В настоящее время в Киеве наблюдается сложная ситуация с инвестированием реконструкций чердачных помещений в мансардные этажи. Сейчас заморожено более 300 таких инвестиционных контрактов. Причина этого — иски со стороны жильцов, мотивированные тем, что хозяева квартир являются собственниками вспомогательных помещений дома, в т.ч. и чердачных. В связи с этим рассмотрим позицию одной из сторон инвестиционного контракта, а именно: районной государственной администрации. Некоторые администрации, в частности N-ская районная, подписав ранее инвестиционный контракт, поддерживает исковые заявления жильцов и заставляет инвестора согласовывать реконструкцию чердака с каждым проживающим, что, в принципе, нереально. Согласно решению Хозяйственного суда г. Киева от 15 апреля 2003 года, такие действия считаются неправомерными. Решение принято по иску ЧП «Б» к N-ской районной администрации. Истец обратился в суд с иском об обязании N-ской районной администрации выполнить условия инвестиционного контракта, заключенного между истцом и ответчиком. Исковые требования мотивированы тем, что вопреки нормам действующего законодательства Украины ответчик не выполняет своих обязательств по условиям инвестиционного контракта, не содействует инвестору в выполнении условий и препятствует истцу проводить какие-либо работы по реконструкции объекта строительства. Суд рассмотрел материалы дела, заслушал пояснения представителей истца и установил: в апреле 2001 года между истцом и районной государственной администрацией был заключен инвестиционный контракт на реконструкцию чердака с надстройкой аттикового и мансардного этажей в жилом доме по ул. Круглоуниверситетской. Этот контракт был подписан собственником — районной государственной администрацией г. Киева, уполномоченным органом собственника — коммунальным предприятием жилищного хозяйства N-ого района г. Киева, а также инвестором — ЧП «Б».

Согласно пункту 3.1 указанного контракта, истец был обязан принять в собственность реконструируемый чердак дома за исключением площади, необходимой для доступа технических служб, провести финансирование необходимых затрат, связанных с реконструкцией чердака. В связи с этим инвестор разработал проектно-сметную документацию, выполнил необходимые работы по усилению конструкций фундамента, получил разрешения на строительные работы. По состоянию на ноябрь 2002 года для выполнения работ по объекту истец с текущего счета снял 546 523 грн. Собственник, в свою очередь, должен передать инвестору чердачное помещение общей площадью 850 м2 для его реконструкции под мансарду.

Невыполнение обязательств по контракту ответчик поясняет тем, что он не является правопреемником районной государственной администрации после реорганизации районов в г. Киеве, а также что для проведения работ по объекту инвестирования необходимо согласие всех жильцов дома. С такими аргументами ответчика суд не согласился, потому что в соответствии с пунктом 1 решения № 3/1437 от 6 сентября 2001 года Киевского городского Совета ІХ сессии ХХІІІ созыва, на базе предыдущих районных советов, которые реорганизуются в соответствии с законодательством Украины и административно-территориальным устройством, утвержденным решением Киевсовета, создаются новые районные советы в г. Киеве. Согласно пункту 6, созданные советы являются правопреемниками прав и обязанностей бывших администраций относительно имущества. 7 февраля 2002 года между истцом и уполномоченным органом собственника было подписано дополнение к инвестиционному контракту на реконструкцию чердака дома по ул. Круглоуниверситетской, в котором указано, что данный дом перешел в коммунальную собственность территориальной общины N-ого района г. Киева. Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик является правопреемником N-ской районной государственной администрации.

Протоколом совещания по поводу решения спорных моментов с жителями дома по ул. Круглоуниверситетской истца обязали приостановить строительные работы с октября 2002 года. А письмами от 31 октября 2002 года и от 12 октября 2002 года ЧП «Б» уведомили о том, что проведение строительных работ необходимо согласовывать со всеми собственниками вспомогательных помещений дома.

Постановлениями Кабинета Министров Украины от 27 августа 2000 года № 1347 «Об утверждении прогноза развития жилищного строительства на 2000–2004 годы» и от 14 мая 1999 года № 820 «О мерах по реконструкции жилых домов первых массовых серий» определена концепция расширения строительства и реконструкции жилья, разработки новых законодательных и нормативных документов с учетом современных социально-экономических условий, в том числе по вопросам финансово-инвестиционного механизма для привлечения к строительству и реконструкции жилья разных источников финансирования. Важным резервом в получении дополнительного жилья является надстройка этажей и мансард при реконструкции жилых домов. Управление, содержание и использование неделимого и общего имущества (в том числе и вспомогательных помещений) относится к компетенции того юридического лица, на балансе которого находится жилой дом. Поэтому надстройка мансардного и аттикового этажей не требует согласования с физическими лицами — собственниками приватизированных квартир. Для возникновения права совместной долевой собственности, в соответствии с Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», необходимо создать объединение совладельцев многоквартирного дома и принять дом на баланс этого объединения. В противном случае вспомогательные помещения являются не совместной собственностью, а коммунальной.

Пункт 6 статьи 4 и статья 55 Закона Украины «О собственности» прямо предусматривают возможность ограничения прав собственника в интересах общества. Одним из случаев ограничения прав собственности является установленный законом порядок градостроительной деятельности, и вопросы надстройки мансард должны решаться в более широком аспекте, учитывая то, что развитие населенных пунктов, в том числе и г. Киева, должно осуществляться по единой градостроительной политике. Действующим законодательством Украины, в частности законами Украины «Об основах градостроительства», «О местном самоуправлении на Украине», «О столице Украины — городе-герое Киеве», определено, что принятие решений по градостроительной деятельности и ее осуществление не требует согласования с каждым собственником квартиры многоквартирного дома. Соответствующее разрешение имеют право давать государственные органы и специализированные службы, независимо от формы собственности дома.

Согласно требованиям статьи 162 Гражданского кодекса УССР, не допускается односторонний отказ от выполнения обязательства.

Руководствуясь статьями 75 и 83–85 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, статьями 161 и 162 Гражданского кодекса Украины, 4 и 55 Закона Украины «О собственности», суд решил:

— обязать N-ую районную государственную администрацию в г. Киеве выполнить условия инвестиционного контракта, а именно: не создавать каких-либо препятствий для строительных работ ЧП «Б» в соответствии с условиями инвестиционного контракта.