Поводом для написания данной статьи стали правовые позиции, сформированные постановлением Верховного Суда Украины (ВСУ) от 9 декабря 2015 года по делу № 6-849цс15 и постановлением ВСУ от 2 июля 2014 года по делу  № 6-88цс14 по результатам рассмотрения споров о недействительности договоров аренды земли в связи с отсутствием всех существенных условий, установленных статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли».

Так, в постановлении от 9 декабря 2015 года по делу № 6-849цс15 указывается на то, что «суд должен установить, действительно ли нарушаются права арендодателей в связи с отсутствием в договорах аренды условий, предусмотренных статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли», установить существенность этих условий, а также выяснить, в чем именно заключается нарушение их законных прав».

А в постановлении от 2 июля 2014 года по делу № 6-88цс14 говорится, о том, что «правом на обращение в суд наделено лицо в случае нарушения, непризнания либо оспаривания именно его прав, свобод или интересов, суд должен установить, были ли нарушены, непризнаны либо оспорены именно его права, свободы или интересы таких лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований либо отказе в их удовлетворении. В противном случае (при отсутствии нарушений прав стороны) даже отсутствие в договоре определенного существенного условия само по себе является лишь формальным поводом для обращения в суд и не может считаться основанием для признания такого договора недействительным».

Существенность условий

Однако не со всеми указанными выводами можно полностью согласиться.

Так, условия договора аренды, предусмотренные статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли», не просто какие-то там условия, а самые что ни на есть существенные! Об этом прямо сказано в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли». А существенные условия — это, как известно, условия, необходимые и достаточные для заключения договора; при отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным.

В действующем Гражданском кодексе (ГК) Украины (часть 1 статьи 638) эта мысль выражена следующим образом: «Договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора».

Как же тогда понять, что имел в виду ВСУ, говоря о необходимости установления «существенности» существенных условий? Такая «существенность» непосредственно установлена законом и в каких-либо дополнительных исследованиях не нуждается.

Ранее ВСУ занимал по этому вопросу более взвешенную позицию, утверждая, что «волеизъявление на заключение договора участник сделки проявляет в момент достижения согласия по всем существенным условиям, заключения и скрепления подписью письменного документа, в котором фиксируются правовые последствия» (постановление ВСУ от 18 декабря 2013 года по делу № 6-127цс13). А в пункте 8 постановления Пленума ВСУ от 6 ноября 2009 года № 9 «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» разъяснялось, что «не являются заключенными сделки (договоры), в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения (отсутствует согласие по всем существенным условиям договора)».

Так что «существенность» существенных условий состоит в том, что отсутствие согласия сторон по любому из таких условий ведет к незаключенности договора. И что тут можно устанавливать еще?

Наличие интереса

Далее, говоря о необходимости для удовлетворения иска о признании договора недействительным «установить, действительно ли нарушаются права арендодателей в связи с отсутствием в договорах» существенных условий, ВСУ упускает то, что в части 3 статьи 215 ГК Украины предусмотрено следующее: «Если недействительность сделки прямо не установлена законом, но одна из сторон либо другая заинтересованная сторона отрицает его действительность на основаниях, предусмотренных законом, такая сделка может быть признана судом недействительной (оспариваемая сделка)».

Использованный законодателем оборот «одна из сторон либо другая заинтересованная сторона» однозначно указывает на то, что сторона договора признается законом лицом, заинтересованным в договоре, то есть является лицом, имеющим свой охраняемый законом интерес (решение Конституционного Суда Украины по делу по конституционному представлению 50 народных депутатов Украины относительно официального толкования отдельных положений части 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Украины (дело об охраняемом законом интересе) от 1 декабря 2004 года № 18-рп/2004).

Как следует из части 3 статьи 215 ГК Украины, требование доказывать наличие факта нарушения оспариваемой сделкой прав истца касается исключительно случаев, когда сделку оспаривает лицо, которое не является стороной такой сделки.

Например, в письме ВСУ «Анализ практики применения судами статьи 16 Гражданского кодекса Украины» от 1 апреля 2014 года совершенно верно указывалось на то, что «по смыслу статей 215, 216 ГК Украины требование о признании оспариваемой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть заявлено как одной из сторон сделки, так и другим заинтересованным лицом, права и законные интересы которого нарушены заключенной сделкой. Принимая решение по делу о признании недействительным договора ипотеки по иску лица, которое не было стороной оспариваемого договора, суд кассационной инстанции указанные требования не учел и не применил их к спорным правоотношениям, поскольку не установил, какое непризнанное или оспариваемое гражданское право истца было нарушено».

Как видим, в приведенном примере ВСУ правильно указывает на то, что если сделку оспаривает лицо, которое не является стороной договора, то необходимо установить, какое именно «непризнанное или оспариваемое гражданское право истца было нарушено». Но это правило не касается случая оспаривания сделки стороной этой же сделки, так как сам факт участия в сделке уже является доказательством наличия интереса в том, чтобы сделка соответствовала требованиям закона.

Незаключенный договор

И последний спорный вопрос, на который следует обратить внимание — это правовые последствия отсутствия в договоре аренды земли всех существенных условий, установленных статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли».

Если обратиться к редакции статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», действовавшей на момент возникновения спорных отношений, которые были предметом судебного разбирательства в указанных выше постановлениях ВСУ, мы увидим, что закон устанавливал правило, согласно которому «отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий… является основанием для признания договора недействительным в соответствии  с законом».

Однако, как уже говорилось выше, отсутствие в договоре существенных условий делает такой договор незаключенным, то есть несуществующим. А несуществующий договор нельзя признать недействительным.

При рассмотрении спора о признании договора аренды земли недействительным (постановление ВСУ от 18 декабря 2013 года по делу № 6-127цс13) суд обращал внимание на важность момента согласования всех существенных условий договора аренды: «Участники сделки, достигнув согласия по всем существенным условиям договора аренды земли, заключают и подписывают соответствующий письменный документ, предоставляя согласие в установленной форме… Свое волеизъявление на заключение договора участник сделки проявляет в момент достижения согласия по всем существенным условиям, заключения и скрепления подписью письменного документа, в котором фиксируются правовые последствия».

Отсутствие любого из существенных условий, то есть недостижение согласия сторон по такому условию должно привести к признанию договора незаключенным, а не к признанию его недействительным.

Собственно, об этом и говорится в процитированном выше пункте 8 постановления Пленума ВСУ «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 6 ноября 2009 года № 9.

Следовательно, если рассматривать вывод ВСУ о том, что «даже отсутствие в договоре определенного существенного условия… не может считаться основанием для признания такого договора недействительным» именно в том ключе, что нельзя признать недействительным несуществующий (без всех существенных условий) договор, то тогда такая правовая позиция полностью будет соответствовать как закону, так и практике ВСУ.

Правильному применению таких понятий, как незаключенный и недействительный договор аренды земли, долгое время мешала ошибочная норма статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», в которой говорилось о возможности признания договора без существенных условий недействительным.

Однако Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» (Закон о дерегуляции) редакция статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» была изменена, в результате чего из нее исключили положение о признании недействительным незаключенного договора.

Таким образом, с 5 апреля 2015 года (даты вступления в силу Закона о дерегуляции) в случае отсутствия в договоре аренды земли какого-либо существенного условия нет нужды подавать иск о признании такого договора недействительным, а следует обращаться в суд с любым из требований о защите нарушенного права, основываясь на том, что договор аренды является незаключенным. Также напомним, что исковое требование о признании договора незаключенным не соответствует установленным законом способам защиты права, а потому такие иски уже давно не удовлетворяются судами.

 

ЮДИН Олег — адвокат, г. Одесса