Украинский рынок недвижимости стремительно растет. Многие иностранные инвесторы, заинтересованные возможностью высоких прибылей, планируют выход на этот рынок. Одним из ключевых факторов, влияющих на инвестиционный климат Украины, является наличие соответствующей законодательной защиты инвестиций и прав на приобретенную недвижимость и, в частности, системы регистрации прав на недвижимость.

На Украине данная система находится на стадии реформирования и становления в соответствии с европейскими стандартами и, вследствие этого, не всегда соответствует ожиданиям потенциальных инвесторов. В отличие от стран Евросоюза, Украина не имеет единого реестра недвижимого имущества, который содержал бы в себе исчерпывающую информацию о любом недвижимом объекте и правах на него. Неполнота регистрируемой информации об объектах недвижимости на Украине и правах на них, а также отсутствие свободного доступа к реестрам являются сдерживающими факторами для иностранных инвесторов в недвижимость на Украине.

Правовым аспектам инвестирования в недвижимость Украины было посвящено очередное заседание Юридического пресс-клуба, состоявшееся 15 августа с.г. в пресс-центре Информационного агентства «ЛИГАБизнесИнформ». В мероприятии приняли участие управляющий партнер юридической фирмы «Арцингер и Партнеры» Тимур Бондарев и партнер «Арцингер и Партнеры» Анна Погребная, эксперты рынка недвижимости, специалисты отрасли, а также журналисты — члены Юридического пресс-клуба.

Лейтмотивом мероприятия стало мнение о необходимости создания на Украине единого реестра прав на недвижимость, к которому должен быть открытый доступ. Его высказал модератор круглого стола Тимур Бондарев.

По словам г-на Бондарева, на рынке недвижимости в течение последних нескольких лет наблюдается значительный инвестиционный прорыв: множество инвест-фондов и частных инвесторов ежедневно приходят на рынок украинской недвижимости, многие структуры перепрофилируются с инвестиций промышленного сектора на работу с недвижимостью, наблюдается диверсификация финансовых активов в инвестиционные фонды, специализирующиеся на операциях с недвижимостью. Всё это становится причиной огромной доходности отечественного рынка недвижимости.

И тем не менее, положение на инвестиционном рынке провоцирует значительные проблемы, в частности: при регистрации прав собственности на недвижимость сталкиваемся с тем фактом, что в стране нет единого реестра имущественных прав — права на землю и объекты недвижимости, расположенные на этой земле, рассматриваются в контексте разных государственных реестров, что существенно усложняет процесс сбора информации по объекту (в частности и при ипотечном кредитовании) и оставляет большие возможности для реализации теневых схем оборота. Все это в итоге может привести к значительным проблемам, вплоть до оттока внешних инвестиций с рынка.

Сегодня на Украине нет единого реестра недвижимого имущества, который содержал бы информацию о любом недвижимом объекте и правах на него. В результате покупатель не имеет возможности получить оперативную информацию о правах продавца на объект недвижимости. Довольно проблематичным является получение информации от регистрирующего органа относительно характеристик земельного участка. Проблемой является и то, что земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости рассматриваются в качестве отдельных объектов прав, поэтому регистрация прав на них осуществляется в разных реестрах.

На Украине ныне действует шесть отдельных государственных реестров. В то же время, г-н Бондарев уверен, что реестр должен быть один, и решение о создании такого единого реестра должно приниматься на государственном уровне. Задержка с формированием единого реестра может быть вызвана тем, что Министерство юстиции и Государственный комитет земельных ресурсов не могут договориться, кто будет распоряжаться средствами, получаемыми за оформление прав на недвижимость. По словам г-на Бондарева, спрогнозировать, сколько времени продлится «война» между Госкомземом и Министерством юстиции, нельзя.

Присутствовавшие также сошлись во мнении, что доступ к единому реестру должен быть открытым. Например, право получать справки из реестра должны иметь маклеры, адвокаты, нотариусы, поскольку сейчас покупатель объекта недвижимости не может проверить самостоятельно информацию, предоставленную собственником объекта. А это, в свою очередь, может сулить «неприятные сюрпризы» в будущем. «Существующее законодательство предусматривает доступ субъектов трансакций рынка недвижимости ко всем существующим реестрам имущественных прав на Украине, но, тем не менее, на практике осуществление предварительных запросов в эти реестры остается весьма проблематичным. Нередко в моменты непосредственно акта нотариального засвидетельствования договора купли-продажи нотариус, делая запрос в реестр, отказывает в освидетельствовании договора в связи с наличием, например, налогового залога и т.п. Таким образом, субъект, приобретая недвижимость, может руководствоваться только информацией, полученной от владельца недвижимости, без реальной возможности проверить эту информацию в реестрах имущественных прав», — отметила Анна Погребная.

По итогам заседания экспертами Юридического пресс-клуба была предложена инициатива создания при клубе профильного комитета по недвижимости, с целью систематического мониторинга существующего законодательства в контексте недвижимости и продолжения публичного освещения правовых проблем на рынке. Председательствовать в комитете предложено Тимуру Бондареву.