Эмиссия облигаций под жилье — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №8 (478) » Эмиссия облигаций под жилье

Эмиссия облигаций под жилье

Эмиссия облигаций под жилье является одним из законодательно допустимых способов привлечения средств физических лиц в строительство недвижимости. Продажа квартир может быть осуществлена путем продажи пакета облигаций. Покупая пакет облигаций, инвестор в договоре закрепляет за собой конкретную квартиру, при этом подписывает договор резервирования квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию инвестор получает свою квартиру и возвращает компании пакет облигаций.

Облигации являются средством продажи прав на строящуюся недвижимость с целью дальнейшего получения инвестором завершенного строительством жилья по цене, не превышающей стоимость оплаченной облигации, согласно Закону Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» (Закон о ценных бумагах).

Эмиссия облигаций под жилье — это альтернатива Фонду финансирования строительства, фонду операций с недвижимостью, помогающая избежать регистрации финансового учреждения с собственным капиталом в размере не менее 1 млн грн, оперативным и другими резервами, а также получения лицензии на осуществление деятельности по предоставлению финансовых услуг, которые предусматривают прямое или непрямое привлечение финансовых активов от физических лиц (10 000 грн в год согласно распоряжению Государственной комиссии по регулированию рынков и финансовых услуг Украины № 188 от 29 декабря 2003 года «Об установлении платы за выдачу лицензии»).

Пакет облигаций представляет собой целевые беспроцентные облигации в количестве, достаточном для приобретения выбранной инвестором квартиры. Инвестор имеет ряд преимуществ. Он закрепляет за собой имущественные права на проинвестированную часть квартиры, получает гарантию на целевое использование внесенных средств, имеет возможность в любой момент продать имущественные права на квартиру по цене, отличающейся от номинала, получает квартиру по цене, указанной в облигации, если цена квартиры на момент ее получения превышает стоимость облигаций, может не беспокоиться относительно вторичной перепродажи компанией квартиры другому инвестору, так как имеет в лице Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (ГКЦБФР) контролера за деятельностью и финансовым состоянием компании.

Согласно постановлению Национального банка Украины (НБУ) «Об утверждении Инструкции о безналичных расчетах на Украине в национальной валюте» № 22 от 21 января 2004 года, в отличие от векселя, который может выступать средством безналичных расчетов, облигация всегда является товаром. В связи с этим с целевыми облигациями под жилье возможны следующие операции:

— купля-продажа облигаций;

— продажа облигаций с обязательством обратного выкупа — выкуп осуществляется по согласованной цене в определенный срок в будущем, но не позднее срока выполнения основного обязательства;

— передача облигаций в залог для обеспечения выполнения обязательств;

— передача облигаций в управление;

— передача облигаций на комиссию торговцу ценными бумагами;

— размещение выпущенных облигаций на фондовой бирже или у другого организатора торговли;

— формирование банковских резервов корпоративными облигациями;

— мена (бартер) как на товары, работы, услуги, так и на другие ценные бумаги, в том числе опционы.

Средства, привлеченные в результате размещения ценных бумаг, не облагаются НДС и не включаются в валовой доход заказчика строительства (эмитента), что является одним из преимуществ. Также эмитент может перепродать их через посредника, в результате чего налоговые обязательства у эмитента возникают только на сумму их номинальной стоимости, приближенной к себестоимости. Эмитент имеет возможность размещения ценных бумаг после отвода земельного участка, до получения разрешения на строительство, что существенно влияет на сроки строительства.

Ценная бумага является публичным обязательством эмитента (согласно положениям статьи 633 Гражданского кодекса Украины, информацию о выпуске ценных бумаг можно рассматривать в качестве публичного договора), что предусматривает закрепление одинаковых условий для всех лиц, приобретающих ценные бумаги. Облигации могут быть использованы для осуществления расчетов, а также в качестве залога для обеспечения платежей и кредитов (статья 1 Закона о ценных бумагах).

Несмотря на ряд преимуществ, в настоящее время все же наблюдается недоверие со стороны покупателей к ценным бумагам. Кроме того, не все банки готовы кредитовать «схему продажи посредством ценных бумаг».

Согласно Закону о ценных бумагах предприятия всех предусмотренных этим Законом форм собственности, объединения предприятий, акционерные и другие общества имеют право на выпуск облигаций. Порядок выпуска, размещения, обращения, погашения облигаций предприятий, регистрации в ГКЦБФР определен Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденным решением ГКЦБФР № 322 от 17 июля 2003 года.

Согласно статье 7 Закона «О ценных бумагах и фондовой бирже», облигация — ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств и подтверждающая обязательство возместить ему номинальную стоимость этой ценной бумаги в предусмотренный в ней срок, если иное не предусмотрено условиями выпуска. Облигации всех видов распространяются среди предприятий и граждан на добровольных началах.

При покупке облигации инвестор получает право на получение 1 (0,10 или 0,01) кв. м жилого (нежилого) помещения. Срок обращения регистрируется дольше, чем планируемый срок строительства жилья (облигации могут быть погашены досрочно). Номинал одной облигации определяется по стоимости, приближенной к себестоимости строительства. Продажа облигаций осуществляется пакетом облигаций (количество облигаций в пакете соответствует количеству квадратных метров приобретаемого помещения) по договору купли-продажи облигаций. Адрес покупаемого жилья фиксируется в договоре купли-продажи облигаций, конкретные характеристики приобретаемого помещения указываются в договоре резервирования либо заключается еще один договор (договор инвестирования строительства путем купли-продажи облигаций).

Схема эмиссии целевых облигаций предоставляет заказчику (эмитенту) отсрочку платежа по налогам, а именно: переносит момент возникновения налогового обязательства по НДС и валового дохода на дату подписания договора купли-продажи соответствующего помещения.

Кроме того, существует возможность перепродажи облигаций через посредника. Так, заказчик продает облигации посреднику по номинальной стоимости, в связи с чем у заказчика после ввода построенного объекта в эксплуатацию на дату подписания договора купли-продажи помещения возникнет валовой доход только на сумму номинальной стоимости облигаций, по которой будет подписан договор купли-продажи. Посредник перепродает облигации по продажной цене помещений непосредственным покупателям. Налогооблагаемая разница оседает у посредника. В случае невыполнения обязательств по облигациям эмитент несет ответственность только на сумму их номинальной стоимости.

Последовательность действий эмитента при осуществлении выпуска облигаций четко прописана в Положении о порядке выпуска облигаций предприятий (решение ГКЦБФР № 322 от 17 июля 2003 года).

Существуют несколько вариантов юридического оформления схемы привлечения для строительства средств инвесторов посредством целевых облигаций. Наиболее распространенным вариантом является продажа облигаций покупателю квартиры посредником по договору купли-продажи облигаций.

Поскольку в облигациях не указывается конкретный адрес, то с покупателем облигаций одновременно заключается договор резервирования конкретной квартиры. С момента передачи покупателю хотя бы одной целевой облигации у эмитента возникает обязательство передать собственнику облигации указанное в ней количество квадратных метров. Поэтому продавать облигации следует исключительно целым пакетом, соответствующим метражу конкретного помещения.

Если покупатель не может оплатить всю стоимость сразу и не хочет брать кредит в банке, может быть предусмотрена отсрочка платежа. Как правило, заказчики предоставляют следующую схему продаж:

— 30 % стоимости квартиры уплачивается сразу в момент подписания договора купли-продажи облигаций;

— остальные 70 % разбиваются поквартально равными частями до предполагаемой даты ввода объекта в эксплуатацию.

В этом случае до момента полной оплаты покупатель квартиры имеет на руках только договор резервирования, облигации остаются на учете у хранителя, поскольку договор купли-продажи преду­сматривает передачу права собственности на пакет облигаций после их полной оплаты.

Следуя описанной схеме, после ввода объекта строительства в эксплуатацию право собственности на объект оформляется сначала на заказчика, а потом с держателями облигаций заключаются договора купли-продажи соответствующих квартир.

КАЛИНЕНКО Яна — юрист Parker and Obolensky, г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Государственная практика

«Ходоки» к Президенту!

Аттестуем больше, рекомендуем меньше

Деловая практика

Налогообложение доходов от продажи недвижимости

Законодательная практика

Кому решать, кому судить?

Комментарии и аналитика

Эмиссия облигаций под жилье

Частные предприятия — ошибка ХК?

Неделя права

Комплексное vs. временное

Как предотвратить легализацию?

Глас народа будет услышан

Двадцать лет спустя…

АМКУ готовится идти в суд

Реестр событий

Рынок юристов и его тенденции

ВСУ подвел итоги за 2006 год

Смена поколений?

Давление на КСУ было и будет!

Судебная практика

Разные толкования «валового дохода»

Судебные решения

Об исправлении налоговой ошибки

Об установлении валовых расходов в деятельности предприятия

Об ограничениях для отнесения расходов к валовым расходам

Об ограничении права собственности

Тема номера

Проблемы определения платы за недра

Аспекты бюджетного возмещения НДС

Пути развития администрирования НДС

Трибуна

Конституцию — на референдум!?

Частная практика

Научный подход к тонкостям юридической практики

Юридический форум

Путь в Гаагу лежит через ВСУ

«Нотариус года». Такие итоги...

Інші новини

PRAVO.UA