Комерційна позиція — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА

Комерційна позиція

«Поки що на комерційну нерухомість спостерігається відкладений попит, як на купівлю, так і на оренду», — вважає Мирослав Гнидка, директор юрдепартаменту ГК MERX
Мирослав Гнидка: «З’явилося багато спорів із колишніми власниками майна, яке ми придбали на аукціонах ФГВФО»

Як на роботу юристів у сфері нерухомості вплинула активізація правоохоронних органів та як судова практика сприяє покращенню інвестиційного клімату, «Юридичній практиці» розповів Мирослав Гнидка, директор юридичного департаменту, керівник проєктів ГК MERX.

 

— Як би ви охарактеризували стан ринку нерухомості восени 2021 року?

— Я би назвав це посткарантинним «апокаліпсисом». Помітних зрушень у секторі комерційної нерухомості практично немає, ринок переживає стагнацію, активність дуже низька. Яскравим прикладом є те, що в аукціонах із продажу дуже цікавих об’єктів нерухомості в історичному центрі Києва, таких як будівля «ВТБ Банку», яку ми нещодавно придбали, беруть участь два‑три учасники.

Водночас ринок житлової нерухомості переживає бум. Вартість квадратного метра комерційної нерухомості в центрі Києва зараз співставна з ціною квадратного метра житла хіба що в спальних районах, подекуди — ще на стадії будівництва, а то й котловану. Ми бачимо суттєве збільшення кількості угод із житловою нерухомістю, ціни за рік суттєво виросли. Вартість комерційної нерухомості теж дещо зросла, ціни певним чином корелюються з житловою нерухомістю, але особливої активності на ринку немає.

Інвестиційний клімат зараз не дуже сприятливий — питання не в якихось політичних аспектах, а передовсім у карантинних чинниках. Зважаючи на те що знову може бути запроваджено обмеження, інвестори не готові вкладати кошти і розвивати комерційну нерухомість. Орендні ставки й досі доволі низькі, маржинальність низька, а значить, строк окупності інвестицій зростає, що також відлякує інвесторів.

Хоча, гадаю, поступово ситуація вирівнюється: триває вакцинація, відкриваються кордони, люди вже адаптувалися до нової нормальності. І, сподіваюся, через рік ми зможемо говорити про бурхливий розвиток сегмента комерційної нерухомості.

Місто розвивається, зростає ділова активність. На мою думку, поки що на комерційну нерухомість є відкладений попит, як на купівлю, так і на оренду. Ми бачимо потенціал і продовжуватимемо придбавати нерухомість у центральних районах міста.

 

— У якій парадигмі наразі розвиваються відносини з орендарями?

— Визначити якусь загальну тенденцію доволі складно. Наприклад, у нас досить багато орендарів з ІТ‑сектору. Частина компаній зменшили орендовані площі практично вдвічі, але при цьому переїхали в більш комфортні офісні центри класу А. Інша частина, навпаки, збільшила орендовані площі — вони вирахували, що ефективність праці за дистанційного формату роботи нижча майже на 30 %, відповідно, вирішили повернути працівників в офіси.

Тож бізнес‑центри в центральних районах нині цілком заповнені, рівень орендних ставок там дещо виріс. Якщо говорити про бізнес‑центри на периферії, там ситуація гірша, передовсім через переїзд ІТ‑компаній.

У сегменті торгової нерухомості теж усе досить стабільно. Навіть на фоні суттєвого збільшення онлайн‑торгівлі наші великі орендарі, наприклад GoodWine, розширюють орендовані площі, ми уклали новий довготривалий контракт. Що стосується дрібних орендарів у торговельних центрах, то, розуміючи, що обмеження з часом буде знято, ми намагалися бути гнучкими і знаходити спільну мову, дотримуючись курсу на збереження відносин. Починаючи з липня, коли відновилась ділова активність, ми фактично відійшли від практики надання знижок. Хоча, якщо карантинні обмеження буде знову посилено, ми готові вчергове переглянути орендні ставки.

Що стосується інших орендарів, ми не відчули особливих змін. Ми продовжуємо практику укладення довготривалих контрактів. Зважаючи на турбулентність ринку, орендарі також зацікавлені в тому, щоби зафіксувати наші відносини на більший термін. А для нас це можливість розраховувати перспективи бізнесу як мінімум на три — п’ять років.

 

— А які тенденції у сфері юридичного супроводу бізнесу? Яким питанням приділяєте більше уваги?

— У сфері орендних відносин змін фактично не відбулося. Хіба що, зважаючи на карантин, усі стали більш уважно вивчати положення щодо форс‑мажорних обставин.

У юридичному супроводі іншої частини нашого бізнесу — будівництві — ситуація більш динамічна. Я би сказав, що нині ми зіткнулися з певним «відкладеним попитом» із боку правоохоронних органів. Усі ми розуміємо, що правоохоронна система в нас не безгрішна. Після карантинного затишшя спостерігаємо відкриття нових кримінальних проваджень, часто абсолютно безпідставно, запитуються «тонни» документів. Наприклад, нещодавній запит: надати всю проєктну документацію на шестисекційний житловий будинок на 550 квартир. Це щонайменше дві кімнати, повні паперів. Я не можу зрозуміти, навіщо це прокуророві. Видається, що запитуватись мають основні дозвільні документи, експертиза проєкту тощо.

Ще один яскравий приклад — відкриття кримінального провадження щодо нашого будівництва на вулиці Володимирській. Це наш без перебільшення ідеальний об’єкт — одержано всі можливі дозволи, навіть ті, які, можливо, й не потрібно було отримувати. І от ми отримуємо витяг, із якого випливає, що правоохоронець самостійно виявив, що в нас самочинне будівництво… І це при тому, що всю інформацію розміщено на інформаційному стенді безпосередньо на будівництві, її можна елементарно перевірити. Проте такі провадження відкриваються, і на них також доводиться витрачати час і ресурси, зокрема на залучення зовнішніх юридичних радників. Усі ці ризики та витрати в результаті впливають на кінцеву вартість побудованого житла.

Тож доводиться набагато більше часу відводити на роботу із запитами від різних органів. Служба безпеки України чомусь займається контррозвідувальною діяльністю саме на наших об’єктах нерухомості, надсилаються запити, які свідчать, що окремі правоохоронці дублюють функції податкових органів.

Що стосується судів, у їх роботі можна відзначити зрушення на краще — почали запрошувати, коли розглядаються певні клопотання, наприклад щодо обшуків чи накладення арешту на майно. Дослухаються до наших аргументів, в окремих випадках відмовляють прокуратурі.

У роботі з Київрадою нічого суттєво не змінилося. Також, як відомо, Державну архітектурно‑будівельну інспекцію України (ДАБІ) ліквідували, а Державну інспекцію архітектури та містобудування України (ДІАМ) ще повністю не запустили, отже, наразі складно сказати, чи зміняться тут підходи в роботі.

 

— А чого очікуєте?

— Нічого хорошого. ДАБІ чи ДІАМ — це лише один із органів у сфері містобудування. Щоби запустити процес будівництва, потрібно отримати дозволи та погодження від десятка різних органів. ДАБІ чи ДІАМ, по суті, фіналізує цей процес. Треба систему реорганізовувати по‑іншому. Можливо, створити один орган, який буде наділений всіма повноваженнями, видаватиме і містобудівні умови, і згоду на роботу з об’єктами культурної спадщини.

Проста зміна вивіски, мабуть, нічого суттєво не змінить. І передовсім через кадрові питання — потрібні люди з досвідом, який є лише в тих, хто працював або в ДАБІ, або з ДАБІ. Відповідно, у своїй роботі вони, скоріш за все, будуть використовувати ті самі методики. Треба змінювати принципи роботи.

 

— Зважаючи на збільшення кількості роботи, чи розширюєте ви штат юристів?

— Для супроводу поточних проєктів юристів нам наразі вистачає. Водночас ми стали більш активно співпрацювати з юрфірмами. В основному залучаємо ADER HABER, почали працювати з МЮФ Baker McKenzie.

На мою думку, залучення юридичної фірми є більш ефективним, особливо для вирішення вузькоспеціальних «тонких» питань.

Насправді досить важко сформувати штат інхаусів для роботи в стресових ситуаціях — ми ніколи не знаємо, яка завтра може прийти перевірка чи яке буде відкрито кримінальне провадження і, відповідно, які спеціалісти нам знадобляться. Водночас ринок юридичних послуг відкритий, ми знаємо, в якої з юрфірм є необхідний нам ресурс. Для компанії дешевше і правильніше наймати кваліфікованих юристів.

Ще одна тенденція юридичного супроводу, яку необхідно відзначити: за останній рік з’явилося багато спорів із колишніми власниками майна, яке ми придбали на аукціонах Фонду гарантування вкладів фізичних осіб. Була певна процедура: банк забрав у боржника будівлю, в процесі ліквідації банку цю будівлю було продано на аукціоні, ми її придбали за найвищою ціною. І тепер ці колишні власники починають подавати віндикаційні позови про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Ми виграли всі такі спори. До супроводу цих справ залучали, зокрема, юрфірми. Боротися доводилося з особливим натхненням, ми, безумовно, хвилювалися, адже в разі негативного рішення суду (ми не можемо оцінювати його законність та справедливість) повернути кошти було би досить складно: продаж нерухомості — це, як правило, остання стадія ліквідації банку, коли інших ресурсів уже немає. І, власне, ці спори стали показником стресостійкості нашої судової системи — вона стала на бік інвесторів, які є добросовісними набувачами майна. Якщо якихось процедур і не було дотримано десять років тому, то, по‑перше, чому боржник чекав ці десять років, перш ніж звернутися до суду, а по‑друге, боржнику в такому випадку треба було брати участь в аукціоні, викуповувати свою будівлю, а вже потім судитися. Не повернути кредит, а потім безкоштовно отримати будівлю — бізнес, напевно, цікавий, але суди дотримуються іншої думки, стаючи на бік інвесторів і приймаючи справедливі рішення. Це, безумовно, має позитивний вплив на інвестиційний клімат, але, на жаль, залишаються питання до інших держорганів. Хотілось би, щоб вони несли більшу відповідальність за свої рішення. Як мінімум у вигляді компенсації витрат на правничу допомогу в разі скасування їх рішень у судовому порядку.

 

Бесіду вів Олексій НАСАДЮК, «Юридична практика»

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA