В условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретает вопрос быстрого и эффективного урегулирования задолженности перед финансовыми учреждениями. Как правильно действовать в обход судебных процедур и не создать дополнительных проблем? Что? Где? Когда? — вот основные вопросы, на которые попытаемся ответить в этой статье.

Вне суда

Ипотека — это вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, с помощью которого, согласно статье 33 Закона Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года № 898-IV (Закон № 898), ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

Статьей 36 Закона № 898 установлено, что стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.

Под таким договором имеется в виду как оговорка об удовлетворении требований ипотекодержателя в ипотечном договоре, так и отдельный договор между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя. Такой отдельный договор подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен одновременно с ипотечным договором или в любое время до вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре могут предусматривать:

— передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 Закона № 898;

— право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 Закона № 898.

Правовые основания

Ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на ипотечное имущество служит договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующая оговорка в ипотечном договоре, которая предусматривает именно передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства.

Право другого лица с высшим приоритетом относительно срочного пользования недвижимым имуществом, приобретенным в собственность ипотекодержателем, сохраняет силу в соответствии с условиями договора, которым обусловлено такое пользование. Права и требования третьих лиц на предмет ипотеки, приобретенный в собственность ипотекодержателем, имеющие более низкий приоритет, чем требование ипотекодержателя, теряют силу.

Таким образом, при составлении ипотечного договора, в который включается оговорка о внесудебном обращении взыскания на предмет ипотеки, или, соответственно, договора об удовлетворении требований ипотекодержателя очень важно использовать однозначные формулировки с учетом терминологии Закона № 898.

Порядок регистрации

Государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки осуществляется согласно Порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины № 868 от 17 октября 2013 года.

Для регистрации права собственности в таком случае в территориальное отделение Государственной регистрационной службы Украины (по местонахождению предмета ипотеки) заявитель, кроме документа, подтверждающего возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество (то есть, собственно, договора ипотеки или договора между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя), подает:

— удостоверенную в установленном порядке копию письменного требования об устранении нарушений (в заявлении указывается краткое содержание нарушенного обязательства, требование об исполнении нарушенного обязательства не менее чем в 30-дневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения такого требования), а также документ, подтверждающий отправку такого требования (например, опись вложения в ценное письмо и квитанция об уплате почтовых услуг);

— документ, подтверждающий завершение 30-дневного срока с момента получения должником письменного требования ипотекодержателя в случае, когда более длительный срок не указан в письменном требовании, направленном ипотекодержателем должнику (например, уведомление о вручении почтового отправления, письмо-подтверждение службы доставки).

Судебная практика показывает, что ипотекодержатель обязан только выслать ипотекодателю и заемщику письменное требование об устранении нарушения путем направления заказных писем или телеграмм по адресам, указанным в договоре. Действующее законодательство не ставит ипотекодержателю в обязанность выяснять причины неполучения ипотекодателем почтовых отправлений, направленных по его почтовому адресу в установленном порядке.

При этом судьи констатируют, что почтовые отправления, которые возвращены органами почтовой связи со ссылкой на отсутствие (выбытие) адресата, отказ от получения, срок хранения почтового отправления и т.д. являются надлежащим подтверждением выполнения требований действующего законодательства по отправке ипотекодателю письменного требования об устранении нарушения. Ссылаясь на статьи 32, 33 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, судьи в своих решениях утверждают, что бремя доказывания отсутствия вины в неполучении почтового отправления, направленного в адрес получателя, лежит на получателе, а не на отправителе (к примеру, постановление Высшего хозяйственного суда № 5010/1580/2011-26/66 от 19 марта 2012  года);

— закладную (это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае неисполнения основного обязательства — право обратить взыскание на предмет ипотеки. Право на выдачу закладной приобретается только в случае, если это предусмотрено ипотечным договором и является существенным условием договора ипотеки);

— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности, а также за предоставление выписки из Государственного реестра.

Обращаем внимание на то, что наличие зарегистрированного запрета на отчуждение недвижимого имущества, наложенного нотариусом при удостоверении договора ипотеки, на основании которого происходит переход права собственности на предмет ипотеки от ипотекодателя к ипотекодержателю, а также зарегистрированных после государственной регистрации ипотеки прав или требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество, не является основанием для отказа в проведении государственной регистрации права собственности за ипотекодержателем.

Согласно части 5 статьи 15 Закона Украины «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV, государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в течение пяти рабочих дней.

Как показывает практика, каждый отдельный факт обращения в Государственную регистрационную службу с целью регистрации права собственности на ипотечное имущество требует индивидуального подхода к вопросу укомплектования документов, однако это позволяет избежать длительных и расходных судебных процедур.

Таким образом, переход права собственности на предмет ипотеки с последующей его регистрацией в установленном действующим законодательством порядке является действенным механизмом урегулирования вопроса взыскания задолженности по кредитным договорам при условии их обеспечения ипотекой.

 

КОВАЛЬЧУК Ирина — старший юрист ЮК L.I.Group, адвокат, г. Киев

---

Мнение

Нет эффекта

Юрий ЗАРЕМБА, юрист ЮФ «Авеллум Партнерс»

Несмотря на довольно детальное регулирование вопроса передачи права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателю во внесудебном порядке, на данный момент существуют сложности в реализации этого механизма, не позволяющие финансовым учреждениям эффективно его использовать.

Первым препятствием является действие закона Украины о моратории от 3 июня 2014 года № 1304-VII. Данный закон запрещает при наличии определенных условий обращать взыскание на предмет ипотеки, который обеспечивает требования по потребительскому валютному кредиту. Это делает невозможным передачу права собственности на такой предмет ипотеки ипотекодержателю как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Кроме того, часто возникают некоторые сложности при предоставлении государственному регистратору документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Проблема заключается в невозможности ипотекодержателя предоставить подтверждение истечения 30-дневного срока с момента получения ипотекодателем требования о выполнении условий кредитного договора, поскольку ипотекодатель отказывается принимать письма с таким требованием от курьера.