывающими коммунальные услуги, пожалуй, не исчерпает себя ни при каких обстоятельствах. Коммунальные споры имеют наиболее массовый характер. Цель данной статьи — рассмотреть правовые проблемы регулирования коммунальных отношений в разрезе юридического оформления предоставления коммунальных услуг.

Основным актом, регулирующим отношения в данной сфере, является Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 года (Закон), совсем недавно вступивший в силу. Этот акт посвящен основам организационных, хозяйственных отношений, возникающих в сфере предоставления и потребления жилищно-коммунальных услуг между их производителями, исполнителями, а также их правам и обязанностям. Продолжает действовать и ряд других актов, в частности постановление Кабинета Министров Украины № 1497 от 30 декабря 1997 года «Об утверждении Правил предоставления населения услуг по водо-, теплоснабжению и водоотводу» (Правила).

В соответствии со статьей 19 Закона отношения между участниками договорных отношений совершаются исключительно на основаниях договоров. Участниками отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг являются собственник, потребитель, исполнитель, производитель. Особыми участниками Закон называет балансодержателя и управителя, которые могут в зависимости от гражданско-правовых соглашений быть потребителем, исполнителем, производителем.

Нас интересуют отношения между потребителями (физическими или юридическими лицами, получающими или имеющими намерение получить коммунальные услуги) и исполнителями (субъектами хозяйствования, предметом деятельности которых является предоставление коммунальных услуг потребителю в соответствии с договором). Как следует из упомянутой статьи 19, договор между этими субъектами обязателен. Порядок предоставления жилищно-коммунальных услуг, их качественные и количественные показатели должны отвечать условиям договора и требованиям законодательства.

Порядок заключения договоров

Раздел VI Закона посвящен порядку заключения таких договоров. Процедура согласования договора происходит на протяжении 1 месяца со дня внесения проекта одной из сторон. Как видим, согласно Закону, инициатива может исходить от любой из сторон, тогда положения пункта 8 Правил предусматривают, что договор заключается по инициативе исполнителя.

Закон гласит, что исполнитель обязан подготовить и заключить договор, а потребитель, в свою очередь, — заключить договор, подготовленный исполнителем на основании типового.

Существенные условия

Новеллой Закона является перечень существенных условий договора между исполнителем/производителем и потребителем. Так, в соответствии с частью 2 статьи 26 Закона, таковыми являются:

— наименование сторон;

— предмет договора;

— исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг;

— порядок оплаты за услуги, порядок перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном размере, ухудшения их качества;

— права и обязанности сторон;

— порядок определения качества и объемов услуг;

— ответственность сторон и размер штрафных санкций за неисполнение условий договора;

— порядок разрешения споров;

— срок действия договора;

— условия изменения, пролонгации, расторжения договора, дата и место его заключения.

Кроме того, в отличие от типового договора, предусмотренного Правилами, в соответствии с требованиями Закона, договор должен содержать порядок контроля и отчета сторон, перечень форс-мажорных обстоятельств. В качестве существенного условия наконец-то закреплены порядок определения точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя/производителя к потребителю, порядок обслуживания сетей и распределения полномочий по их эксплуатации и восстановлению (ремонту). Это долгожданное нововведение не может не радовать, поскольку много споров между организациями возникало как раз из-за неопределенности сфер обслуживания, а следовательно — неопределенности и ответственности за нарушение обязательств.

В договоре особо должны быть предусмотрены и условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета.

В заключенный между потребителем и исполнителем договор могут вноситься дополнительные по сравнению с типовым договором пункты, не противоречащие действующему законодательству (наверное, лишним будет замечание, что это происходит нечасто). Пункт 3 части 1 статьи 14 Закона предусматривает возможность определять такие жилищно-коммунальные услуги, цены на которые определяются исключительно по договоренности сторон. Однако предлагать такие условия остается правом исполнителя.

Однако, чтобы увидеть действие всех этих прогрессивных положений, придется подождать. У КМУ есть 3 месяца со дня вступления в силу Закона для разработки типовых договоров. А договоры, заключенные до вступления в силу данного Закона, могут действовать в первозданном виде еще до 1 января 2006 года.

Отсутствие договора

Особо следует рассмотреть случай, когда договор между конкретными сторонами в письменной форме не заключен вовсе. Коммунальщики предоставляют услуги автоматически, а потребители часто считают, что не обязаны платить за услуги, поскольку договор они не подписывали. А задолженность за коммунальные услуги начисляется. Круг прав и обязанностей сторон в таких ситуациях не ясен, ведь, согласно пункту 3 статьи 26 Закона, договор вступает в силу с момента его заключения, а значит, возникают права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя. Статья 638 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Здесь возможны два варианта развития событий.

Первый — ни потребитель, ни исполнитель не совершают никаких действий, направленных на заключение договора, а взаимоотношения между ними строятся «по умолчанию». Суды, рассматривая споры такого рода, автоматически выносят решения в пользу коммунальщиков, не мотивируя надлежащим образом свои умозаключения. Такой вывод представляется верным. Фактически договор заключен устно, о согласии сторон на его заключение свидетельствуют совершенные ими действия: предоставление услуг исполнителем и фактическое использование потребителями. Несоблюдение простой письменной формы не влечет за собой автоматической недействительности соглашения.

Таким образом, вывод прост: за все надо платить, даже если договор не заключен в надлежащей форме.

Вернемся к вопросу объема прав и обязанностей сторон, в частности к возможности потребителей защищать свои права. Стороны пользуются всеми предусмотренными правами в полном объеме. Если исполнитель предоставляет некачественные услуги, потребитель может воспользоваться правами, предусмотренными в Законе, или обратиться к законодательству о защите прав потребителей.

Представим другой вариант: лицо делает неоднократные предложения соответствующей службе заключить договор о предоставлении услуг. Несмотря на это, никаких действий, направленных на заключение договора, коммунальщики не совершают, к примеру, до выполнения потребителем каких-либо определенных действий. К слову, это является нарушением абзаца 2 пункта 9 Правил, в соответствии с которым стороны не могут отказаться от заключения или продления срока действия договора, если он соответствует этим Правилам, при условии, что потребитель не имеет намерений отказаться от пользования услугами.

В таком случае потребитель имеет полное право не платить за полученные услуги, ссылаясь именно на то, что договор не заключен, несмотря на все предложения (доказательства в виде, например, писем необходимы). Суды принимают данную логику и выносят решения в пользу таких лиц. Ясно, что в данном случае не может быть речи о предусмотренных законодательством правах и обязанностях потребителей.