Очень часто, получая кредит, заемщик готов на все, лишь бы банк выдал необходимый ему заем, предоставляя максимальные гарантии выполнения обязательства в будущем, в частности обеспечивая их ипотекой. Но когда с возвратом долга возникла проблема, расплачиваться недвижимым имуществом, которое остается наиболее ликвидным активом в Украине, весьма неохота. Из этого и проистекают многие ипотечные споры, при разрешении которых судам приходится находить баланс интересов и собственника имущества, и займодателя.

В поисках такого баланса еще 29 сентября 2020 года Большая Палата (БП) Верховного Суда (ВС) приняла постановление по делу № 757/13243/17, текст которого был обнародован лишь недавно. В частности, в постановлении даны оценки таким обстоятельствам, как дипломатический иммунитет строения, переданного в ипотеку, права малолетних детей и нарушение процедуры уведомления о намерении получить погашение долга за счет предмета ипотеки путем его отчуждения третьему лицу.

Исковые требования

В суд обратился гр­н Д. с требованием признать недействительными договоры купли­продажи двух земельных участков и жилого дома. Ответчиками были указаны ООО «Р», приобретшее права кредитора на основании договора об уступке права требования, заключенного с банком, и ООО «К» — собственник спорного имущества на момент подачи иска.

Доводы истца касались отсутствия права у ООО «Р» отчуждать предметы ипотеки и сводились к следующему. Во­первых, спорное имущество не может быть предметом обращения взыскания, поскольку является помещением дипломатического представительства — посольства Греции в Украине. Во­вторых, ипотекодержатель не мог от своего имени заключать договор купли­продажи предмета ипотеки с любым лицом в соответствии со статьей 38 Закона Украины «Об ипотеке» (Закон) ввиду отсутствия в договоре ипотечной оговорки об этом, а ссылка в договоре ипотеки на указанную статью не содержит всех условий перехода права собственности на предмет ипотеки к ипотекодержателю и не подтверждает согласия ипотекодателя на внесудебный способ обращения взыскания на предмет ипотеки. В­третьих, истец не был уведомлен продавцом о намерении продать предмет ипотеки от своего имени любому другому лицу. В­четвертых, спорное имущество на момент заключения договоров купли­продажи между ответчиками было обременено — на него судом был наложен в порядке обеспечения иска запрет на отчуждение истцом и арест путем запрета совершать какие­либо регистрационные действия в отношении спорного имущества. В­пятых, договоры купли­продажи имущества были заверены частным нотариусом только после вынесения решения Бабушкинского районного суда города Днепропетровска от 9 декабря 2016 года по делу № 200/20250/16­ц об отмене постановления этого нотариуса об отказе в совершении нотариального действия и обязательстве осуществить такое удостоверение, которое, впрочем, было отменено определением апелляционного суда. В­шестых, в жилом доме, переданном в ипотеку, на момент продажи имущества были зарегистрированы малолетние дети, что означает необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на его отчуждение.

Суды, оценив все доводы, в удовлетворении исковых требований отказали. БП ВС также согласилась с выводами нижестоящих судов, отметив следующее.

Уведомление о прочтении

Так, согласно части 1 статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке» в случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель направляет ипотекодателю и должнику письменное требование об устранении нарушения. В этом документе указываются краткое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в срок не менее 30 дней и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения данного требования. По смыслу части 1 статьи 33 и части 1 статьи 35 Закона реализации права ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки предшествует реализация им права требовать досрочного выполнения основного обязательства. И только если последнее не выполнено или выполнено ненадлежащим образом, ипотекодержатель может обратить взыскание на предмет ипотеки.

Итак, возможность удовлетворения требований кредитора путем обращения взыскания на предмет ипотеки напрямую связана с соблюдением ипотекодержателем процедуры надлежащего направления ипотекодателю и должнику (если это разные лица) требования об устранении нарушения основного обязательства.

Порядок уведомления стороны могут согласовать в договоре либо же в силу обычаев делового оборота воспользоваться средствами почтовой связи или курьерской службы, которые позволяют установить содержание отправления и подтвердить его вручение, например, отправить ценное письмо с описью вложения. При этом БП ВС подчеркивает, что надлежащим уведомлением считается также требование, направленное с соблюдением правил, которое не было получено должником/ипотекодателем по небрежности или вследствие уклонения от получения. То есть действует презумпция надлежащего уведомления ипотекодержателем о необходимости устранения нарушений основного обязательства, которая, впрочем, может быть опровергнута ипотекодателем в общем порядке.

Если же уведомления не было, то ипотекодержатель не приобретает права обращения взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования, а предмет ипотеки, приобретенный другим лицом по договору с ипотекодержателем, является имуществом, приобретенным у лица, не имевшего права его отчуждать.

Право продажи

Суды установили, что стороны договорились о возможности внесудебного удовлетворения требований за счет предмета ипотеки. Поэтому утверждение истца об отсутствии ипотечной оговорки не было подтверждено.

Вместе с тем БП ВС отметила, что в силу части 1 статьи 38 Закона ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли­продажи письменно уведомить ипотекодателя и всех лиц, имеющих зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования относительно предмета ипотеки, о своем намерении заключить этот договор. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение причиненных убытков.

То есть при соблюдении ипотекодержателем требований части 1 статьи 35 Закона касательно надлежащей отправки ипотекодателю и должнику требования об устранении нарушения основного обязательства невыполнение требований части 1 статьи 38 Закона относительно уведомления ипотекодателя о конкретном способе удовлетворения требований ипотекодержателя путем заключения договора купли­продажи предмета ипотеки любому лицу­покупателю не влечет ничтожности такой сделки и не является основанием (при условии соблюдения других требований законодательства в отношении такого вида сделки) для признания ее недействительной. Вместе с тем может быть основанием для возмещения ипотекодателю причиненного ее совершением ущерба.

В случае направления ипотекодержателем ипотекодателю требования об устранении нарушения основного обязательства в соответствии с частью 1 статьи 35 Закона с одновременным уведомлением об избрании способа удовлетворения требований ипотекодержателя согласно части 1 статьи 38 Закона одним документом следует исходить из приоритета соблюдения именно части 1 статьи 35 Закона Украины «Об ипотеке». Факт направления такого уведомления был установлен судами в рамках другого дела между этими же сторонами. В данном деле суды установили, что ипотекодержатель не уведомил о намерении продать предмет ипотеки. Однако БП ВС соглашается с позицией судов первой и апелляционной инстанций о том, что ненадлежащее уведомление ипотекодателя о намерении заключить договоры купли­продажи предмета ипотеки не является основанием для удовлетворения исковых требований гр­на Д., поскольку правовым последствием невыполнения правил статьи 38 Закона является не недействительность сделки, а возмещение ипотекодержателем убытков, причиненных ипотекодателю ее совершением.

Другие доводы

Что касается доводов истца относительно занижения цены сделки, то суд отметил, что ее несоответствие реальной стоимости имущества не является основанием недействительности сделки, поскольку по смыслу части 6 статьи 38 Закона Украины «Об ипотеке» цена продажи предмета ипотеки устанавливается по соглашению между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности на уровне не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия ипотекодержатель возмещает разницу потерпевшим от такого занижения. В части зарегистрированных обременений суд отметил, что обременение перед ипотекодержателем ООО «Р» имеет приоритет над обременениями перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку имущество зарегистрированы после государственной регистрации ипотеки.

В завершение БП ВС отклонила также доводы относительно необходимости согласия органа опеки попечительства и дипломатического статуса имущества. В частности, суд отметил, что сделка, совершенная родителями (усыновителями) в отношении недвижимого имущества, право собственности или пользования относительно которого имеют дети, при отсутствии обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства может быть признана судом недействительной при условии, если будет установлено, что оспариваемая сделка противоречит правам и интересам ребенка. Сам по себе факт отсутствия обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение оспариваемой сделки не является безусловным основанием для признания ее недействительной.

Дипломатические представительства защищаются государством пребывания от любого проникновения, пользуются иммунитетом от обыска, выемки, реквизиции, ареста и исполнительных действий, однако указанный иммунитет не ограничивает переход права собственности на помещения, который не связан с проникновением в помещение и с совершением исполнительных действий. Смена собственника помещения, в котором находится посольство Греции, не противоречит Венской конвенции о дипломатических отношениях, поскольку не повлечет ни вторжения в помещение, ни причинения ему вреда, ни нарушения покоя посольства.

Ирина ГОНЧАР • «Юридическая практика»