Генеральный партнер 2020 года

Издательство ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРАКТИКА

Ипотеке час

Переход права собственности на предмет ипотеки является действенным механизмом внесудебного взыскания задолженности по кредитным договорам

В условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретает вопрос быстрого и эффективного урегулирования задолженности перед финансовыми учреждениями. Как правильно действовать в обход судебных процедур и не создать дополнительных проблем? Что? Где? Когда? — вот основные вопросы, на которые попытаемся ответить в этой статье.

Вне суда

Ипотека — это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, с помощью которого, согласно статье 33 Закона Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года № 898-IV (Закон № 898), ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

Статьей 36 Закона № 898 установлено, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Под таким договором имеется в виду как оговорка об удовлетворении требований ипотекодержателя в ипотечном договоре, так и отдельный договор между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя. Такой отдельный договор подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре могут предусматривать:

— передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона № 898;

— право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 Закона № 898.

Правовые основания

Ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на ипотечное имущество служит договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает именно передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства.

Право другого лица с высшим приоритетом относительно срочного пользования недвижимым имуществом, приобретенным в собственность ипотекодержателем, сохраняет силу в соответствии с условиями договора, которым обусловлено такое пользование. Права и требования третьих лиц на предмет ипотеки, приобретенный в собственность ипотекодержателем, имеющие более низкий приоритет, чем требование ипотекодержателя, теряют силу.

Таким образом, при составлении ипотечного договора, в который включается оговорка о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, или, соответственно, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя очень важно использовать однозначные формулировки с учетом терминологии Закона № 898.

Порядок регистрации

Государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки осуществляется согласно Порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины № 868 от 17 октября 2013 года.

Для регистрации права собственности в таком случае в территориальное отделение Государственной регистрационной службы Украины (по местонахождению предмета ипотеки) заявитель, кроме документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество (то есть, собственно, договора ипотеки или договора между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя), подает:

— удостоверенную в установленном порядке копию письменного требования об устранении нарушений (в заявлении указывается краткое содержание нарушенного обязательства, требование об исполнении нарушенного обязательства не менее чем в 30-дневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения такого требования), а также документ, подтверждающий отправку такого требования (например, опись вложения в ценное письмо и квитанция об уплате почтовых услуг);

— документ, подтверждающий завершение 30-дневного срока с момента получения должником письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в письменном требовании, направленном ипотекодержателем должнику (например, уведомление о вручении почтового отправления, письмо-подтверждение службы доставки).

Судебная практика показывает, что ипотекодержатель обязан только выслать ипотекодателю и заемщику письменное требование об устранении нарушения путем направления заказных писем или телеграмм по адресам, указанным в договоре. Действующее законодательство не ставит ипотекодержателю в обязанность выяснять причины неполучения ипотекодателем почтовых отправлений, направленных по его почтовому адресу в установленном порядке.

При этом судьи констатируют, что почтовые отправления, которые возвращены органами почтовой связи со ссылкой на отсутствие (выбытие) адресата, отказ от получения, срок хранения почтового отправления и т.д. являются надлежащим подтверждением выполнения требований действующего законодательства по отправке ипотекодателю письменного требования об устранении нарушения. Ссылаясь на статьи 32, 33 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, судьи в своих решениях утверждают, что бремя доказывания отсутствия вины в неполучении почтового отправления, направленного в адрес получателя, лежит на получателе, а не на отправителе (к примеру, постановление Высшего хозяйственного суда № 5010/1580/2011-26/66 от 19 марта 2012  года);

— закладную (это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае неисполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки. Право на выдачу закладной приобретается только в случае, если это предусмотрено ипотечным договором и является существенным условием договора ипотеки);

— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности, а также за предоставление выписки из Государственного реестра.

Обращаем внимание на то, что наличие зарегистрированного запрета на отчуждение недвижимого имущества, наложенного нотариусом при удостоверении договора ипотеки, на основании которого происходит переход права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к ипотекодержателю, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество, не является основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.

Согласно части 5 статьи 15 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV, государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в течение пяти рабочих дней.

Как показывает практика, каждый отдельный факт обращения в Государственную регистрационную службу с целью регистрации права собственности на ипотечное имущество требует индивидуального подхода к вопросу укомплектования документов, однако это позволяет избежать длительных и расходных судебных процедур.

Таким образом, переход права собственности на предмет ипотеки с последующей его регистрацией в установленном действующим законодательством порядке является действенным механизмом урегулирования вопроса взыскания задолженности по кредитным договорам при условии их обеспечения ипотекой.

 

КОВАЛЬЧУК Ирина — старший юрист ЮК L.I.Group, адвокат, г. Киев


Мнение

Нет эффекта

Юрий ЗАРЕМБА, юрист ЮФ «Авеллум Партнерс»

Несмотря на довольно детальное регулирование вопроса передачи права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателю во внесудебном порядке, на данный момент существуют сложности в реализации этого механизма, не позволяющие финансовым учреждениям эффективно его использовать.

Первым препятствием является действие закона Украины о моратории от 3 июня 2014 года № 1304-VII. Данный закон запрещает при наличии определенных условий обращать взыскание на предмет ипотеки, который обеспечивает требования по потребительскому валютному кредиту. Это делает невозможным передачу права собственности на такой предмет ипотеки ипотекодержателю как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Кроме того, часто возникают некоторые сложности при предоставлении государственному регистратору документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Проблема заключается в невозможности ипотекодержателя предоставить подтверждение истечения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем требования о выполнении условий кредитного договора, поскольку ипотекодатель отказывается принимать письма с таким требованием от курьера.

 

Поделиться

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Пожалуйста, авторизуйтесь чтобы добавить комментарий.
Slider

Содержание

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Судебная практика

50 крупнейших судебных и арбитражных споров

Неформальный подход

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Банкротство

Выгодное пособие

Ограничение возможности

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Уголовный процесс

Уголовное наступление

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Судебная практика

Креативная зона

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Корпоративное право и M&A

Ставка на понижение

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Отрасли практики

50 крупнейших публичных сделок

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Судебная практика

Суд да дело

Войти в суть

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Защита бизнеса

Антикоррупционная схема

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Банковское и финансовое право

Валютный барьер

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Защита бизнеса

Сила противодействия

Защита по нотам

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Энергетика и природные ресурсы

Расчет показателен

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Инвестиции

Исходящие данные

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Корпоративное право и M&A

Инвестиционный фон

На Варшаву!

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Отрасли практики

Защитный рефлекс

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Юридический рынок

Объем забот

«Бронзовая лига» ведущих юридических фирм Украины 2014 года

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Банкротство

Залоговое преимущество

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Отрасли экономики

Четверка по экономике

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Юридический рынок

Посторонним вход воспрещен

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Интеллектуальная собственность

Эффект защиты

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Экспертный совет

Эксперты Всеукраинской исследовательской программы «50 ведущих юридических фирм Украины 2014 года»

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

История рейтинга

Погодные условия

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Региональные рынки

Ведущие региональные юридические фирмы Украины

В место сбора

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Конкурентное право

Закупочная смена

Встречный риск

Комплект неполноценности

20 крупнейших публичных сделок в сфере антимонопольного права

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Интеллектуальная собственность

Равнение на ЕС

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Фармацевтика

Держать фарму

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Интеллектуальная собственность

По году движения

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Налоговая практика

По больному счету

Новое бремя

Завидное непостоянство

Налог на убыль?

20 крупнейших споров в сфере налогообложения

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Энергетика и природные ресурсы

Закон о сохранении энергии

Пиковая нагрузка

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Информационные технологии

Рывок услуг

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Юридический рынок

Связанные одной целью

На нисходящем потоке

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

От редакции

Алексей Насадюк

Рустам Колесник

50 ведущих юридических фирм Украины 2014

Методология

Квинтэссенция рынка

FALSE

50 ведущих юридических фирм Украины 2014 года

Победители рейтинга «50 ведущих юридических фирм Украины» в 1998—2014 годах

VOX POPULI

Государство и юристы

Условный уровень

Акцент

Показатели движения

Государство и юристы

Бизнес глас

Мыть или не мыть

Государство и юристы

Новости законотворчества

Депозиты трудовых мигрантов освободят от налогов

Изменен Порядок выполнения админвзысканий в виде общественных работ

Утверждено Положение о Госу­дарст­венной службе интеллектуальной собственности

Государство и юристы

Конец Совета

Документы и аналитика

Судораздел

Взаимная мощь

Специализация трудна

Хозяйственное судорасстройство

Неделя права

Обеспечить переход

Неделя права

Новости из-за рубежа

Провокация преступления недопустима

Неделя права

Советы адвокатов

Структурные изменения

Новости из зала суда

Судебная практика

ООО «Книголенд» использовало персонаж «Маша» без разрешения

ООО «ММСИС Инвестментс» проиграло спор с коллегией АМКУ

Новости юридических фирм

Частная практика

МЮФ Integrites обеспечила представительство интересов Украины в Евросуде в связи с аннексией Крыма

АК «Правочин» консультирует Swissport Kazakhstan

С. Гришко назначен членом Комитета ICC по вопросам арбитража и альтернативного разрешения споров

МПЦ EUCON защитил интересы ООО «Восток» в налоговом споре

Отрасли практики

Офшорная кампания

Уголовное указание

Ипотеке час

Рабочий график

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

КАЛЕНДАРЬ НА НЕДЕЛЮ

Судебная стратегия

Репортаж

Проверить почву

Самое важное

Намерения силы

Конкурентные формы

Военный сбор

Плюрализм сомнений

Судебная практика

Судебные решения

Если фермерское хозяйство уже приобрело статус юрлица, то предоставление ему земельного участка должно осуществляться по результатам проведения земельных торгов

Направление претензии с требованием выплатить страховое возмещение в порядке регресса — право, а не обязанность страховой компании

Судебная практика

Газовое регулирование

Наблюдательный ответ

Различие стандартов

О «зависших» платежах

Тема номера

Накладно не вышло

Платежное поучение

Фиктивный брак

Частная практика

Адвокатский опрос

Хождение по Мукачево

Другие новости

PRAVO.UA

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: