Инфраструктура на паях — PRAVO.UA
прапор_України
2024

Генеральний партнер 2024 року

Видавництво ЮРИДИЧНА ПРАКТИКА
Головна » Выпуск №42 (669) » Инфраструктура на паях

Инфраструктура на паях

Правовая природа договора о паевом участии представляет собой интересный вопрос, решение которого может иметь конкретное практическое значение: позволит решить проблему подведомственности споров, связанных с заключением и исполнением таких договоров, и определить нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

В настоящей статье предпринята попытка осветить данную проблему на примере договора, заключаемого застройщиками с Главным управлением экономики и инвестиций Киевской городской государственной администрации. Однако, прежде чем рассматривать вопросы правовой природы договора, необходимо определиться с терминологией и содержанием основных понятий.

В соответствии со статьей 271 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» заказчик, намеревающийся осуществить строительство объекта градостроения в населенном пункте, обязан принять участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта, кроме случаев, предусмот­ренных частью 4 этой статьи (к паевому участию не привлекаются заказчики в случае строительства объектов по заказу органов государственной власти или местного само­управления за счет средств государственного и/или местного бюджетов; домов жилищного фонда социального назначения и доступного жилья; объектов комплексной застройки территорий, которая проводится на конкурсной основе; объектов, сооружаемых вместо поврежденных или разрушенных вследствие стихийного бедствия или техногенных аварий).

Паевое участие заключается в отчислении заказчиком после принятия объекта в эксплуатацию в соответствующий городской бюджет средств для обеспечения создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта.

Величина паевого участия застройщика определяется в договоре, заключенном с органом местного самоуправления, в соответствии с установленным размером паевого участия от общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроения, определенной согласно государственным строительным нормам, без учета расходов на приобретение и выделение земельного участка, освобождение строительной площадки от строений, сооружений и инженерных сетей, обустройство внутренних и внешних инженерных сетей и сооружений и транспортных коммуникаций.

Нормам статьи 271 Закона Украины «О планировании и застройке территорий» корреспондирует статья 28 Закона «О местном самоуправлении на Укра­ине», которая относит к компетенции исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов привлечение на договорной основе средств предприятий, учреждений и организаций любой формы собственности, размещенных на соответствующей территории, и средств населения, а также бюджетных средств на строительство, расширение, ремонт и содержание на паевой основе объектов социальной и производственной инфраструктуры и на мероприятия по охране окружающей среды. Указанные полномочия, согласно статье 44 того же Закона, делегируются соответствующим государственным администрациям.

Закон Украины «О планировании и застройке территорий» определяет существенные условия договора паевого учас­тия, а именно:

— размер паевого взноса;

— сроки (график) оплаты паевого взноса;

— ответственность сторон.

Неотъемлемой частью договора является расчет размера паевого взноса (учас­тия), который не может превышать 10 % общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градострое­ния — для нежилых строений и/или сооружений (кроме строений учреждений культуры и ­образования, медицинского и оздоровительного назначения) и 4 % общей ­сметной ­стоимости строительства (реконструкции) — для жилых домов, ­строений учреждений культуры и образования, медицинского и оздоровительного назначения.

Вопрос заключения договора паевого участия для большинства застройщиков безальтернативен. Так, пунктом 8.1 Правил застройки г. Киева, утвержденных решением Киевгорсовета № 11/2587 от 27 января 2005 года (с изменениями и дополнениями), установлено, что выдача разрешения на выполнение строительных работ производится на основании заявления застройщика, к которому среди прочих документов приобщается копия договора или справки об оплате паевых взносов на развитие инфраструктуры. Пункт 9.1.1 этих же Правил определяет, что принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется после подачи справки об оплате паевых взносов (последнее противоречит статье 271 Закона Украины «О планировании и застройке территорий», которая преду­сматривает отчисление застройщиком средств после введения объекта в эксплуатацию). Таким образом, оплата паевых взносов является необходимым условием строительства.

Как уже упоминалось, в столице договор об оплате паевого участия застройщик заключает с Главным управлением экономики и инвестиций исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации (КГГА)). Главное управление, ­являясь структурным ­подразделением КГГА, ­имеет статус юридического лица и действует на основании Положения, утвержденного распоряжением КГГА № 2470 от 29 декабря 2003 года. Главное управление также осуществляет расчет размеров паевого участия, финансовые операции по получению паевых средств и их использованию согласно Нормативам определения паевого участия.

Что же касается Нормативов и По­рядка определения размеров паевого участия, то в последние годы закрепилась практика утверждения их в качестве отдельных приложений к годовому бюджету города.

В работе с застройщиками Главное управление использует стандартную форму договора паевого участия. Предметом договора является оплата застройщиком паевого участия в связи со строительством объектов градостроения.

Обязанности застройщика по договору включают, во-первых, обязанность оплатить паевое участие в указанной сумме и в указанный срок на определенный бюджетный счет, во-вторых, получить в Главном управлении за 3 дня до оплаты расчет суммы, подлежащей оплате, скорректированной на индекс инфляции, и предоставить Главному управлению документы, подтверждающие оплату. В случае увеличения площадей объекта застройщик обязуется оплатить паевое участие также за дополнительно созданные площади.

В свою очередь, Главное управление обязано предоставить застройщику скорректированный расчет, после оплаты паевого участия выдать застройщику справку об оплате, а также контролировать взыскание пени за нарушение сроков оплаты.

За нарушение сроков оплаты договором предусмотрена ответственность застройщика в виде оплаты пени в размере 0,1 % от начисленной суммы за каждые сутки задержки оплаты.

На этом условия, отражающие специфику договора, исчерпываются. Оставшиеся положения представляют собой общие формулировки, присущие практически каждому договору, как-то: договор составлен в двух экземплярах, стороны руководствуются действующим законодательством и т.д.

После ознакомления с текстом договора создается впечатление, что одна из его сторон, а именно застройщик, крайне ограничена в возможности договариваться. Предмет договора регламентирован прямой нормой Закона. Сумма паевого участия определяется в соответствии с действующими нормативами, а отнюдь не по согласию сторон. График оплаты устанавливает Главное управление.

Таким образом, в рассматриваемом случае не действует предусмотренный статьями 3 и 627 Гражданского кодекса Украины (ГК) принцип свободы договора, согласно которому любое лицо по своему усмотрению, без понуждения извне ­вправе заключать либо не заключать тот или иной договор, избирать контр­агента, с которым оно желает заключения договора, определять те или иные условия договора и т.п. Заключение договора о паевом участии является обязательным для застройщика, контрагент определяется императивными нормами соответствующих нормативных актов. Что же касается условий договора, застройщик (инвестор) может либо принять навязываемые ему Главным управлением условия, либо отказаться от них и не заключать договор, то есть, по сути, ­отказаться от

строительства.

Неравное положение сторон договора паевого участия неоднократно подчеркивалось в судебных решениях. Так, из содержания постановления Киевского апелляционного хозяйственного суда № 18/470 от 14 мая 2007 года, оставленного без изменений постановлением Высшего хозяйственного суда Украины (ВХСУ) от 8 авгус­та 2007 года, следует, что правоотношения между Главным управлением и застройщиком не основаны на свободном волеизъявлении, указанные субъекты находятся в отношениях властного подчинения, Главное управление уполномочено давать императивные указания относительно оплаты паевого взноса. При этом суд сослался на то, что договор об оплате паевого взноса оформляется при строительстве (реконструкции) любых объектов после утверждения инвестором (застройщиком) проектной документации и предшествует оформлению разрешительных документов на строительство, во всех вопросах относительно организации привлечения паевых средств (взносов) исполнительный орган Киевского городского совета (КГГА) выступает в лице Главного управления экономики и инвестиций, которое выдает справку о полной оплате паевого взноса для подачи в Управление государственного архитектурно-строительного контроля. При отсутствии такой справки запрещается прием объекта в эксплуатацию, регистрация актов в Управлении гос­архстройконтроля, выдача свидетельств о праве собственности и регистрация их в БТИ.

Учитывая неравенство сторон договора паевого участия, неудивительно, что его правовая природа на сегодня остается вопросом спорным.

Договор как соглашение двух или более лиц, устанавливающее, изменяющее или прекращающее их права и обязанности, является ключевым понятием гражданского права, традиционным средством регулирования гражданских и хозяйственных правоотношений. Однако с недавних пор в отечественном праве появился институт административного договора. Согласно пункту 14 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Украины (КАС), административный договор — двух- или многосторонняя сделка, содержание которой составляют права и обязанности сторон, вытекающие из властных управленческих функций субъекта властных полномочий, являющегося одной из сторон сделки.

Имеются ли достаточные основания для вывода о том, что именно последняя дефиниция наиболее полно отражает суть договора паевого участия?

Из приведенного определения можно выделить как минимум два ­существенных признака административного договора:

1) субъектный — обязательной стороной такого договора должен быть субъект властных полномочий;

2) предметный — содержанием договора являются права и обязанности сторон, которые следуют из управленческих функций субъекта властных полномочий.

Понятие субъекта властных полномочий раскрывается в статье 14 КАС. Им является орган государственной власти, орган местного самоуправления, их должностное или служебное лицо, иной субъект при осуществлении ими властных управленческих функций на основе законодательства, в том числе во исполнение делегированных полномочий.

Но далеко не все договоры, заключаемые с участием субъектов властных полномочий, правомерно называть административными. Так, в пункте 6 рекомендаций ВХСУ «О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам» № 04-5/120 от 27 июня 2007 года указано, что не все ­соглашения, заключенные субъектами властных полномочий, их ­должностными или служебны­ми лицами во исполнение своих полномочий, относятся к административным договорам. Из содержания административного договора следует наличие отношения власти и подчинения, что отличает его от гражданских сделок. В случае заключения гражданской сделки между субъектом властных полномочий и субъектом хозяйственной деятельности договорные отношения между сторонами основываются на юридическом равенстве, свободном волеизъявлении и имущественной самостоятельности. Поэтому к административным договорам не относятся сделки, совершенные по правилам ГК, иных актов гражданского или хозяйственного законодательства.

В свою очередь, Судебная палата по хозяйственным делам Верховного Суда Украины в пункте 3 информационного письма № 3.2.-2005 от 26 декабря 2005 года отметила, что если субъекты (в том числе орган государственной власти, органы местного самоуправления, их должностные или служебные лица), хотя бы реализуя свои полномочия, свободно заключают договор согласно нормам ГК, во время заключения такого договора его стороны свободно договариваются о содержании, объеме прав и обязанностей по договору, могут отказаться от его заключения, то такой договор может быть гражданским (хозяйственным), но не административным, поскольку в его содержании отсутствуют отношения власти и подчинения, что является обязательным для административного договора, а каждый субъект такого договора выступает как равный по отношению к другому.

Стоит отметить, что отношения власти и подчинения в административных правоотношениях нивелируют необходимость о чем-либо «договариваться»: любой вопрос может быть решен односторонним административным актом. Именно метод императивных предписаний, оказывающих одностороннее властно-управленческое воздействие на волю и поведение физических и юридических лиц, побуждая и понуждая их к действию для достижения определенных целей, является характерным для административного права.

Административные правоотношения возникают, изменяются и прекращаются в процессе реализации публичных функций государства. Их отличительная особенность — неразрывная связь с государственным управлением.

Административные и иные отношения управления при участии субъектов хозяйствования, в которых орган государственной власти или местного самоуправления не является субъектом, наделенным хозяйственной компетенцией, и непосредственно не осуществляет организационно-хозяйственных полномочий относительно субъекта хозяйствования, не являются предметом регулирования Хозяйственного кодекса Украины (ХК). То есть они не являются хозяйственными отношениями, о чем говорит статья 4 ХК.

Согласно статье 3 ХК, сферу хозяйственных отношений составляют хозяйственно-производственные, организационно-хозяйственные и внутрихозяйственные отношения. К первым ХК относит имущественные и другие отношения, возникающие между субъектами хозяйствования при непосредственном осуществлении хозяйственной деятельности. Ко вторым — отношения, складывающиеся между субъектами хозяйствования и субъектами организационно-хозяйственных полномочий в процессе управления хозяйственной деятельностью. И, наконец, третьи включают в себя отношения, сложившиеся между структурными подразделениями субъекта хозяйствования, и отношения субъекта хозяйствования с его структурными подразделениями.

Как определяет статья 2 ХК, участниками хозяйственных правоотношений являются также органы государственной власти и местного самоуправления, наделенные хозяйственной компетенцией. Хозяйственная компетенция, по сути, представляет собой возможность осуществления субъектом определенных видов хозяйственной деятельности, в том числе совершение сделок.

Деятельность соответствующих подразделений органов местного само­управления по привлечению средств застройщиков на развитие городской инфраструктуры в порядке паевого участия определению хозяйственной деятельности не соответствует. Исходя из данного в статье 3 ХК определения, хозяйственная деятельность непосредственно связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ или предоставлением услуг, которые имеют ценовую определенность. Легко убедиться, что, «собирая» паевые взносы, указанные подразделения не производят товары, не выполняют работы, не предоставляют услуги и торговлей также не занимаются. В данном случае они выполняют обязанность по сбору средств в формах, предусмотренных нормативно-правовыми актами, но не более. Поэтому, привлекая паевые взносы, данные подразделения реализуют отнюдь не хозяйственную, а именно административную компетенцию.

Последний довод кажется весомым аргументом в пользу признания договора паевого участия административным. У противников этой позиции существуют, однако, свои контраргументы, которые базируются на следующем.

Согласно статье 173 ХК, хозяйственным признается обязательство, возникающее между субъектом хозяйствования и иным участником (участниками) отношений в сфере хозяйствования на основаниях, предусмотренных этим Кодексом, в силу которых один субъект (обязанная сторона, в том числе должник) обязан осуществить определенное действие хозяйственного или управленческо-хозяйственного характера в пользу другого субъекта (выполнить работу, передать имущество, уплатить деньги, предоставить информацию и т.п.) или воздержаться от определенных действий, а другой субъект (управомоченная сторона, в том числе кредитор) имеет право требовать от обязанной стороны исполнения ее обязанностей. Основными видами хозяйственных обязательств являются имущественно-хозяйственные обязательства и организационно-хозяйственные обязательства.

Статья 175 ХК определила имущественно-хозяйственные обязательства как гражданско-правовые, возникающие между участниками хозяйственных правоотношений при осуществлении хозяйственной деятельности, в силу которых обязанная сторона должна совершить определенное хозяйственное действие в пользу другой стороны или воздержаться от определенного действия, а управомоченная сторона имеет право требовать от обязанной стороны исполнения ее обязанности. Субъектами имущественно-хозяйственных обязательств могут быть в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, наделенные хозяйственной компетенцией.

Хозяйственные и гражданские правоотношения не исключают возможности заключения договора в силу императивной нормы закона. Так, согласно части 3 статьи 179 ХК, заключение хозяйственного договора является обязательным для сторон, если он основан на государственном заказе, исполнение его является обязанностью для субъекта хозяйствования в случаях, предусмотренных законом, или существует прямое указание закона относительно обязательности заключения договора для определенных категорий субъектов хозяйствования или органов государственной власти, или органов местного самоуправления.

При этом частью 7 той же статьи преду­смотрено, что хозяйственные договоры заключаются по правилам, установленным ГК, с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом, иными нормативно-правовыми актами относительно отдельных видов договоров.

В соответствии со статьей 648 ГК содержание договора, заключенного на основании правового акта органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым, органа местного самоуправления, обязательного для сторон (стороны) договора, должно соответствовать этому акту. Особенности заключения договора на основании правового акта органа государственной власти, органа власти Автономной Республики Крым, органа местного самоуправления устанавливаются актами гражданского законодательства.

Судебные инстанции на данном этапе не склонны квалифицировать договоры паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта как административные. Так, по мнению ВХСУ, заключение договора о паевом участии инвестора (застройщика) — субъекта хозяйствования в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.  Киева отвечает нормам статьи 179 ХК о заключении хозяйственных договоров (см., например, постановление ВХСУ № 22/414 от 12 сентября 2007 года).

Таким образом, достаточных оснований для однозначного ответа относительно правовой природы договора паевого участия в создании инфраструктуры населенного пункта на сегодня нет. Больше ясности в этот вопрос могло бы внести законодательное уточнение понятия «административный договор». В нынешнем виде его определение вносит, скорее, путаницу в вопросы, подобные изложенному в настоящей статье.

ЧАПЛЯН Сергей — старший юрист ЮФ «Интралекс», г. Киев

Поділитися

Підписуйтесь на «Юридичну практику» в Facebook, Telegram, Linkedin та YouTube.

Баннер_на_сайт_тип_1
YPpicnic600x900
баннер_600_90px_2
2024
tg-10
Legal High School

Зміст

Актуальный документ

Документы и аналитика

Меры обеспечения иска

Акцент

Не в сроке счастье

Государство и юристы

Новости законотворчества

Антирейдерская инициатива КМУ

Государство и юристы

Какие проверки нам готовят?

СЛУЖЕБНАЯ ЛЕСТНИЦА

Перераспределение полномочий

Государство и юристы

Новости законотворчества

Учет лиц, условно-досрочно освобожденных от отбывания наказания, оставят МВД

Зарплата будет выплачиваться дважды в месяц

Упрощение регистрации политических партий

Документы и аналитика

Кто в ответе за ложь в Интернете?

Кадровые новости

Юрисконсульт

Назначен новый председатель правления телеканала «Интер»

Новое назначение в юридической службе на ЮЗЖД

Книжная полка

В помощь нотариусам

Неделя права

Новости из-за рубежа

Суд запретил увольнять геев из армии США

Импортеры дисков будут платить «авторский сбор»?

Неделя права

Автоматизированной системе в судах быть!

Куда уходят судьи

Подданы объединению

Форсированное формирование

Новости из зала суда

Судебная практика

Суд отменил решение о выплате 170 тыс. грн компенсации П. Лазаренко

«Луганскводу» от электричества отключали неправомерно

Новости юридических фирм

Частная практика

А. Кифак и Посол ФРГ Г.-Ю. Гамзйот совместно провели торжественный прием

МЮФ Integrites номинирована в категории European Legal Team of the Year

Сlifford Сhance — советник «Витмарк-Украина»

МЮК «Александров и Партнеры» соответствует международному стандарту качества ISO 9001-2000

Рабочий график

«Газпром» привлечен к газовому спору

СТРАНИЦА ИЗ ЕЖЕНЕДЕЛЬНИКА ЮРИСТА

Самое важное

Адвокат высшей пробы

Судебная практика

Иск киевской облорганизации «Батькивщина» оставлен без рассмотрения

Судебная практика

Судебные решения

О нюансах признания аваля недействительным

Судебная практика

ВХСУ: как допускать дела в ВСУ

Отпускные платежи

ПоБУТовый спор

Мнимые услуги

Тема номера

По другую сторону баррикад

Кредитор не успел — не все потеряно

Частная практика

Стоимость «успеха»

Где приютят адвоката?

Разошлись как в море корабли

Юридический форум

Цена юриста

Юрисконсульт

Инфраструктура на паях

Если работнику деньги нужнее отдыха

Інші новини

PRAVO.UA