Энергосбережение является приоритетом государственной энергетической политики Украины. Одним из наиболее актуальных вопросов остается привлечение финансирования в проекты повышения энергоэффективности объектов жилищно-коммунального хозяйства.
В мировой практике действенным и широко распространенным механизмом привлечения частного капитала для реализации энергосберегающих проектов является механизм ЭСКО (энергосервисные компании). К ним, как правило, относятся специализированные компании, обеспечивающие разработку энергосберегающих проектов, привлечение финансирования, инжиниринг проектов, управление финансовыми, юридическими и техническими рисками, связанными с внедрением проектов по энергосбережению. При этом ЭСКО обеспечивают реализацию, а также работу и функционирование результатов проекта в течение всего срока сотрудничества с заказчиком, но не менее срока окупаемости проекта за счет энергосбережения. ЭСКО получают доход (который может распределяться между заказчиком и ЭСКО) от уменьшения затрат заказчика на производство энергии и/или на закупку энергоресурсов, при этом обеспечивают окупаемость и возврат инвестиций лицам, финансирующим проект.
Отношения между ЭСКО и заказчиком регулируются на основании договора или нескольких договоров. Как правило, договоры заключаются на длительный срок (более 3-х лет), что связано со сроками окупаемости проектов за счет энергосбережения.
На практике встречаются различные названия специальных договоров, заключаемых ЭСКО и заказчиком. Например, Energy Services Agreements (ESA), Energy Performance Contracts (EPC) и другие. На Украине нет единого названия для EPC или ESA. Часто используются термины энергосервисный контракт, договор о предоставлении энергосберегающих услуг, договор по повышению энергоэффективности и др. (ЭПК).
ЭПК – это договор (или совокупность договоров), предусматривающий получение доходов как ЭСКО, так и заказчиком, в результате снижения затрат заказчика на производство энергии и/или закупку энергоресурсов в результате реконструкции объектов ЭСКО проектов, технического переоснащения (модернизации) существующего или установки нового энергосберегающего оборудования на объектах заказчика. В ЭПК должны быть предусмотрены действия, направленные на повышение энергоэффективности объектов, сроки окупаемости проектов за счет энергосбережения, порядок проведения мониторинга и учета сбережений, порядок распределения доходов между ЭСКО и заказчиком, порядок и условия обслуживания и эксплуатации, а также другие положения.
Сегодня в законодательстве Украины не существует определения ЭСКО, ЭПК, энергосбережения как отдельной услуги, равно как не существует унифицированного механизма внедрения ЭСКО проектов, критериев, по которым те или иные компании могут быть отнесены к ним. Такая «неопределенность» является существенным барьером на пути создания реального рынка ЭСКО. Сами компании, позиционирующие себя как ЭСКО, вынуждены «придумывать велосипед» и реализовывать проекты на основании договоров: подряда, поставки, лизинга, о совместной деятельности, дополняя их положениями, позволяющими идентифицировать такие договоры, как ЭПК. Это необходимо для финансирования проектов специализированными фондами и другими организациями. Более того, при существующих условиях реализация ЭСКО проектов в бюджетной сфере, а также в многоквартирных домах, которые управляются ЖЭК (ЖЭО), мягко говоря, весьма затруднительна.
Наиболее реальными потенциальными заказчиками услуг ЭСКО на сегодняшний день рассматриваются объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД).
ОСМД является юридическим лицом, созданным владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества. Такое объединение совладельцев является неприбыльной организацией и не нацелено на получение прибыли для ее распределения между членами объединения. ОСМД отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом объединения, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязанности, выступает истцом и ответчиком в суде.
Вместе с тем необходимо принимать во внимание такие ограничения, связанные с правовым статусом объединения: у ОСМД отсутствует имущество, которое потенциальные кредиторы готовы были бы принять в качестве залога, а статус ОСМД как неприбыльной организации для отдельных банков неприемлем для осуществления кредитования; владельцы квартир, которые не вступили в ОСМД, также имеют право общей собственности на вспомогательные и технические помещения дома.
Можно выделить следующие этапы, непосредственно предшествующие заключению ЭПК с ОСМД: оценка рисков, связанных с заключением ЭПК ОСМД; созыв общего собрания ОСМД; принятие решения о заключении ЭПК и, в случае необходимости, принятие решения о передаче, отчуждении имущества ЭСКО.
В связи с тем, что ОСМД относится к неприбыльной организации и, как правило, не имеет какого-либо имущества, которое могло бы служить обеспечением финансовых обязательств по ЭПК, до принятия решения о выполнении проекта необходимо тщательно исследовать все риски, связанные с возможной неоплатой ОСМД вознаграждения ЭСКО, проконтролировать наличие резервных фондов ОСМД, а также возможность использования средств фондов для расчетов по ЭПК, наличие у ОСМД альтернативных источников доходов (сдача в аренду мест общего пользования и пр.).
Согласно статье 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», вопросы использования объектов, находящихся в общей собственности членов объединения, утверждение договоров (соглашений), заключенных на сумму, превышающую указанную в уставе, определение размеров взносов и платежей членами объединения, принятие решения о реконструкции и ремонте дома или о возведении хозяйственных построек, принятие решений о передаче в аренду объектов, находящихся в общей собственности, относятся к исключительной компетенции общего собрания ОСМД.
Принимая во внимание, что заключение ЭПК подпадает под вышеуказанные исключительные полномочия общего собрания объединения, для его заключения необходимо принять решение об этом на общем собрании ОСМД.
Порядок созыва общего собрания, а также порядок голосования на нем устанавливается Уставом ОСМД. Согласно Типовому уставу ОСМД, общее собрание созывается правлением. Решение правления должно быть зафиксировано в соответствующем протоколе заседания правления; в решении должны быть указаны: повестка дня, дата и место проведения общего собрания.
Каждый член ОСМД должен быть надлежащим образом уведомлен о проведении общего собрания. В соответствии с Типовым уставом каждый член ОСМД не позднее 14 дней до даты проведения общего собрания должен получить в письменной форме сообщения о его проведении, которое вручается каждому члену объединения под расписку или направляется заказным письмом.
Согласно статье 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», собрание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов объединения. При этом, согласно Типовому уставу, решения об утверждении сметы объединения, определении размера взносов и платежей членов, проведении капитального ремонта здания, реконструкции или его восстановление после разрушения, возведении хозяйственных построек принимаются большинством — не менее 75 % голосов присутствующих на собрании членов ОСМД.
Принятие решения общим собранием оформляется протоколом. Протокол обязательно должен быть подписан председателем и секретарем собрания. Если избиралась счетная комиссия, целесообразно, чтобы ее члены также подписали протокол.
Для исключения возможных споров по заключенным ЭПК в протоколе необходимо четко указать все основные условия ЭПК.
Дополнительно в протокол целесообразно оформить письмо голосования. Такой документ не требуется законодательством, однако является необходимым с практической точки зрения, поскольку в случае возникновения спора позволяет доказать подлинные результаты голосования.
Если это предусмотрено Уставом ОСМД, и решение принималось путем письменного опроса, вместо листка голосования оформляются документы, предусмотренные процедурой проведения письменного опроса согласно Уставу ОСМД.
БУРТОВОЙ Александр — ассоциированный партнер ЮФ «Антика», г. Киев,
ГАЙДАЙ Наталия — юрист ЮФ «Антика», г. Киев
Отношения в сфере жилищно-коммунальных услуг на Украине сегодня регулируются Жилищным кодексом Украины от 30 июня 1983 года, Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24 июня 2004 года, Законом «О местном самоуправлении на Украине» от 21 мая 1997 года, а также иными законами и подзаконными нормативно-правовыми актами. Вопросы создания и деятельности объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) регулируются специальным Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома (утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 11 октября 2002 года № 1521), Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома (утвержденным приказом Госжилкоммунхоза Украины от 27 августа 2003 года № 141 и зарегистрированным в Минюсте Украины 12 декабря 2003 года под № 1155/8476).
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…