Законодательная поддержка развития общественных отношений является если не залогом их успеха, то, по крайней мере, желательным, а порой и необходимым катализатором. Не являются исключением в этом плане и ипотечные правоотношения. Усовершенствовать и унифицировать действующие нормы законодательства в данной сфере призван внесенный Кабинетом Министров Украины законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно вопросов ипотечных отношений», который 15 декабря 2005 года Верховный Совет Украины принял в целом как закон. Разработанный изначально как универсальное средство от несогласованности нормативно-правовых актов в сфере инвестирования строительства, данный Закон должен обеспечить юридическую поддержку ипотеки на более высоком уровне.

Согласовали и уточнили

Вышеуказанный Закон направлен на урегулирование разногласий между отдельными положениями Законов Украины «Об ипотеке», «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» и иными законодательными актами Украины относительно согласования терминологического аппарата, а также решения вопросов по сути относительно эффективного внедрения механизмов ипотечного кредитования.

В Законе унифицирован предмет ипотечного договора и конкретизирован ряд норм, регулирующих правоотношения по ипотечному кредитованию. В частности, Закон содержит новое определение понятия «ипотечный кредит», под которым понимаются правоотношения между кредитодателем и заемщиком, осуществляемые на основании кредитного договора о предоставлении средств в пользование на условиях обеспечения возврата средств ипотекой. Уточнено содержание ипотечного договора, который помимо предусмотренного ранее должен содержать реквизиты лицензии и/или свидетельства о внесении кредитодателя в Государственный реестр финансовых учреждений или Государственный реестр банков. Данным Законом установлено, что изменения и дополнения в ипотечный договор вносятся путем заключения отдельного договора, подлежащего нотариальному удостоверению. Это обусловлено тем, что одним из существенных условий договора является описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации, и изменение характеристик недвижимости, являющейся предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, планировки помещений и т.д.), влияет как на оценочную стоимость объекта, так и на его качественные характеристики, что может отразиться на обеспечении исполнения основного обязательства должником, а это, в свою очередь, может привести к нарушению прав кредитора (ипотекодержателя). В связи с этим Закон устанавливает обязанность сторон любые изменения и дополнения в ипотечный договор, в том числе и изменения характеристик недвижимости, оформлять соглашением между сторонами ипотечного договора.

Также в Законе установлен единый подход к порядку принудительной реализации предмета ипотеки, учитывающий положения Закона Украины «Об исполнительном производстве», и обращения взыскания на недвижимость, которое базируется на договорной основе.

Законом исключены виды обязательного страхования финансовых рисков, поскольку, в соответствии с Законом Украины «О страховании», назначением страхования является защита имущественных интересов граждан и юридических лиц в случае наступления определенных событий (страховых случаев). При этом основными признаками страхового риска являются вероятность и случайность наступления, то есть страхование не может выполнять функцию дополнительного источника финансирования строительства объекта.

Статья 3 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» дополнена и отныне предусматривает новый вид ценных бумаг, которые могут выпускаться на Украине, — сертификат фонда операций с недвижимостью. Такие сертификаты имеют право выпускать финансовые учреждения, создавшие фонд операций с недвижимостью и осуществляющие привлечение средств физических и юридических лиц в управление с целью финансирования строительства.

Незавершенное строительство как объект ипотеки

Закон вносит изменения в Гражданский кодекс Украины. Предусматривается, что, как и ранее, до завершения строительства лицо считается собственником материалов, оборудования и т.д., использованных в процессе этого строительства. Исключено положение, согласно которому по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, не выполненная в соответствии с проектом, является незначительной. Вместо этого установлено, что в случае необходимости вышеуказанное лицо (собственник материалов) может заключить договор относительно объекта незавершенного строительства, право собственности на который регистрируется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих право собственности или пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих в себе описание объекта незавершенного строительства. Изменениями предполагается, что передача в ипотеку объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Следует отметить, что данные новшества вызвали неоднозначную реакцию субъектов, осуществляющих строительную деятельность. До вступления изменений в силу в вышеописанном случае на практике заключали договор ипотеки имущественных прав на недвижимость. А вот на вопрос о том, что заключать сейчас, однозначного ответа, по-видимому, не существует. Договор ипотеки прав на земельный участок может заключаться только в тех случаях, когда земельный участок принадлежит застройщику на праве собственности. Но на практике такие случаи — редкость. В то же время в Законе содержится норма, согласно которой ипотечный договор, предметом ипотеки которого являются именно имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость. Ипотекодателем в этом случае может быть застройщик — лицо, организовывающее строительство недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.

Инвесторами могут быть только…

Согласно нововнесенному положению статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование строительства которых осуществляется из негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и строительство таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, созданные и действующие в соответствии с законодательством, а также путем выпуска беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Однако содержание термина «единица недвижимости» в Законе не раскрыто, что может на практике привести к неоднозначному его пониманию.

Несмотря на то что по сравнению с редакцией законопроекта, принятого в первом чтении, которая предполагала возможность финансирования строительства только фондами финансирования строительства и фондами операций с недвижимостью (которых, к слову, на Украине еще даже не существует), данная норма предполагает больше вариантов для осуществления вышеуказанной деятельности, — законодатель в императивной форме определил единственно возможные способы инвестирования и финансирования строительства жилья. Не вдаваясь в подробности относительно того, кому это было нужно, следует все же отметить, что возможности привлечения денег в строительство явно ограничены.

Безусловно, не лишен законопроект и недостатков, которые неспециалист может и не заметить, но вот для субъектов, осуществляющих инвестирование в строительство, они могут стать роковыми. Некоторые положения Закона отражают интересы лишь узкого круга субъектов первичного рынка недвижимости. Как бы там ни было, парламент уже принял рассматриваемый Закон и 14 января с.г. он вступил в силу.