Согласно статье 3 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке», ипотечными ценными бумагами являются ценные бумаги, выпуск которых обеспечен ипотечным покрытием (ипотечным пулом) и свидетельствующие о праве их владельца на получение от эмитента принадлежащих ему средств.

Для Украины ипотечные ценные бумаги — явление новое, поскольку существует всего несколько лет и появилось после принятия законов «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», «О финансово-кредитных механизмах управления имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», а также «Об ипотечных облигациях».

Основным заданием ипотечных ценных бумаг является аккумулирование недорогих ресурсов для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов. Один из видов ипотечных ценных бумаг, заслуживающих внимания, — это ипотечные облигации.

Ипотечные облигации являются не только удобным источником долгосрочного финансирования, но и достаточно привлекательным объектом инвестирования, а также финансовым инструментом, который при умелом государственном регулировании способен стимулировать долгосрочные сбережения внутри страны.

Привлекательность ипотечных облигаций как объекта долгосрочных инвестиций заключается в том, что выполнение обязательств обеспечивается ипотечным покрытием — портфелем специально отобранных ипотечных кредитов.

Согласно статье 3 Закона Украины «Об ипотечных облигациях», ипотечными облигациями являются именные ценные бумаги, выпущенные в бездокументарной форме, подтверждающие внесение ее владельцем денежных средств и обязательство эмитента возместить ему номинальную стоимость облигации и предусмот­ренного проспектом эмиссии денежного дохода в виде процента (фиксированного или плавающего), обеспеченное ипотечным покрытием, за счет которого владелец облигации имеет право удовлетворить свои требования.

Законодательством Украины предусмотрено два вида ипотечных облигаций — обычные и структурированные ипотечные облигации (СИО). Отличаются они тем, что эмитентом обычных ипотечных облигаций является банк или небанковское финансовое учреждение, которое несет ответственность за выполнение обязательств не только ипотечным покрытием и всем своим имуществом, на которое в соответствии с законодательством может быть обращено взыскание. Эмитентом СИО является специализированное ипотечное учреждение, исключительный вид деятельности которого — приобретение ипотечных активов и выпуск СИО, а ответственность эмитента ограничивается ипотечным покрытием.

Следует отметить, что в правовом регулировании выпуска ипотечных облигаций все еще существуют пробелы. Если в отношении обычных ипотечных облигаций Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому ринку (ГКЦБФР) был утвержден ряд нормативных документов, регулирующих отдельные вопросы эмиссии и ее регистрации, ипотечного покрытия, ведения реестров выпусков ипотечных облигаций и их владельцев, то касательно СИО образовалась брешь.

Некоторые положения Закона Украины «Об ипотечных облигациях» преду­сматривают принятие целого ряда подзаконных нормативно-правовых актов. Например, статьей 19 вышеупомянутого Закона допускается создание единого ипотечного покрытия для осуществления нескольких выпусков СИО с разными условиями. Кроме того, пункт 7 статьи 26 данного Закона предполагает разработку и принятие ГКЦБФР нормативно-правового акта, устанавливающего порядок созыва, проведения и принятия решения общим собранием владельцев СИО. Однако соответствующие нормативные документы на данный момент не разработаны.

Следует отметить также несовершенство некоторых положений самого Закона Украины «Об ипотечных облигациях». В частности, необходимо упомянуть статью 18, которая дает определение эмитента СИО специализированному ипотечному учреждению (СИУ). Единственным видом деятельности СИУ может быть купля-продажа ипотечных активов, выпуск структурированных ипотечных облигаций и, согласно пункту 3 упомянутой выше статьи, получение права осуществлять деятельность после внесения ее в Государственный реестр финансовых учреждений.

Положением о государственном реестре финансовых учреждений (пунктом 1.9) установлено, что для получения статуса финансового учреждения юридическое лицо должно соответствовать требованиям, установленным законодательством. Однако закон не выдвигает абсолютно никаких требований относительно достаточности капитала, ликвидности, лицензирования этого вида деятельности, требований к составу должностных лиц учреждения, уровню их компетенции и образования. Отсутствие подобных требований может привести к негативным последствиям в виде разнообразных махинаций и афер на рынке, разочарования инвесторов и замедления развития этого достаточно перспективного сегмента рынка.

Кроме того, без внимания остался вопрос приобретения самих ипотечных активов. В случае с выпуском обычных ипотечных облигаций проблем нет, поскольку банк может отнести к ипотечным активам и выданные им ипотечные кредиты. Но вот при выпуске структурированных облигаций единственным способом приобретения активов является заключение договоров уступки права требования, поскольку рынок закладных на Украине отсутствует в принципе.

Нормативно-правовое регулирование в сфере выпуска ипотечных облигаций все еще несовершенно и нуждается в доработке. Нормальное развитие этого сектора фондового рынка требует солидной подготовки законодательной базы, прозрачной и понятной для всех участников рынка.

МОРОЗ Андрей — юрист, юридическая фирма «Лавринович и Партнеры», г. Киев