С принятием 5 июня 2003 года нового Закона Украины № 898-IV «Об ипотеке» (Закон) стало ясно, что ипотека имеет все шансы стать именно тем инструментом, который поможет сформировать надежные средства правового регулирования, защиты и обеспечения реализации интересов участников ипотечных правоотношений на Украине.

Однако сегодня, к сожалению, становится очевидным, что уровень проработки правовых коллизий в этой сфере является недостаточным. Это не соответствует важности института ипотеки для развития гражданских правоотношений в государстве. Пробелы в исследовании и развитии института ипотеки привели к тому, что многие проблемные вопросы остаются нерешенными на практике, поэтому сторонами правоотношений допускаются ошибки, которые затем разрешаются уже в судах (также, к сожалению, не всегда в рамках закона). Именно поэтому тема развития института ипотеки и практики его применения еще долго останется актуальной.

Восстановить или заменить

Так, в судебной практике нередки случаи, когда споры между ипотекодателями и ипотекодержателями возникали в связи с гибелью имущества, переданного в ипотеку, в силу объективных обстоятельств (землетрясения, пожары, наводнения и др.), субъективных (умышленное уничтожение) или случайных (внезапное обрушение в связи с возрастом конструкций или в связи со скрытыми их недостатками). Юридическими последствиями такой гибели в соответствии с предписаниями статьи 17 Закона является прекращение ипотеки. При этом в качестве единственного исключения из такого правила законодатель определил ситуацию, когда ипотекодатель восстанавливает предмет ипотеки. Однако, как усматривается из диспозиции указанной статьи, санкции за неисполнение таких требований в ней отсутствуют.

В случае гибели предмета ипотеки и не восстановления его ипотекодателем, ипотекодержатель остается без обеспечения (если только предмет ипотеки не является застрахованным в пользу ипотекодержателя). Тогда как же быть, если договор страхования заключен не был, имущество уничтожено, а долг, в обеспечение которого была установлена ипотека, не возвращен?

Согласно предписаниям части 2 статьи 587 Гражданского кодекса (ГК) Укра­ины, которые шире, нежели положения статьи 17 Закона, регулируют обязанности собственника предмета залога, установлено обязательство залогодателя — собственника предмета залога в случае его утери, порчи, повреждения или уничтожения по вине последнего заменить или восстановить это имущество, если иное не установлено договором.

Итак, если есть доказательства наличия вины (в форме умысла или неосторожности — разницы закон не предусматривает) залогодателя (ипотекодателя) в утрате предмета ипотеки, на первый взгляд, ничто не мешает залогодержателю обратиться в суд с соответствующим иском и восстановить свои нарушенные права.

Более того, согласно положениям статьи 580 ГК Украины, при случайном (безвинном) уничтожении предмета залога (ипотеки) залогодатель по требованию залогодержателя обязан предоставить равноценный предмет или, если такое возможно, восстановить уничтоженный или поврежденный предмет залога. То есть даже в случае отсутствия или недоказанности вины залогодателя в уничтожении имущества, залогодержатель вправе потребовать замены на равноценный предмет или восстановления уничтоженного (поврежденного) предмета залога.

Однако заменить утраченный предмет ипотеки возможно лишь тогда, когда у должника существует другое недвижимое имущество. При этом такое имущество должно быть равноценным утраченному по своим характеристикам, что существенно снижает вероятность такой замены.

В свою очередь, сформулировать в иске обоснованные требования о восстановлении недвижимости фактически означает разработать полный комплект проектно-сметной документации (определить, из каких материалов, каких размеров, цветов, по какой цене и пр. будет восстановлено имущество) с установлением сроков такого строительства, ответственных лиц, порядка исполнения работ, их стоимости и т.д., что также маловероятно с учетом сложности и длительности этого процесса. В противном случае, если все указанные обстоятельства не определить в иске, решение суда будет неконкретным и таким, которое вряд ли сможет быть исполнено.

Кроме того, следует отметить, что обязать лицо (а особенно юридическое) исполнить судебное решение о замене утраченного имущества на практике достаточно сложно, если не невозможно, в результате чего исполнительные производства нередко длятся годами и не приносят желаемых результатов.

Также следует добавить, что, рассмат­ривая требования залогодержателя о восстановлении утраченного предмета ипотеки на основании именно статьи 580 ГК Украины, суды достаточно тщательно изучают обстоятельства относительно наличия у залогодателя объективной возможности восстановления уничтоженного предмета залога. В подобных случаях предметами судебного исследования выступают, в частности, имущественное положение залогодателя и наличие у него свободных средств. При этом указанные категории являются оценочными, что, в конце концов, приводит к разрешению спора судом большей частью согласно его субъективному восприятию обстоятельств дела.

Из договора ипотеку не выбросишь

Не менее тщательно в подобных делах суды рассматривают и положения договора ипотеки. Так, по делу, которое в 2009 году рассматривал Хозяйственный суд Николаевской области по иску заемщика-ипотекодателя к банку-ипотекодержателю о расторжении договора ипотеки в связи с утратой предмета ипотеки и встречному иску банка к заемщику о восстановлении утраченного предмета ипотеки, суд установил, что существуют основания для отказа во встречном иске из-за того, что договор ипотеки содержит лишь обязанность ипотекодателя заменить предмет ипотеки, а потому требования о его восстановлении — безосновательны.

Мотивируя свое решение, суд сослался на то, что стороны договора ипотеки, по его мнению, отступили от положений норм статьи 587 ГК Украины и определили свой способ удовлетворения требований ипотекодержателя — замену утраченного предмета ипотеки. При этом тот факт, что указанная статья предусматривает альтернативное обязательство ипотекодателя заменить или восстановить предмет ипотеки, что корреспондируется с правом ипотекодержателя заявлять, соответственно, требования о замене или о восстановлении предмета ипотеки на свое усмотрение, никак не повлиял на решение суда по указанному делу (более того, упомянутое решение было поддержано высшими судебными инстанциями, включая Высший хозяйственный суд Украины).

Также следует отметить, что суд отказал и в первичном иске из-за несоответствия избранного истцом способа защиты своих прав требованиям статьи 16 ГК Украины. Следовательно, вероятность того, что попытка ипотекодержателя получить удовлетворение своих требований путем обращения в суд с иском о замене, а тем более о восстановлении утраченного предмета ипотеки, скорее всего, не принесет желаемых результатов или окажется слишком затратной, является достаточно высокой.

Единственной надеждой для залогодержателя на получение удовлетворения хотя бы части требований может быть земельный участок, на котором расположен предмет ипотеки. Так, согласно части 4 статьи 6 Закона, если здание (сооружение), которое передается в ипотеку, расположено на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на правах собственности, то такое здание (сооружение) подлежит передаче в ипотеку вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Итак, можно предположить, что залогодержатель имеет право обратить взыскание на такой земельный участок в погашение своих требований к должнику. Однако в случае если земля относится к государственной или коммунальной собственности и находится у ипотекодателя в аренде, ипотекодержатель будет лишен права требовать обращения взыскания на такой участок.

Наряду с этим в судебной практике наблюдались случаи, когда в договоре ипотеки содержалось положение о том, что все сооружения, которые будут построены на земельном участке, в случае уничтожения предмета ипотеки, автоматически становятся предметами ипотеки. В такой ситуации ипотекодержатель, хотя и гипотетически, может претендовать на все будущие сооружения, которые будут построены ипотекодателем на этом участке.

Так, по делу, которое также рассматривал Хозяйственный суд Николаевской области уже в 2010 году по иску ипотекодателя о прекращении ипотеки в связи с уничтожением ее предмета, суд установил, что указанный предмет был утрачен до момента обращения истца в суд. В связи с этим суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска на основании положений той же статьи 17 Закона, поскольку она связывает прекращение ипотеки исключительно с фактическим уничтожением ее предмета, а не в силу решения суда.

При этом суд, в порядке статьи 35 ГПК Украины, сослался на другое решение суда по делу между теми же сторонами о признании прекращенным договора ипотеки, которым был установлен факт уничтожения здания (при этом указанное решение было частично отменено судом апелляционной инстанции ввиду того, что статья 17 Закона предусматривает прекращение самой ипотеки, а не договора ипотеки; в связи с таким положением вещей образовалась странная правовая ситуация — договор действует, а предмета договора не существует в природе).

Таким образом, с одной стороны, права ипотекодержателя являются более защищенными по сравнению с правами других кредиторов, а с другой — несовершенство правового регулирования ипотечных правоотношений на Украине нередко сводит на нет такую защищенность.

ПАТОВА Анастасия — юрист ЮФ «Салком», г. Киев

---

Теория

Формальный обмен обязанностями

Ипотека является одним из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором, поскольку надежно защищает права последнего и устанавливает высокий приоритет требований ипотекодержателя. Согласно предписаниям статьи 3 Закона, ипотека возникает на основании нотариально удостоверенного договора, закона или решения суда. Итак, с момента нотариального удостоверения ипотечного договора ипотекодатель обязан передать предмет ипотеки (лишь формально, поскольку де-факто недвижимое имущество остается в его собственности, что и составляет специфику ипотеки), а ипотекодержатель — его принять (также формально). При этом, поскольку предметом ипотеки является исключительно недвижимое имущество, которое физически нельзя где-то скрыть, залогодержатель «спит спокойно», уверенный в обеспечении своих прав, к моменту, когда (и если) возникнет потребность в обращении взыскания на ипотеку. Однако, как иногда оказывается, весьма преждевременно.