Арендная плата за пользование земельным участком – PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА

Ясные признаки

ВС изменил подход к определению ответственного лица за внесение арендной платы за пользование земельным участком

Рубрика Тема номера
Верховный Суд внес определенную ясность в процесс 
перехода прав на земельный участок, на котором находится 
отчуждаемый объект недвижимости

За время своей работы новый Верховный Суд (ВС) пересмотрел подход к некоторым сформировавшимся позициям относительно рассмотрения земельных споров. Среди прочего Верховный Суд внес определенную ясность в процесс перехода прав на земельный участок под объектом недвижимости при отчуждении последнего. В частности, в этой публикации речь пойдет о том, как в связи с этим изменился подход Верховного Суда к определению ответственного лица за внесение арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в коммунальной собственности, в период переоформления правоустанавливающих документов (условный переходный период), и как собственнику земельного участка правильно защитить свои права в случае непоступления арендной платы в этот период.

Единство связи

Так, принцип единства юридической связи земельного участка и расположенного на нем здания установлен в статье 377 Гражданского кодекса (ГК) Украины: к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования земельным участком, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения, в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Законодатель также закрепил и уточнил основные правила автоматического перехода прав на земельный участок в статье 120 Земельного кодекса Украины и статье 7 Закона Украины «Об аренде земли».

Судебная практика последних лет подтверждает правило автоматического перехода. В 2018 году Верховный Суд был последователен в своих выводах. В силу прямой нормы закона при переходе права собственности на недвижимость замена арендатора земельного участка в действующем договоре аренды земли происходит автоматически и независимо от того, произошло ли документальное переоформление арендных правоотношений путем внесения изменений в договор относительно арендатора, поскольку переоформление только формально отражает то, что прямо закреплено в законе. Соответственно, новый владелец объекта недвижимости приобретает право аренды на земельный участок по действующему договору аренды, а не в порядке повторного предоставления земельного участка, то есть имеет место замена стороны в обязательстве.

Тем не менее, несмотря на декларирование автоматического перехода прав, на практике новому арендатору зачастую приходится оформлять право аренды на земельный участок путем заключения нового договора с органом местного самоуправления либо дополнительного соглашения о замене стороны в обязательстве. В силу разных факторов такое переоформление прав на земельный участок нередко затягивается, вследствие чего предыдущий и новый арендаторы сталкиваются с закономерным вопросом, на ком лежит бремя арендной платы за пользование землей на время переоформления правоустанавливающих документов.

Анализ законодательства дает основания полагать, что обязательство по оплате арендных платежей у нового правообладателя возникает после государственной регистрации права аренды за новым приобретателем согласно статье 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», а также пункту 287.6 статьи 287 Налогового кодекса Украины.

Таким образом, до недавнего времени существовала «серая зона», в которой обязательства предыдущего землепользователя в отношении земельного участка прекращались с момента перехода права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке, а у нового землепользователя такие обязательства возникали с момента регистрации права аренды после надлежащего оформления правоустанавливающих документов на земельный участок. Когда между моментом прекращения права аренды предыдущего землепользователя и моментом возникновения права аренды нового землепользователя существует временной разрыв, не исключена ситуация, что арендные платежи собственнику земельного участка поступать не будут. Вследствие этого сформировалась судебная практика: собственники земельных участков требовали возмещения новым землепользователем убытков в виде упущенной выгоды в порядке статей 22, 1166 Гражданского кодекса Украины. Позже она была заменена практикой относительно взыскания безосновательно полученных средств (имущества) в виде сохраненных арендных платежей согласно статье 1212 Гражданского кодекса Украины.

Практические коррективы

Однако Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда постановлением от 27 февраля 2019 года по делу № 913/661/17 внес свои коррективы в сложившуюся практику по взысканию арендных платежей в условный переходный период, уточнив, что обязанность внесения арендной платы за землю, на которой расположен объект недвижимости, переходит к покупателю с момента приобретения недвижимости вне зависимости от заключения дополнительного формального соглашения о замене стороны в обязательстве либо осуществления перерегистрации такого права.

Логика в данном случае проста: есть действующий договор — нет безосновательно полученных средств. Так, отметив, что право предыдущего землепользователя прекращается в силу прямого указания закона без прекращения в целом договора аренды земельного участка, а значит, замена арендатора земельного участка в соответствующем действующем договоре аренды земли происходит автоматически, Верховный Суд подтвердил, что с момента возникновения права собственности на недвижимое имущество у нового владельца возникает обязанность зарегистрировать вещное право на соответствующий земельный участок, на котором расположено здание.

При этом, оценивая обстоятельства пользования новым владельцем объекта недвижимости земельным участком без надлежащей перерегистрации договора аренды и соответственно без оплаты, Верховный Суд указал на ненадлежащий способ защиты нарушенного права собственника земельного участка, сделав вывод о том, что взыскание безосновательно полученных средств (имущества) в виде арендных платежей в подобной ситуации является ошибочным.

Кондикционные обязательства возникают при наличии одновременно следующих условий: 1) приобретение или сохранение имущества одним приобретателем за счет другого (потерпевшего); 2) приобретение или сохранение имущества при отсутствии правового основания или в случае, если основания, на котором имущество приобреталось, уже нет.

На примере постановления по делу № 913/661/17 Верховный Суд обратил внимание на важное обстоятельство, которое упускалось при рассмотрении подобных споров. В силу положений статьи 377 Гражданского кодекса Украины, статьи 120 Земельного кодекса Украины, а также статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» между сторонами продолжают существовать обязательственные (договорные) правоотношения, то есть договор аренды земли является действительным (правовое основание остается в силе), в то время как права и обязанности арендатора по нему переходят к новому собственнику объекта недвижимости. Таким образом, договорный характер спорных правоотношений делает невозможным применение к ним положений Гражданского кодекса Украины, касающихся приобретения имущества или его сохранения без достаточных правовых оснований. Фактически позиция Верховного Суда в данном случае означает, что покупатель недвижимости, расположенной на арендованном земельном участке, автоматически приобретает обязательство платить арендную плату на условиях договора аренды земельного участка с момента приобретения недвижимости, несмотря на отсутствие дополнительного соглашения о замене стороны в обязательстве, а в случае неисполнения им такого обязательства владелец земельного участка может обратиться в суд с требованием о взыскании просроченных арендных платежей, что исключает возможность требовать возмещения убытков либо взыскания безосновательно полученных средств.

ВЛАСЕНКО Анна — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев,

МИХАЙЛЕНКО Дарина — юрист ЮФ AVELLUM, г. Киев

 

МНЕНИЕ

Вопрос о сроке

Евгения ЧЕРНЕЦОВА, юрист KPMG Law Ukraine

Кассационный хозяйственный суд в составе ВС в постановлении от 27 марта 2019 года по делу № 913/661/17 пришел к выводу о невозможности применения положений статьи 1212 ГК Украины к требованиям о возмещении недополученных средств арендодателю земельного участка в связи с наличием договорных отношений между ним и новым собственником недвижимого имущества. Несмотря на это, 16 апреля 2019 года при рассмотрении дела № 922/744/18 ВС пришел к противоположному выводу — подтвердил правильность взыскания недополученной арендной платы за пользование земельным участком согласно статье 1212 ГК Украины с нового собственника здания на соответствующем участке. ВС указал, что право на землю у предыдущего собственника здания прекратилось не с момента заключения договора купли-продажи расположенного на земельном участке здания от 12 мая 2016 года, а с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора аренды — 6 октября 2017 года. При этом ВС отклонил аргумент ответчика, что право аренды земли автоматически перешло к нему при приобретении нежилого здания и возмещение неуплаченной суммы должно быть осуществлено согласно условиям договора аренды. Таким образом, однозначная позиция ВС относительно момента перехода обязанности оплаты аренды все еще не сформирована.

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Інші новини

PRAVO.UA