Деятельность товарной биржи регулируется нормами параграфа 4 «Биржевая торговля» Хозяйственного кодекса Украины (ХК), Законом Украины «О товарной бирже» и Гражданским кодексом Украины (ГК).

Со вступлением в силу ГК вопрос относительно заключения договоров отчуждения недвижимого имущества на товарной бирже урегулирован. Нормы статьи 657 ГК предусматривают необходимость нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Под недвижимым имуществом статья 181 ГК подразумевает земельные участки, объекты, находящиеся на земельном участке и перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения.

Конкуренция общих норм части 2 статьи 15 Закона Украины «О товарной бирже» и специальных норм статьи 657 ГК дает основания утверждать, что при заключении сделок относительно объектов недвижимого имущества нотариальное удостоверение и государственная регистрация обязательны.

Пункт 4 статьи 656 предусматривает, что к договорам купли-продажи на бирже применяются общие нормы относительно купли-продажи, если иное не предусмот­рено законом о данных видах договора. Это свидетельствует об обязательном применении специальных норм статьи 657 ГК относительно купли-продажи недвижимости. Анализ нормы части  2 статьи 15 Закона Украины «О товарной бирже» подтверждает позицию относительно их общего характера, так как идет речь о сделках в целом. Следовательно, сделки, заключенные на товарной бирже, не подлежат нотариальному удостоверению, если нормами специальных нормативных актов относительно определенных сделок это не предусмотрено. (Например, при заключении договора купли-продажи автомобиля.)

В соответствии с положениями абзаца 1 части 2 статьи 4 ГК основным актом гражданского законодательства Украины является этот Кодекс. Поэтому именно этот нормативный акт имеет высшую юридическую силу по отношению к другим законам Украины, хотя нормы абзаца 2 части 2 статьи 4 ГК предусматривают возможность регулирования гражданских правоотношений также и другими законами. Практическое применение такого положения ГК заключается в том, что при наличии каких-либо коллизий между нормами Кодекса и других законов применяются нормы ГК.

Относится ли к форме сделки нотариальное удостоверение — вопрос спорный, так как законодательство не содержит разделения на письменную простую и нотариальную формы. Статьи ГК, регулирующие форму сделок, содержат условие о необходимости нотариального удостоверения. Уклонение от нотариального удостоверения повлечет последствия, предусмотренные статьей 220 ГК. Действительность договора купли-продажи сторонам придется доказывать в судебном порядке.

После вступления в силу ГК договора, перечень которых указан в таблице, на практике подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Сегодня товарные биржи осуществляют процедуру реализации имущества, в том числе и недвижимого, находящегося в налоговом залоге, а также имущества предприятий-банкротов и имущества, перешедшего в собственность государства. В случае реализации имущества, находящегося в налоговом залоге, в соответствии с подпунктом 3.1.1 пункта 3.1 статьи 3 Закона Украины «О порядке погашения обязательств налогоплательщиков перед бюджетами и другими целевыми фондами» активы налогоплательщиков могут быть принудительно взысканы в счет погашения их налоговых обязательств по решению суда. Подпунктом 10.2.1 пункта 10.2 статьи 10 указанного Закона установлено, что подобная продажа осуществляется на целевых аукционах, которые проводит уполномоченная товарная биржа.

Такие операции отчуждения недвижимого имущества не подлежат нотариальному удостоверению, что подтверждено позицией Министерства юстиции Украины, изложенной в письме № 19-32/64 от 16 января 2004 года, и осуществляются товарными биржами на основании свидетельства на право выполнения операций по продаже активов, которые находятся в налоговом залоге, в счет погашения налогового долга.

В случае реализации имущества, перешедшего в собственность государства в соответствии с постановлением КМУ «О порядке учета, хранения, оценки конфискованного и другого имущества, которое переходит в собственность государства, и распоряжения им» № 1340 от 25 августа 1998 года, договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению.

КАЛИНЕНКО Яна — юрисконсульт, «Parker & Obolensky», г. Киев

Перечень договоров при осуществлении операций с недвижимостью, которые предусматривают переход права собственности и подлежат нотариальному удостоверению

ЗКУ – Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 года № 2768-III
ГК – Гражданский кодекс Украины от 16 января 2003 года № 435-IV