Отчуждение объектов недвижимости и связанные с этим правоотношения являются одними из самых распространенных в Украине. Институт купли-продажи существует уже достаточно долгое время для того, чтобы сформировалась устойчивая судебная практика. Однако спорные ситуации все же возникают.
Споры о правах собственника или пользователя земельного участка и собственника расположенного на нем здания можно решить, руководствуясь принципом единства «юридической судьбы» земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.
Реализация принципа целостности земельного участка с расположенными на нем объектами способствует объединению последних в единый объект недвижимости. В Украине принцип единства был окончательно закреплен в статье 120 Земельного кодекса Украины в редакции от 5 ноября 2009 года.
Этот принцип все чаще используют суды при решении подобных споров.
Наиболее сложной является ситуация, когда право собственности на земельный участок принадлежит одному лицу, а право собственности на недвижимость — другому. Лицо — владелец недвижимости отчуждает недвижимость третьему лицу. Однако право собственности на земельный участок не переходит, поскольку оно не принадлежало отчуждателю. Формальные основания для перехода права отсутствуют, ведь не может перейти то, чего не было. В таких случаях в дальнейшем возникают споры: владелец земельного участка обращается в суд с иском об освобождении самовольно занятого земельного участка или требует установления аренды, возможно, с завышенными платежами. Однако при покупке недвижимости никто не желает платить аренду за то, что фактически находится в его собственности.
Согласно действующему законодательству использование дома или другого сооружения невозможно без пользования землей. Обязательства ответчика в принудительном порядке освободить земельный участок и передать его в натуре истцу являются нарушением права собственности ответчика, гарантированного статьей 41 Конституции Украины. Указанные обстоятельства исключают возможность освобождения земельного участка под зданиями со ссылкой на его самовольное занятие. К такому выводу пришел Верховный Суд в составе коллегии Кассационного хозяйственного суда в постановлении от 12 апреля 2018 года по делу № 926/2189/17.
Таким образом, сторонам рекомендуется быть осмотрительными при заключении договоров купли-продажи такого типа. Необходимо проверять правоустанавливающие документы не только на недвижимость, но и на земельный участок, на котором она расположена. А сам договор обязательно должен содержать кадастровый номер и размер земельного участка, что является существенными условиями договора купли-продажи недвижимости (статья 376 Гражданского кодекса Украины).
АКСЕНОВА Ангелина — младший юрист ЮФ ILF, г. Харьков
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…