Сейчас на Украине полным ходом идет малая приватизация. Предприниматели стремятся стать полноправными хозяевами арендуемых у государства помещений. Заполучив желаемые квадратные метры в частную собственность, бизнесмен автоматически освобождается от дополнительных хлопот по продлению договора аренды и получению всяческих разрешений. Процесс перехода объекта из государственной собственности в частную нередко бывает болезненным и длительным. Особенно если этот объект находится в центре столицы. Подтверждение тому — история приватизации магазина «Чай» внешнеторговой фирмой «Мономах».

ООО «Внешнеторговая фирма «Мономах» прошло путь от дистрибьютора до ведущего производителя, обладающего известным национальным чайным брэндом, большой дилерской сетью и т.п. Под торговой маркой «Мономах» открыты фирменные магазины в шести городах Украины.

ПРЕДМЕТ СПОРА

Магазин «Чай», расположенный на первом этаже дома № 21 по ул. Большой Васильковской (бывшая Красноармейская), хорошо известен киевлянам и гостям города. Он имеет давнюю историю: бодрящий и ароматный напиток здесь продают с 1934 года. В 1991 году арендатором помещения стало ООО «Мономах». Согласно решению Киевского городского совета народных депутатов от 1 июля 1999 года, данное помещение было включено в перечень объектов, пребывающих в коммунальной собственности территориальной общины г. Киева и подлежащих приватизации в 1999 году. Решение также закрепило процедуру приватизации помещения, а именно приватизацию путем выкупа. Далее последовала оценка приватизируемого помещения.

Исходя из Методики оценки стоимости имущества во время приватизации, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июля 1998 года региональное отделение Фонда государственного имущества Украины по г. Киеву, занимающееся приватизацией объектов коммунальной собственности в г. Киеве, заключило с ООО «Академвартбуд» договор о проведении экспертной оценки указанного магазина. Цену, названную экспертом, руководство «Мономаха» сочло завышенной, поскольку расположенное в соседнем подъезде того же здания аналогичное помещение магазина было приватизировано по гораздо меньшей цене. Для того чтобы установить истину в этом вопросе, ООО «Мономах» обратилось в Киевский научно-исследовательский институт судебных экспертиз (КНИИСЭ) Министерства юстиции Украины с просьбой провести независимую оценку помещения. В результате экспертизы подтвердилось, что отчет ООО «Академвартбуд» содержит ряд неточных исходных данных и отклонений от требований нормативных документов, регламентирующих процесс экспертной оценки. В соответствии с выводами КНИИСЭ стоимость магазина составляла сумму, на 40 % меньшую, чем установленная ООО «Академвартбуд». Компания «Мономах» неоднократно сообщала о мотивах своих претензий и пыталась вести с ФГИУ переговоры по поводу определения приемлемой для обеих сторон цены. Но попытки решить спор внесудебным путем не увенчались успехом.

ИСК В СУД

Пунктом 29 Положения о порядке проведения экспертной оценки государственного имущества при приватизации от 2 февраля 1995 года установлено, что в случае несогласия покупателя с выводом эксперта относительно цены объекта приватизации покупатель может обжаловать определенную стоимость в судебном порядке. Руководствуясь этой нормой, ООО «Мономах» обратилось в Арбитражный суд г. Киева с исковым заявлением о побуждении к заключению договора по цене, определенной КНИИСЭ. В связи с тем, что срок действия вывода эксперта истек (согласно пункту 9 упомянутой выше Методики, он составляет два месяца со дня утверждения), в ходе судебного рассмотрения «Мономахом» было заявлено ходатайство о проведении новой экспертизы. Стоимость имущества, определенная другим составом экспертов КНИИСЭ, была немного больше ранее установленной КНИИСЭ. Ответчик по делу, отделение ФГИУ по г. Киеву, не согласился с выводами очередной экспертизы, сославшись на то, что они сделаны с нарушением методологического характера. И со своей стороны, обратился в суд с ходатайством о проведении повторного исследования стоимости магазина. Суд назначил экспертизу, но так как ответчик не уплатил за ее проведение, оценочные выводы так и не были предоставлены. Тем временем региональное отделение обратилось в суд с ходатайством о прекращении производства по данному делу в связи с отсутствием предмета спора, поскольку во время назначения и проведения экспертиз Киевсовет своим решением изменил способ приватизации: объект должен был продаваться на аукционе.

ДАЛЬШЕ — БОЛЬШЕ

Об этом неприятном для себя обстоятельстве ООО «Мономах» узнало спустя неделю. Без каких-либо предупреждений и уведомлений покупателя Киевский городской совет, ссылаясь на то что объект не был выкуплен в установленные сроки, изменил порядок приватизации магазина «Чай». Исходя из новых обстоятельств, отделение ФГИУ потребовало от «Мономаха» возвратить ему все документы по заключению договора купли-продажи. Арендатор магазина посчитал действия городских властей неправомерными и подал в Арбитражный суд г. Киева иск о признании недействительным абзаца 4 пункта 1 решения Киевского городского совета от 21 декабря 2000 года. В жалобе истец просил суд обратить внимание на то, что ни в одном нормативном акте, которым регламентируется порядок проведения приватизации, не сказано, что ее способ может быть изменен на основании того, что покупатель не согласен с оценкой стоимости приватизируемого объекта и оспаривает ее в судебном порядке. Также в законах не указано, что собственник имущества может ограничивать покупателя конкретными сроками на заключение договора купли-продажи. В жалобе также указывалось, что в соответствии с законодательством отделение ФГИУ должно было на протяжении месяца уведомить покупателя (ООО «Мономах») о каких-либо действиях, осуществляемых в отношении объекта приватизации. Несмотря на это, руководство компании было поставлено перед фактом новых «правил игры» через два месяца после принятия соответствующего решения Киевсоветом. Словом, представители истца считали действия ответчика незаконными. Суд же пришел к иному мнению. Он решил, что в соответствии с подпунктом 30 пункта 1 статьи 26 Закона Украины «О местном самоуправлении» к исключительной компетенции горсовета относятся вопросы определения порядка и условий приватизации объектов коммунальной собственности, и отказал «Мономаху» в удовлетворении иска. Юрист компании «Мономах» Елена Твердохлеб считает, что решение было принято с нарушением процессуальных норм, поскольку в ходе судебного процесса показания сторон не заслушивались, а решение было принято в тот период, когда в рассмотрении дела был назначен перерыв. Кроме того, данное решение суда было направлено истцу через месяц и десять дней с момента вынесения. То есть «Мономах» был фактически лишен права на обжалование. Отстоять это право удалось только через кассационную инстанцию. Суд высшей инстанции обязал Киевский апелляционный хозяйственный суд, который ранее отказал в рассмотрении апелляционной жалобы по причине пропуска срока обжалования, рассмотреть дело по сути.

СПРАВЕДЛИВОСТЬ ВОСТОРЖЕСТВОВАЛА!

Новое рассмотрение дало позитивные результаты. Киевский апелляционный хозяйственный суд в постановлении указал, что Киевсовет действительно имеет исключительное право определять способ приватизации объекта коммунальной собственности, но он им уже воспользовался, когда вынес решение о приватизации путем выкупа. В постановлении также указывалось, что действующим законодательством Украины не предусмотрена возможность изменения в процессе приватизации ранее установленного способа. Таким образом, Киевский апелляционный хозяйственный суд признал оспариваемую часть решения недействительной, отменил решение Хозяйственного суда г. Киева и удовлетворил иск «Мономаха». Киевсовет несколько раз пытался обжаловать это постановление в кассационном порядке, однако ему было отказано в связи с пропуском срока обжалования. Постановление об удовлетворении иска «Мономаха» на период обжалования уже вступило в законную силу.

После окончания этой эпопеи в Хозяйственном суде г. Киева в июне с.г. возобновилось производство по делу о побуждении к заключению договора. КНИИСЭ провел новую экспертизу с учетом нынешних реалий. Магазин «Чай» был оценен в соответствии с ныне действующими рыночными ценами на недвижимость. Суд удовлетворил требования истца и по этому иску, обязав региональное отделение по г. Киеву до 1 июля с.г. заключить с ООО «Мономах» договор купли-продажи по установленной цене. На данный момент один из лидеров чайного бизнеса на Украине стал полноправным собственником. Но каких усилий это стоило!

Четыре года судебных разбирательств, угроза выдворения из магазина из-за отказа в продлении договора аренды, основанного на изменении условий приватизации, существенное повышение стоимости приватизированного объекта… Но, несмотря на все это, ООО «Мономах» удалось доказать главное — предприниматель может отстоять свои права.