Досвід попередніх років та постійні проблеми із новобудовами, які виникають після так званого придбання квартир на етапі введення в експлуатацію чи отримання поштової адреси, змушують покупців усе частіше звертатися до кваліфікованих спеціалістів з метою проведення попередньої перевірки можливості купівлі нерухомості на первинному ринку.
Незважаючи на велику кількість нових онлайн-сервісів, які дають змогу покупцю самостійно здійснити перевірку новобудови чи забудовника, не виходячи з дому, дуже часто в такій ситуації потенційні покупці не звертають увагу на проблеми, які у майбутньому можуть їм «дорого» коштувати.
Враховуючи досвід у здійсненні комплексної перевірки нерухомості як на первинному, так і на вторинному ринках, спробуємо проаналізувати основні аспекти та знайти збалансований алгоритм дій під час перевірки відповідного об’єкта інвестування.
У першу чергу, потрібно почати з вибору новобудови та познайомитися із спеціалістами відділу продажів, як-то кажуть, провести «розвідку боєм». При зверненні до відділу продажу необхідно скласти своє враження про майбутнього забудовника та продавця, отримати максимум інформації про майбутній об’єкт будівництва. У нагоді можуть стати буклети, презентації, схеми фінансування, проекти майбутніх договорів, документи на будівництво тощо. На нашу думку, на цьому етапі необхідно оцінити готовність продавця бути відкритим перед вами, а також оцінити зміст наданої вам інформації.
Отримана на першому етапі інформація та документи допоможуть у наступних етапах перевірки, зокрема, на документальному. І тут ліпше почати з перевірки одного із головних активів, без якого не може бути почато будь-яке будівництво, — це земельна ділянка. За допомогою отриманого вами кадастрового номера ділянки здійснюємо її пошук та перевірку на Публічній кадастровій карті, зокрема перевіряємо власника активу, наявність будь-яких обмежень та обтяжень. Враховуючи отриману вами інформацію, треба перейти до перевірки титулу на земельну ділянку майбутнього продавця (власність, оренда, суборенда чи суперфіцій). Отримавши інформацію про документи, на підставі яких забудовник використовує земельну ділянку, необхідно перевірити наявність рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про передання такої земельної ділянки у користування чи власність.
Наступний етап передбачає перевірку документації на будівництво, зокрема наявність відповідних дозволів та декларацій (на виконання будівельних чи підготовчих робіт), містобудівних умов та обмежень, технічних умов. Цю інформацію можна перевірити на офіційному сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України у розділі «Реєстр дозвільних документів».
Отримавши інформацію про замовника будівництва, забудовника та підрядника (розпорядників), переходимо до їх перевірки. Свою увагу потрібно зосередити на такому:
— наявність інформації про учасників будівництва в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань
(ЄДРЮОФОПГФ) на офіційному сайті Міністерства юстиції України;
— відсутність процесу ліквідації такої юридичної особи;
— розмір статутного капіталу;
— перелік засновників;
— наявність відповідних дозволів (на офіційному сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції України);
— наявність судових проваджень (на офіційному сайті Судова влада України).
Судова перевірка учасників будівництва є одним із ключових етапів, оскільки, як показує практика та досвід, бездоганні документи та інформація на вищезгаданих етапах перевірки втрачають свою значимість у разі наявності судових проваджень, особливо кримінальних та адміністративних.
Завершальний етап перевірки залежить від стадії, на якій перебуває будівництво. Якщо ваша перевірка здійснюється до введення об’єкта будівництва в експлуатацію, то цих дій буде достатньо, щоб визначитися з подальшою інвестицією, але якщо ви плануєте інвестувати на стадії введення об’єкта будівництва в експлуатацію або після, то вам необхідно зробити ще декілька незначних перевірок. У нагоді можуть стати як онлайн-сервіси, так і офіційний сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції України, в яких потрібно перевірити наявність сертифіката або декларації про готовність об’єкта до експлуатації.
Якщо результати проведеної вами перевірки відповідають вашим очікуванням і ви дійшли до етапу підписання договору, необхідно ще раз усе зважити та зосередити увагу на такому:
— предмет та основні умови договору: момент передачі прав власності, матеріальну відповідальність сторін, чіткі терміни завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов’язки сторін тощо;
— наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
— репутація суб’єктів будівництва;
— досвід будівництва подібних об’єктів;
— повноваження підписантів;
— обмеження при підписанні договорів.
І наостанок. У свої практиці ми намагаємося надати майбутньому інвестору максимум інформації про майбутній об’єкт інвестування і в цьому дуже часто допомагає репутація суб’єктів будівництва. На багатьох форумах у мережі інтернет можна перевірити інформацію про забудовника, його досвід, методику та якість будівництва, роботу комунікацій, стан будинку після двох-трьох років експлуатації, роботу обслуговуючої компанії тощо. Оскільки те, що буде після завершення будівництва, спрогнозувати важко, у більшості випадків отримана інформація показує інвестору, що його може очікувати після підписання договору, реєстрації права власності та експлуатації об’єкта.
При виборі об’єкта інвестування завжди доречно дотримуватися правила «Сім раз відміряй — один раз відріж». Якщо після самостійної перевірки у вас залишилися сумніви, доречно звернутися до спеціалістів для експертної перевірки та аналізу, які допоможуть вам зробити остаточний вибір, захистити та не втратити свою інвестицію.
Автор: Віталій ЖАДОБІН
керуючий партнер АО SENSUM, м. Київ
© Юридична практика, 1997-2024. Всі права захищені
Кількість адвокатських балів | Вартість |
---|---|
Відеокурс з адвокатської етики | 650 грн |
10 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 2200 грн |
16 адвокатських балів (включаючи 2 бали за курс з адвокатської етики) | 3500 грн |
8 адвокатських балів (без адвокатської етики) | 1800 грн |
Щодо додаткової інформації
Email: [email protected]
Тел. +38 (050) 449-01-09
Пожалуйста, подождите…